Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 9] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]





REFERENCES : N° RG 24/01049 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YZAS

Minute : 24/899







S.A. d’HLM SEQENS
Représentant : Me [K], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Monsieur [G] [H]
Madame [L] [N]
Madame [I] [P] [F]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Octobre 2024 par Madame [J] [M], en qualité de juge des contentieux de la protection/juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 27 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM SEQENS, 
demeurant [Adresse 2] 
BE ISSY 
[Localité 7]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [H], 
demeurant [Adresse 4] 
[Adresse 5] 
[Adresse 3] 
[Localité 8]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [N], 
demeurant [Adresse 4] 
[Adresse 4] 
[Adresse 3] 
[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Madame [I] [P] [F], 
demeurant [Adresse 4] 
[Adresse 4] 
[Adresse 3] 
[Localité 8]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 août 2022, la SA d'HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 554,02 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, la SA d'HLM SEQENS a fait signifier à Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2344,04 euros en principal, au titre des loyers impayés. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier électronique du 17 novembre reçue le 21 novembre 2023.

Madame [I] [P] [F] a donné congé par lettre du 7 novembre 2023, reçue le 9 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date des 26 et 31 janvier 2024, la SA d'HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [G] [H], Madame [L] [N] et Madame [I] [P] [F] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu entre la SA d'HLM SEQENS et Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F],
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, en l'occurrence Madame [L] [N], 
" condamner solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] au paiement des sommes suivantes :
o les loyers et charges contractuels jusqu'à la date de résiliation et à compter du 26 octobre 2023 jusqu'à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer tel qu'il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s'étaient poursuivis, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,
o la somme de 3704,73 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à cet acte, et à compter de l'assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,
o la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 31 janvier 2024.

À l'audience du 27 juin 2024, la SA d'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 23280,38 euros arrêtée au 25 juin 2024, loyer du mois de mai inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement d'office.

La SA d'HLM SEQENS soutient que Monsieur [G] [H] et Madame [L] [N] et Madame [I] [P] [F] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [G] [H] et Madame [L] [N], régulièrement assignés, à l'étude, et Madame [I] [P] [F] par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 24 juillet 2024, la SA d'HLM SEQENS communique les mises en demeure préalables à l'imputation du supplément de loyer de solidarité.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 31 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 27 juin 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 21 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 26 janvier 2024.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 25 août 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 25 septembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 août 2022 à compter du 26 octobre 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [H] et Madame [L] [N] et Madame [I] [P] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande d'expulsion :

Les locataires sont désormais occupants sans droit ni titre et sont obligés de restituer les lieux.

Toutefois, d'une part Madame [I] [P] [F] a donné congé du logement le 7 novembre 2023. Si sa nouvelle adresse n'est pas connue, les éléments versés aux débats, notamment le contenu du congé mentionnant la séparation du couple et le départ des lieux, la demande de Monsieur [G] [H] de modification du contrat, compte tenu du départ, et les modalités de signification de l'assignation, par procès-verbal de recherches infructueuses, force est de constater que Madame [I] [P] [F] n'occupe plus le logement.

Il n'y a pas lieu d'ordonner son expulsion.

D'autre part, si Monsieur [G] [H] a demandé, par lettre non datée ni signée, la modification du contrat pour y inclure Madame [L] [N], aucun élément ne permet d'établir son occupation du logement. En effet, les modalités de signification de l'assignation, à l'étude, ne permettent pas d'établir la certitude de l'occupation, l'acte ne contenant que la seule la mention " l'adresse nous a été confirmée par le voisinage ". En l'absence de certitude de sa présence dans les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner son expulsion, celle-ci pouvant être poursuivie en cas d'introduction et d'occupation dans les lieux par le locataire expulsé.

Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes au titre de l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 octobre 2023, Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur, sans majoration, et de condamner solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Toutefois, Madame [I] [P] [F] ayant libéré les lieux, elle n'est obligée au paiement de l'indemnité d'occupation que pour la période d'occupation. Or, l'indication du départ par un congé adressé le 7 novembre, reçu le 9 novembre 2023, après l'acquisition de la clause résolutoire ayant mis fin au contrat, n'a donc pas eu pour effet de faire courir un délai de préavis. Elle n'est obligée au paiement de l'indemnité d'occupation que jusqu'au 9 novembre 2023.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 août 2022, du commandement de payer délivré le 25 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 juin 2024 que la SA d'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Toutefois, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l'habitation, que l'imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l'arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d'imposition et de fournir des renseignements sur l'ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Il apparaît qu'il n'est produit qu'une seule lettre du 5 décembre 2023 libellée au nom des deux locataires leur demandant divers documents, dont les modalités d'envoi et de réception ne sont pas établies, alors que le supplément de loyer forfaitaire était appliqué depuis janvier 2024, si bien que le bailleur ne justifie pas de diligences antérieures. L'examen du décompte démontre par ailleurs que le supplément de loyer appliquée en janvier et février 2023 avait été remboursé. Dès lors, l'existence de la créance au titre du supplément de loyer n'est pas démontrée. En conséquence, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire imputé à hauteur de 2922,27 euros de janvier à mai 2024 (soit 14611,35 euros) sera déduit de l'arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application.

Il convient également de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 13 euros et 205,69 euros, soit la somme de 218,69 euros.

Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.

Les sommes dues au 25 juin 2024 s'élèvent à 8450,34 euros.

Madame [I] [P] [F] n'est obligée au paiement des loyers charges et indemnités d'occupation que jusqu'au 9 novembre 2023. Les sommes dues à cette date s'élevaient à 3704,73 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 3704,73 euros, au titre des sommes dues au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 1585,37 euros et de l'assignation du 26 janvier 2024 sur le surplus.

Il convient de condamner Monsieur [G] [H] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 4745,61 euros, au titre des sommes dues au 25 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM SEQENS aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 août 2022 entre la SA d'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 8], sont réunies à la date du 26 octobre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONSTATE le départ de Madame [I] [P] [F], 

en conséquence, DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de sa demande d'expulsion à l'encontre de Madame [I] [P] [F],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dont Madame [L] [N], dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] à compter du 26 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 3704,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 9 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 1585,37 euros, de l'assignation du 26 janvier 2024 sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 4745,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 25 juin 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

CONDAMNE Monsieur [G] [H] à payer à la SA d'HLM SEQENS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 26 juin 2024, échéance de juin, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [H] et Madame [I] [P] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT