Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 3 octobre 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/03419 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZFEV

Minute : 24/300







S.D.C. [Adresse 11] SISE [Adresse 3] [Localité 10]
Représentant : Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0208

 

C/


Monsieur [X] [N]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 03 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 11] SISE [Adresse 3] [Localité 10], 
représenté par son syndic Cabinet IMMO DE FRANCE 
[Adresse 4] 
[Adresse 9] 
[Localité 5]

représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [N], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 10]

comparant en personne

D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [X] [N] est propriétaire d'un appartement et d'une cave correspondant aux lots n°93 et n°193 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3], [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] sise [Adresse 3] à [Localité 10] a fait assigner Monsieur [X] [N] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :
" Condamner Monsieur [X] [N] au paiement de la somme de 5837,60 euros au titre des charges et des frais avec intérêts qui doivent courir à compter de la signification du présent acte,
" Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l'article 1343-2 du code civil ; 
" Condamner Monsieur [X] [N] au paiement d'une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts ;
" Condamner Monsieur [X] [N] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] à [Localité 10], une indemnité d'un montant de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;
" Maintenir l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l'audience du 27 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise sa demande de paiement de charges et frais à la somme de 6337,60 euros arrêtée au 1er avril 2024, les frais s'élevant à 1286,34 euros, et maintient ses autres demandes. Il est opposé à la demande de délais de paiement.

Il expose que Monsieur [X] [N] propriétaire de divers lots au sein de l'immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s'estime bien fondé à obtenir la condamnation du défendeur au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [X] [N] ne conteste pas le montant des charges de copropriété. Il sollicite des délais de paiements par six mensualités de 700 euros. 

Il précise avoir réglé la somme de 1000 euros en juin 2024 par deux virements de 500 euros chacun. Il souligne que les frais alourdissent les charges.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024.

Par note en délibéré autorisée le jour de l'audience, et reçue le 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires communique un décompte actualisé de sa créance à hauteur de 7047,18 euros au 19 juillet 2024, incluant l'appel du 1er juillet 2024.



MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l'assemblée générale du 28 décembre 2020, du 26 avril 2022, et du 25 avril 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 mars 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/04/2022 au 31/03/2023, du 01/04/2023 au 31/03/ 2024 et du 01/04/2024 au 31/03/2025, et les attestations du syndic de l'immeuble en date du 7 septembre 2021, du 01 février 2023 et du 29 janvier 2024 indiquant l'absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n'ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l'assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Monsieur [X] [N]. 

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2021, 2022, 2023 et l'année 2024 troisième trimestre inclus, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de rejet de prélèvements imputés sur le décompte à hauteur de 175,20 euros, non justifiés, et qui ne constituent pas des charges de copropriété.


En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5585,64 euros au titre des charges de copropriété au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter l'assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l'octroi de la somme de 1286,34 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il n'est pas justifié de l'envoi d'une mise en demeure.

En outre les frais de " suivi contentieux " ou " vacation assignation " sont des honoraires de syndic, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n'apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Enfin, les honoraires d'exécution de 600 euros correspondent aux honoraires d'auxiliaire de justice pour l'exécution d'une précédente décision de justice et sont donc exclus des frais de recouvrement de la présente créance.

Il convient dès lors de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l'exécution de l'obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du débat que Monsieur [X] [N] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon un jugement du 3 mars 2022 et que les causes de ce jugement n'ont été pas entièrement réglés. Les manquements systématiques et répétés de Monsieur [X] [N] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d'une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. 

Il convient de condamner Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [X] [N] propose de régler sa dette en sept mensualités de 700 euros à ce quoi le syndicat des copropriétaires s'est opposé.

Mais, au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d'accorder à Monsieur [X] [N] des délais afin de s'acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires : 

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [X] [N] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [X] [N] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5585,64 euros au titre d'arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, appel du 1er juillet inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de frais au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

AUTORISE Monsieur [X] [N] à s'acquitter de sa dette en huit fois, en procédant à 7 versements de 700 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, 

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible, 

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou pénalités de retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT