Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


50B

Minute n° 24/788


N° RG 23/02613 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YRPW

4 copies















GROSSE délivrée
le 07/10/2024
à la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX
la SELARL DYADE AVOCATS
la SELARL LEXYMORE
Me Nicolas CAVALIER


Rendue le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Eric RUELLE, Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


DEMANDEURS

Madame [R] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Caroline PRUNIERES-LE MOIGNE de la SELARL LEXYMORE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Nicolas CAVALIER, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [Z] [W]
[Adresse 5]
[Localité 3]
représenté par Maître Caroline PRUNIERES-LE MOIGNE de la SELARL LEXYMORE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Nicolas CAVALIER, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER


DÉFENDERESSE

S.A.S.U. STOA PROMOTION, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Maître Luc MANETTI de la SCP CORNILLE-FOUCHET-MANETTI SOCIETE D’AVOCATS INTER BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX



INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société LIBERTILDA, exploitant l’agence immobiliere “L’ADRESSE [Localité 9]”
Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 7]
[Localité 9]
représentée par Maître Clémentine PARIER-VILLAR de la SELARL DYADE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX





I -PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 13 décembre 2023, Madame [R] [W] et Monsieur [Z] [W] ont assigné la S.A.S.U. STOA PROMOTION devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

La S.A.S.U. LIBERTILDA est intervenue volontairement à l’instance.

Pa r dernières conclusions du 12 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs moyens, Madame [R] [W] et Monsieur [Z] [W] demandent au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

- condamner la S.A.S.U. STOA PROMOTION au paiement de la somme de 30.000 €uros, à titre provisionnel, en exécution de la clause stipulée dans le compromis de vente en date du 7 juillet 2023, sous astreinte provisoire de 400 €uros par jour de retard, passé le délai de huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir,

- juger que l’ordonnance sera opposable à Maître [P] [N], notaire, en qualité de séquestre du dépôt de garantie,

- autoriser et ordonner à Maître [P] [N], notaire, à leur verser la somme de 30.000 €uros séquestrée par ce dernier, au titre du dépôt de garantie, sur simple présentation de l’ordonnance à intervenir, et au besoin sous astreinte de 400 €uros par jour de retard,

- ordonner à la S.A.S.U. STOA PROMOTION de demander à la commune de [Localité 9] le retrait du permis de construire numéro 3355022Z0141 dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 €uros par jour de retard,


- ordonner dans ce même délai à la S.A.S.U. STOA PROMOTION de fournir à titre de justificatif la demande de retrait du permis adressée à la commune de [Localité 9] par lettre recommandée avec accusé de réception ainsi que l’accusé de réception de cette demande,

-condamner la S.A.S.U. STOA PROMOTION au paiement des frais réglés par eux à l’étude notariale d’un montant de 299,59 €uros et 109,20 €uros de frais d’huissier,

- la condamner à leur payer la somme de 6.000 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Ils exposent qu’ils ont signé avec la S.A.S.U. STOA PROMOTION, le 7 juillet 2023, un compromis de vente portant sur un bien immobilier composé d’une maison à usage d’habitation et d’un terrain attenant situé [Adresse 10] à [Localité 9] moyennant le prix de 600.000 €uros, que les conditions suspensives au profit de l’acquéreur ont été levées et que le permis de construire déposé par le promoteur a été purgé de tout recours le 12 juin 2023, que la vente devait être réitérée avant le 29 septembre 2023, mais que la S.A.S.U. STOA PROMOTION a refusé de passer l’acte. Ils s’estiment fondés à obtenir paiement de la clause pénale prévue à l’acte en cas de défaillance de l’acquéreur, fixée à la somme de 60.000 €uros.
Ils ajoutent que l’existence d’un permis de construire qui ne sera pas mise en œuvre au bénéfice de la S.A.S.U. STOA PROMOTION les empêche de trouver un autre acquéreur, les promoteurs intéressés estimant que ce permis limite leurs droits à construire.

Par ses dernières conclusions du 21 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, la S.A.S.U. STOA PROMOTION demande au juge des référés de rejeter les demandes et de condamner in solidum Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme de 3.000 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens.

Elle fait valoir qu’un contrat s’exécute de bonne foi, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, les vendeurs ayant manqué à leur obligation de produire toutes les pièces exigées par l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation, s’agissant d’un bien soumis au statut de la copropriété, à savoir les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble, les informations financières et le carnet d’entretien.
Elle ajoute qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur le montant d’une clause pénale qui peut être modulée par le seul juge du fond en considération de son caractère excessif ou non.
Elle conteste la demande de retrait du permis de construire, faisant valoir que plusieurs permis peuvent être délivrés à des bénéficiaires différents sur un même terrain, et que, dès lors que le permis de construire n’est pas mis en œuvre, il ne peut avoir pour effet de limiter les droits à construire des autres promoteurs.

Par ses dernières conclusions du 24 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, la S.A.S.U. LIBERTILDA demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de condamner la S.A.S.U. STOA PROMOTION à lui payer la somme provisionnelle de 25.000 €uros, en exécution du compromis de vente en date du 7 juillet 2023, et celle de de 2.400 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Elle expose qu’en sa qualité d’agence immobilière ayant apporté son concours à la vente, elle est fondée à obtenir paiement de ses honoraires fixés conventionnellement à la somme de 25.000 €uros à la charge de l’acquéreur, dès lors que la S.A.S.U. STOA PROMOTION ne pouvait, sans commettre de faute, refuser de réitérer l’acte.

 II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision à valoir sur sa créance.

Sur les demandes formées par Madame [R] [W] et Monsieur [Z] [W]:

Le 4 novembre 2022, Madame [R] [W] et Monsieur [Z] [W] ont consenti à la S.A.S.U. STOA PROMOTION une promesse de vente portant sur les lots 1 et 2 constitués par des terrains non bâtis ainsi qu’une maison à usage d’habitation dans un ensemble immobilier en copropriété situé à [Adresse 10], pour un prix de 680.000 €uros, promesse expirant le 15 juin 2023 et non suivie d’effet.

Par acte du 7 juillet 2023, les mêmes parties ont signé un compromis de vente portant sur le même bien immobilier pour un prix de 600.000 €uros.
Il était précisé dans l’acte que la vente était soumise aux conditions suspensives de droit commun: absence de servitudes, de charges ou vices, justification d’une origine de propriété trentenaire, et absence d’inscriptions hypothécaires, et était mentionnée l’absence de condition suspensive d’obtention d’un prêt.
La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 29 septembre 2023 par le ministère de Maître [N], notaire à [Localité 8].
Il était stipulé, dans l’hypothèse où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis seraient remplies et où l’une des parties ne régulariserait jamais pas l’acte authentique, qu’elle serait tenue de verser à l’autre partie la somme de 60.000 €uros à titre de dommages intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231- 5 du Code civil, et le dépôt, par l’acquéreur, à titre de dépôt de garantie entre les mains de Maître [P] [N] constitué séquestre, d’une somme de 30.000 €uros restant acquise aux vendeurs par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité si l’acquéreur ne justifiait pas de la non réalisation de l’une ou l’autre des conditions suspensives énoncées.

Le 27 septembre 2023, la S.A.S.U. STOA PROMOTION a sollicité une prorogation du délai convenu pour la signature de l’acte authentique.
Les vendeurs n’ont pas accepté cette prorogation et lui ont adressé le projet d’acte et une sommation d’assister, par acte d’huissier en date du 4 octobre 2023, pour le 19 octobre 2023 à 11h. 
Un procès-verbal de carence a été dressé par le notaire, la S.A.S.U. STOA PROMOTION ne s’étant pas présentée pour la signature de l’acte.

Il apparaît que la S.A.S.U. STOA PROMOTION ne peut se prévaloir d’une cause d’exonération de la pénalité convenue puisqu’il n’est pas justifié de la non réalisation d’une des conditions suspensives stipulées.

Le seul manquement allégué par elle concerne les dispositions relatives aux documents à fournir à l’acquéreur d’un lot de copropriété en application de l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation.

La S.A.S.U. STOA PROMOTION avait toutefois été avisée dès la signature du compromis de vente, de l’impossibilité pour les vendeurs de lui communiquer les documents, s’agissant d’une copropriété particulière seulement constituée d’une maison à usage d’habitation et d’un terrain attenant.

L’acte qu’elle a signé comporte un paragraphe REMISE DES PIECES précisant les déclarations des vendeurs selon lesquels la copropriété n’a ni syndic ni président et qu’il est impossible d’obtenir les renseignements issus de l’article L.721-2 du Code de la construction et de l’habitation et par conséquent l’impossibilité de remplir cette obligation d’ information.
Au terme de cette information, l’acquéreur déclare “en tout hypothèse vouloir persister dans sa volonté d’acquérir”.

La S.A.S.U. STOA PROMOTION, parfaitement informée dès le 7 juillet 2023 de l’impossibilité pour les vendeurs de fournir les documents, et professionnel de l’immobilier ne pouvant méconnaître les conséquences de cette mention, ne peut se prévaloir de ce manquement.

Ce n’est d’ailleurs pas le motif de son abandon du projet, puisque dans son courrier en date du 10 octobre 2023 adressé au vendeur en réponse à la sommation, la S.A.S.U. STOA PROMOTION faisait état d’une situation conjoncturelle difficile et d’une crise très forte faisant qu’elle ne vendait plus de logements, et indiquait qu’elle ne pourrait acheter tant qu’elle n’aurait pas un retour de bailleurs sociaux pour lui acheter l’opération.
Ce n’est donc pas la mauvaise foi des vendeurs qui est la cause de la non réitération de la vente par acte authentique.

Il en résulte que l’obligation de paiement d’une pénalité contractuellement convenue, par l’acquéreur, peut être considérée comme non sérieusement contestable.

Il y a lieu de faire droit à la demande de remise des fonds séquestrés à titre de dépôt de garantie, outre celle relative aux frais de l’étude notariale et d’huissier d’un montant de 299,59 €uros et 109,20 €uros engagés pour l’établissement du procès-verbal de carence.
Pour le surplus, il y a lieu de laisser au juge du fond, d’ores et déjà saisi à l’initiative des vendeurs par une assignation du 19 janvier 2024, l’appréciation du caractère excessif ou non de la clause pénale convenue.
La demande d’astreinte n’apparaît pas justifiée.

La demande tendant à obtenir de la S.A.S.U. STOA PROMOTION le retrait du permis de construire ne peut être accueillie. En effet, au vu des pièces versées au débat, c’est la société de construction, la S.C.C.V. [Adresse 10] qui a déposé et obtenu le permis de construire afférent au bien vendu et non la S.A.S.U. STOA PROMOTION.
Seul la la S.C.C.V. a qualité pour obtenir ce retrait et non la S.A.S.U. STOA PROMOTION, qui est un tiers dans le cadre de ce dépôt.

Cette demande doit être rejetée.

La demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile apparaît justifiée à hauteur de 2.000 €uros.

Sur les demandes de la S.A.S.U. LIBERTILDA :

La société LIBERTILDA, exerçant comme agent immobilier sous l’enseigne l’Adresse à [Localité 9], avait reçu des vendeurs un mandat exclusif de vente du bien immobilier situé [Adresse 10] à [Localité 9]. 
Il n’est pas contesté que la vente a été conclue par son intermédiaire, la S.A.S.U. STOA PROMOTION s’estimant libérée de toute obligation de paiement des honoraires par la carence et la mauvaise foi des vendeurs, et contestant toute faute ou responsabilité de sa part dans la non réitération par acte authentique.

L’argumentation sur ce point de la S.A.S.U. STOA PROMOTION n’ayant pas été retenue, elle apparaît tenue de payer les honoraires contractuellement convenus dans le cadre de l’acte du 7 juillet 2023 pour l’intermédiation de l’agence immobilière d’un montant de 25.000 €uros à la charge de l’acquéreur en sus du prix.

Il apparaît que l'obligation de la S.A.S.U. STOA PROMOTION à son égard peut être considérée comme non sérieusement contestable.
Il convient par conséquent de faire droit à la demande.

La demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile apparaît justifiée à hauteur de 2.000 €uros.

III - DÉCISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Condamne la S.A.S.U. STOA PROMOTION au paiement de la somme de 30.000 €uros, à titre provisionnel, en exécution de la clause stipulée dans le compromis de vente en date du 7 juillet 2023, et autorise Maître [P] [N], notaire, à remettre à Madame [R] [W] et Monsieur [Z] [W] la somme de 30.000 €uros séquestrée par lui au titre du dépôt de garantie, sur simple présentation de la présente ordonnance.

Condamne la S.A.S.U. STOA PROMOTION à payer à Madame [R] [W] et Monsieur [Z] [W] les frais de l’étude notariale et d’huissier d’un montant de 299,59 €uros et 109,20 €uros, et la somme de 2.000 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Rejette pour le surplus les demandes des consorts [W].

Condamne la S.A.S.U. STOA PROMOTION à payer à la S.A.S.U. LIBERTILDA la somme de 25.000 €uros, à titre provisionnel, au titre des honoraires dus en exécution du compromis de vente en date du 7 juillet 2023, et la somme de 2.000 €uros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la S.A.S.U. STOA PROMOTION aux dépens.

La présente décision a été signée par Eric RUELLE, Président, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,