Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/00624 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YXBO

Minute : 24/891







S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

 

C/


Monsieur [V] [Z]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [Z], 
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 3], 
[Adresse 3] 
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 mai 2005, la SA d'HLM SCIC HABITAT IDF a donné à bail à Monsieur [V] [Z] et Madame [F] [R] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 303,64 euros, augmenté des provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire du 18 décembre 2018 la SA d'HLM SCIC HABITAT a été absorbée par suite de fusion par la SA d'HLM OSICA.
qui a modifié sa dénomination sociale pour devenir CDC HABITAT SOCIAL.

Selon avenant au contrat du 15 novembre 2022, Monsieur [V] [Z] est resté seul locataire après le départ de Madame [F] [R].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2023, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [V] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5593,37 euros en principal, au titre des loyers impayés au 30 juin 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par lettre recommandée datée du 31 juillet reçue le 9 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [V] [Z] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail et de l'emplacement de parking,
" dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner Monsieur [V] [Z] au paiement de la somme de 8069,60 euros au titre de la dette locative avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en application de l'article 1344-1 du code civil et au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation, sans préjudice des sommes dues à la date de l'audience,
" le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la date de résiliation jusqu'à reprise effective des lieux,
" le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 18 janvier 2024.

À l'audience du 27 juin 2024, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11255,98 euros arrêtée au 17 juin 2024, loyer du mois de mai inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement d'office.

La SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL soutient que Monsieur [V] [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 25 août 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [V] [Z], régulièrement assigné, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté. 

L'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 18 janvier 2024 en vue d'une audience prévue le 27 juin 2024, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 janvier 2024.
 
En conséquence, les demandes de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.




Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, s'il ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), s'applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après cette date. 

De plus, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 23 mai 2005 et tacitement reconduit par périodes de trois mois, soit, après le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 25 août 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L'acte mentionne le délai de six semaines prévu à l'article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat a été reconduit après l'entrée en vigueur de la loi. Il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 6 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 23 mai 2005 à compter du 7 octobre 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [V] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 23 mai 2005, du commandement de payer délivré le 25 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 17 juin 2024 que la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 
 
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 157,55 euros et 197,09 euros, soit la somme de 354,64 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [Z] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10901,34 euros, au titre des sommes dues au 17 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 août 2023 sur la somme de 5593,37 euros, de l'assignation du 17 janvier 2024 sur la somme de 2318,68 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [V] [Z] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
 
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 mai 2005 entre la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL d'une part, et Monsieur [V] [Z] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 7 octobre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
 
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [V] [Z] à compter du 7 octobre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 10901,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 juin 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 5593,37 euros, de l'assignation du 17 janvier 2024 sur la somme de 2318,68 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 18 juin 2024, échéance de juin, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SA d'HLM CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes et prétentions.
 
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT