Tribunal judiciaire · REFERES 1ère Section — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

JUGEMENT
procédure accélérée au fond

66A

Minute n° 24/785

N° RG 23/01820 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YF2X

3 copies

GROSSE délivrée
le 07/10/2024
à Me Camille JANSSENS
Me Servane LE BOURCE

Rendue le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Eric RUELLE, Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

Commune DE [Localité 3], prise en la personne de son maire en exercice
[Adresse 4]
[Localité 3]
représentée par Me Servane LE BOURCE, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [S]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Camille JANSSENS, avocat au barreau de BORDEAUX

I - FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 31 août 2023, la Commune de [Localité 3] a fait assigner Monsieur [Y] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant selon la procédure accélérée au fond.

Par ses dernières conclusions du 27 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour le détail de son argumentation, elle demande au président, au visa des articles L631-7 et suivants, L651-2 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et L324-1-1 du code du tourisme, de :

* condamner Monsieur [Y] [S] à une amende d’un montant maximal de 50.000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, avec perception de cette amende par la Commune de [Localité 3] ;

* ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, sous astreinte d’un montant maximum de 19.000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune ;

* autoriser la commune de [Localité 3] à faire constater par l’un de ses agents assermentés l’occupation des lieux situés à [Adresse 1], et à effectuer des contrôles sur place le propriétaire étant régulièrement convoqué ;

* autoriser à défaut la commune de [Localité 3] à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire ;

* condamner le défendeur à une amende de 5.000 euros, dont le produit sera reversé à la commune, pour défaut de déclaration de son activité ;

* condamner le défendeur à lui payer 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Elle expose que Monsieur [Y] [S] , propriétaire d’un appartement dans un bien immobilier situé à [Adresse 1], a modifié la destination de ce bien, initialement affecté à l’usage d’habitation, en le louant en meublé touristique à des personnes n’ayant pas l’intention d’y établir leur résidence, sans avoir obtenu d’autorisation de changement d’usage, et sans avoir proposé de compensation avec l’affectation en usage d’habitation d’autres immeubles situés dans le même secteur et de surface comparable, faits constatés selon procès-verbal du 23 mars 2023.

Par conclusions du 11 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, Monsieur [Y] [S] conclut principalement au rejet de la demande et sollicite la condamnation de la commune de [Localité 3] à lui payer une somme de 1.200 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Il fait valoir que la commune de [Localité 3] ne rapporte pas la preuve de l’usage d’habitation de l’appartement concerné dans les conditions de l’article L.631-7 alinéa 3 du Code de la construction, à défaut de production de l’autorisation d’urbanisme relative à la construction de l’immeuble, seul le permis de construire faisant foi.
Il estime que la seule mention du mot « appartement » dans les documents produits est inopérante pour caractériser l’usage d’habitation, alors que le permis de construire communiqué n’est pas produit en intégralité, mais sans ses annexes et modifications.

À titre subsidiaire , il sollicite la réduction de l’amende à de plus justes proportions.
Il indique qu’il a clôturé ses comptes de service de location dès le lendemain de la visite d’inspection et à conclu dans le même temps un bail locatif de location meublée conforme au droit commun.

II - MOTIFS DE LA DÉCISION

1 : Le défaut d’autorisation du changement de destination de l’immeuble

L’article L631-7-1 du code de la construction et de l’habitation soumet, dans les communes de plus de 200.000 habitants, le changement d’usage d’un bien immobilier à une autorisation préalable du maire de la commune. Cette autorisation peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomittante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’article L631-7 dernier alinéa précise que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

Deux délibérations, l’une du conseil communautaire de Bordeaux Métropole du 7 juillet 2017, l’autre du conseil municipal de [Localité 3] du 10 juillet 2017 ont respectivement soumis toute location de courte durée à “une clientèle de passage” à une déclaration préalable, et réglementé strictement les locations de courts séjours touristiques sur la ville de [Localité 3]. Un règlement municipal sur les changements d’usage des locaux d’habitation et les compensations en cas de changement de destination a été annexé à la délibération du 10 juillet 2017.

En l’espèce, Monsieur [Y] [S] a fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction dressé le 23 mars 2023 pour un appartement T1 situé à [Adresse 1], proposé à la location sur le site Airbnb pour des périodes de courte durée, pour un gain estimé à 10.140 euros, le logement n’ayant fait l’objet d’aucun changement de destination, ni de déclaration préalable à la location.

Selon l’article L631-7 :
“ La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés...”.

Selon les pièces produites, Monsieur [Y] [S] a acquis le 29 mai 2020 un appartement de type T1 constituant le lot n°27 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3].
L’immeuble a été édifié postérieurement au 1er janvier 1970 et les lots vendus en l’état futur d’achèvement.
Le permis de construire a été accordé le 9 octobre 1973 pour des logements destinés à la résidence principale.
Il s’agit d’un bien soumis au régime de la copropriété et, selon le règlement de copropriété en date du 22 avril 1974, l’immeuble entier est à usage d’habitation.

L’ensemble de ces éléments rapporte bien la preuve d’une affectation de l’appartement, constituant le lot 27 de l’ensemble immobilier, propriété du défendeur, à l’usage d’habitation au moment de la construction, la preuve pouvant être rapportée par tout moyen.

Ce bien immobilier est par conséquent soumis à autorisation préalable pourla location de courte durée.

L’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation punit d’une amende civile d’au plus 50.000 euros par local irrégulièrement transformé toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L631-7, ou ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application de cet article.

Il est justifié par Monsieur [Y] [S] de la cessation de cette activité dès le mois d’avril 2023 et à ce jour, de sorte que l’amende doit être réduite et fixée à la somme de 5.000 euros.

Pour les mêmes motifs, il n’y pas lieu d’ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation.

2 : Le défaut de déclaration

Aux termes de l’article L324-1-1 du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du code du tourisme, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé, sauf lorsque ce bien constitue sa résidence principale. Toutefois, dans les communes où le changement de destination est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut soumettre toute location meublée au régime de la déclaration préalable. Dans ce cas, les meublés ne peuvent être offerts à la location de brève durée et aux personnes de passage que dans la limite de 120 jours par an si le local constitue la résidence principale du propriétaire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, et la commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels le meublé a été loué. Le loueur dispose alors d’un délai d’un mois pour répondre.

L’article L.234-1-1 V punit d’une amende civile de 5.000 euros toute personne qui ne se conforme pas à l’obligation de déclaration.

En l’espèce, il n’est pas justifié par Monsieur [Y] [S] d’une déclaration préalable.

L’amende doit être fixée pour cette infraction à la somme de 2.000 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la Commune de [Localité 3] ses frais non compris dans les dépens ; il lui sera alloué 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DÉCISION

Le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Condamne Monsieur [Y] [S] à payer à la commune de [Localité 3] une amende civile d’un montant de 5.000 euros par application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Le condamne à payer à la Commune de [Localité 3] une amende civile d’un montant de 2.000 euros par application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme ;

Rejette les demandes de Monsieur [Y] [S].

Condamne Monsieur [Y] [S] aux dépens avec droit pour Maître Servane LE BOURCE de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision et le condamne à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Eric RUELLE, Président, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,