Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/02441 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAME

Minute : 24/906







S.A. d’HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Madame [K] [J] [W]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM SEQENS, 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] 
[Localité 5]

Représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Madame [K] [J] [W], 
demeurant [Adresse 8] 
[Adresse 8] 
[Localité 6]

comparante en personne



D'AUTRE PART









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 décembre 2021, la SA D'HLM SEQENS a donné à bail à Madame [K] [J] [W] un logement situé [Adresse 8], [Localité 6] (groupe 3755, bâtiment L, escalier 0001, logement n°006721, étage 01, porte n°0155), pour un loyer mensuel de 495,27 euros, et 147,42 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 17 janvier 2022, la SA D'HLM SEQENS a donné à bail à Madame [K] [J] [W] un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], [Localité 6] (stationnement n°006510, porte n°1279, parking ouvert), pour un loyer mensuel de 42,83 euros, et 3,17 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023, la SA D'HLM SEQENS a fait signifier à Madame [K] [J] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3536,88 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre reçue le 24 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, la SA D'HLM SEQENS a fait assigner Madame [K] [J] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des baux,
" ordonner l'expulsion de Madame [K] [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, 
" condamner Madame [K] [J] [W] au paiement des sommes suivantes :
o les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 15 novembre 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s'étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,
o la somme de 3686,06 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 septembre 2023 sur les sommes visées à cet acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus, 
o la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
o les entiers dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 18 mars 2024.

À l'audience du 27 juin 2024, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4869,58 euros arrêtée au 18 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] [J] [W] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 14 septembre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire des baux en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM SEQENS souligne qu'il n'y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant. 

Madame [K] [J] [W] ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique percevoir 1800 euros d'aide au retour à l'emploi et vivre seule avec sa fille pour laquelle elle ne perçoit pas de pension alimentaire. Elle précise qu'elle va débuter une reconversion professionnelle en septembre 2024. Elle indique avoir eu des difficultés en raison d'une saisie pour le paiement d'impôts. Elle précise avoir fait une mauvaise manœuvre informatique pour le règlement de mai, qu'elle s'engage à régler dans la journée. Enfin, ellle indique avoir effectué des démarches pour percevoir un aide personnalisée au logement. 

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 3 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 15 juillet 2024, Madame [K] [J] [W] communique un extrait de relevé de compte bancaire mentionnant deux virements de 885 euros et 836 euros pour la SA d'HLM SEQENS les 28 jun 2024 et 9 juillet 2024. 

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats 

Aux termes de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l'espèce, le contrat du 28 décembre 2021 porte sur un logement et le contrat du 17 janvier 2022 concerne un emplacement de stationnement. Si ces engagements sont conclus par contrats distincts, ils ont été conclus entre les mêmes parties et dans des délais rapprochés. En outre, d'une part, le stationnement est situé au sein de la même résidence, et d'autre part, le bailleur se réfère expressément à la loi du 6 juillet 1989 dans son assignation.

Dès lors l'emplacement de stationnement doit être considéré comme accessoire du logement loué et est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation des baux a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA D'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation des baux, à titre principal, et de résiliation judiciaire des baux, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment des baux signés le 28 décembre 2021 et le 17 janvier 2021, du commandement de payer délivré le 14 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 18 juin 2024 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 340,93 euros (150,74 euros, 13,00 euros et 177,19 euros) imputée pour des frais.

Il y a lieu également de déduire le paiement effectué par virement bancaire le 28 juin à hauteur de 885 euros dont il est justifié.

En conséquence, il convient de condamner Madame [K] [J] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 3643,65 euros, au titre des sommes dues au 28 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, les baux conclus entre les parties, à la date du 28 décembre 2021 et du 17 janvier 2022, contiennent, à l'article 19, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.


Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 septembre 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 14 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 28 décembre 2021 et le 17 janvier 2022 à compter du 15 novembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [K] [J] [W], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [K] [J] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [K] [J] [W] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l'expulsion de Madame [K] [J] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient en conséquence de fixer l'indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s'étaient poursuivis, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner Madame [K] [J] [W] au paiement de cette indemnité à compter du 15 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [K] [J] [W] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [K] [J] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire des baux, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 28 décembre 2021 et le 17 janvier 2022 entre la SA D'HLM SEQENS d'une part, et Madame [K] [J] [W] d'autre part, concernant le logement et l'emplacement de stationnement situés [Adresse 8], [Localité 6], sont réunies à la date du 15 novembre 2023, 

CONSTATE la résiliation des baux à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [K] [J] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 3643,65 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 28 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ACCORDE un délai à Madame [K] [J] [W] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [K] [J] [W] à s'acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 200 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, 

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [K] [J] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [K] [J] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si les baux s'étaient poursuivis à compter du 15 novembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [K] [J] [W] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [K] [J] [W] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,



LE GREFFIER LE JUGE