Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


72D

Minute n° 24/812


N° RG 23/01441 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YAG3

3 copies















GROSSE délivrée
le 07/10/2024
à Me Pauline BOST
la SELAS MAGRET


Rendue le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

Madame [U] [W]
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-philippe MAGRET de la SELAS MAGRET, avocats au barreau de LIBOURNE



DÉFENDERESSES

S.A.R.L. AMI BORDEAUX
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Pauline BOST, avocat au barreau de BORDEAUX










I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 05 juillet 2023, Mme [W] a fait assigner la SARL AMI, en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, de la voir condamner :
- à lui communiquer, sous astreinte définitive de 1 000 euros de retard à compter de la décision à intervenir :
- les justificatifs permettant de porter les tantièmes de copropriété de 24 690 en 2003 à 24 834 en 2020 ;
- les justificatifs permettant d’expliquer pourquoi en 2004 le nombre de parkings attribuéds aux propriétaires est passé de 11 à 12 et celui attribué à la copropriété est passé de 11 à 10 :
- la raison pour laquelle il n’est pas fait état de l’existence d’un parking dans le patrimoine de la SCI [Adresse 5] que le syndicat des copropriétaires se propose d’acheter et de rétrocéder pour l’euro symbolique aux occupants actuels sans titre, ainsi que le nom de celui ou de ceux qui ont payé les impôts fonciers et taxes d’habitation relatifs à ce biens depuis au moins 2006 dans la mesure où la SCI a disparu depuis de nombreuses années - à lui payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

La demanderesse expose qu’elle est propriétaire, au sein de l’immeuble [Adresse 5], d’un appartement et d’un parking (lots 17 et 44) qu’elle a achetés le 19 janvier 2004 ; qu’elle a constaté diverses anomalies dans les PV d’assemblée générale notamment de 2003, 2005 et 2020, avec des différences de tantièmes inexplicables en dépit de ses questions lors de l’assemblée générale du 16 février 2010 et de sa mise en demeure du 28 septembre 2022 au syndic ; qu’une incertitude demeure sur la détermination et le sort des lots appartenant à la SCI [Adresse 5], pour laquelle la SELARL ARVA a été désignée mandataire ad hoc par ordonnance sur requête du président du tribunal judiciaire de Bordeaux du 1er août 2018 ; qu’en réponse à sa sommation interpellative du 02 décembre 2022 d’avoir à communiquer divers justificatifs, la défenderesse a répondu devoir en discuter avec le syndicat des copropriétaires visé par une procédure engagée par le mandataire ad hoc ; que la sommation délivrée le 16 février 2023 est restée sans réponse ; que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 11 juillet 2023 ne porte sur aucune de ces questions.

L’affaire, appelée à l’audience du 23 octobre 2023, a été renvoyée pour échange des conclusions entre les parties avant d’être retenue à l’audience du 09 septembre 2024. 

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, le 24 mai 2024, dans des conclusions aux termes desquelles elle demande le rejet des exceptions soulevées par la défenderesse et maintient ses demandes initiales et y ajoutant, sollicite la condamnation sous astreinte de la défenderesse à lui communiquer des justificatifs supplémentaires (permettant d’expliquer pourquoi le nombre total de parkings est passé en 2004 de 23 à 24, et pourquoi la modification du règlement de copropriété de 2013 n’a entraîné de modifications de répartition de tantièmes que 7 ans après, la raison pour laquelle le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux règlement des impôts fonciers et taxes d’habitation à partir du compte des copropriétaires relatifs à des biens appartenant à un copropriétaire parfaitement identifié par le service des impôts et pourquoi ces règlements figuraient dans une rubrique comptable parfaoitement indétectable car inappropriée depuis des dizaines d’années, et la raison pour laquelle les tantièmes des lots 14, 15, 21 et 26 occupés illégalement et sans titre n’étaient pas pris en compte dans le calcul global servant à la répartition des charges, et la raison pour laquelle enfin on peut attribuer le lot n° 33 à la SCI Les Bosquets de Magador alors que l’acte du 20 mars 1981 le rétrocédait pour l’euro symbolique au syndicat des corpropriétaires) ;

- la société AMI, le 03 mai 2024, par des conclusions aux termes desquelles elle conclut :
- à titre principal et in limine litis, à l’irrecevabilité pour cause de défaut et/ou de qualité à agir, de prescription ou de force d’autorité de chose jugée des demandes formées Mme [V] à son encontre ;
- à titre subsidiaire, au débouté de Mme [V] de toutes ses demandes à son encontre 
- à titre infiniment subsidiaire, à la fixation d’une astreinte provisoire d’un euro symbolique sur une période maximale de 5 jours ;
- en tout état de cause, à la condamnation de à lui payer :
- la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- celle de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens conformément à l’article 699 du même code ;
- et ce sous exécution provisoire;

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

Le conseil de la demanderesse a produit en cours de délibéré une décision de jurisprudence dont la défenderesse a sollicité le rejet. 

II – MOTIFS DE LA DECISION

La décision de jurisprudence produite par la demanderesse ne s’apparentant pas à une pièce de procédure soumise au respect du contradictoire, il n’y a pas lieu de l’écarter des débats.

Sur les demandes :

Mme [V], sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, sollicite de la société AMI la communication sous astreinte définitive de justificatifs nombreux portant sur la période de 2004 à 2020 ainsi que des explications sur les décsisions et modifications réalisées au cours de ces années.

La défenderesse soutient in limine litis que toutes les demandes sont irrecevables soit pour défaut d’intérêt et/ou de qualité à agir, soit pour prescription, soit pour force d’autorité de chose jugée.

Il ressort de l’historique du litige les faits suivants :
- l’immeuble a été édifié en 1980 et vendu en lots en état futur d’achèvement par la SCI [Adresse 5] ; la copropriété a été scindée en deux copropriétés distinctes, dont la [Adresse 5], portant sur le Bâtiment D, concernée par le litige ;
- l’agence GRUEBER IMMOBILIER en a assuré la gestion en qualité de syndic jusqu’au mois de mars 2019, date à laquelle la société AMI lui a succédé ;
- Mme [V] a acquis les lots 17 et 44 (parking) le 11 mars 2004 ; elle occupe aussi le parking lot n° 33.

Il résulte par ailleurs des pièces et débats :
- que dès février 1981, le syndic a constaté que 5 lots (portant les n° 17,18,24 et 29 correspondant à des celliers et un parking lot 33 dépendant du Bâtiment D) avaient été omis dans le cadre de la vente du 13 août 1980, et que depuis lors maintes démarches ont été entreprises, notamment auprès du liquidateur amiable de la SCI [Adresse 5], pour régler la situation ;
- que Mme [V] s’en est émue dès 2006 et a adressé de nombreuses demandes d’explications au syndic de l’époque qui lui a répondu de manière précise ;
- que le problème a été évoqué notamment lors des AG des 16 février 2010, 23 mars 2015 et 20 février 2017 ;
- que le règlement de copropriété a été modifié en 2013 portant création de trois lots - celliers 50, 51 et 52 au rez-de chaussée, modificatif qui n’a pas été publié ;
- que par ordonnance sur requête du syndicat des copropriétaires du 1er août 2018, la SELARL [X] a été désignée en qualité de mandataire ad hoc de la SCI [Adresse 5] pour la représenter dans le cadre de la cession pour l’euro symbolique au SDC des lots 14, 15, 21, 26 et 33 ;
- que l’AG du 20 mars 2019 qui a désigné la société AMI en qualité de nouveau syndic a aussi voté la vente des lots celliers aux copropriétaires les occupant suite à l’ordonnance du 1er août 2018 ;
- qu’il est apparu dans le cadre de la vente que le lot 33 appartenait non à la SCI mais à la copropriété pour lui avoir été vendu le 30 mars 1981.

La défenderesse est ainsi fondée à faire valoir :
- que les justificatifs réclamés, comme les décisions critiquées, datent d’une période très antérieure à sa désignation en 2019 en remplacement de l’agence GRUENER IMMOBILIER, de sorte qu’elle n’est en mesure ni de les produire ni de s’en expliquer ;
- qu’elle n’a pas non plus qualité pour répondre aux demandes portant sur le paiement des impôts sur les lots litigieux, s’agissant de lots privatifs appartenant à la SCI Les Bosquets qui peut seule répondre par la voie de son mandataire ad hoc ;
- que de même le changement du nombre de celliers a été réalisé avant son arrivée ;
- qu’il appartenait à Mme [V] de contester les PV d’assemblée générale ;
- que la cession au SDC des lots 14 15 21 et 26 33 a été autorisée avant son arrivée par l’ordonnance du 1er août 2018 qui a désigné Me [X] pour représenter la SCI.

Il en ressort que Mme [V], propriétaire depuis 2006 et au courant des problèmes dès cette époque, est beaucoup plus au fait des difficultés et des évènements survenus que la défenderesse, qui n’est pas en mesure d’y apporter de réponse alors même qu’en l’état des pièces et des écritures, la demanderesse dispose en réalité d’ores et déjà des réponses aux questions qu’elle pose et qu’elle n’a jamais contestées comme elle aurait pu le faire, ses griefs s’adressant en réalité au syndicat des copropriétaires et ou/ à son précédent syndic.

La société AMI est ainsi fondée à soutenir que Mme [V] ne justifie pas de sa qualité à intervenir en défense.

Surabondamment, la défenderesse oppose utilement que la plupart des demandes sont prescrites, leur fait générateur, connu de la demanderessé, remontant à plus de 5 ans.

Il y a lieu en conséquence de déclarer Mme [V] irrecevable en ses demandes.
 
sur les autres demandes :

Faute pour la défenderesse de justifier d’un préjudice particulier, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la société AMI les sommes, non comprises dans les dépens, qu’elle a exposées dans le cadre de l’instance. Mme [V] sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse sera condamnée aux entiers dépens, dont recouvrement direct par le conseil de la société AMI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel;

DECLARE Mme [W] irrecevable en ses demandes 

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires

CONDAMNE Mme [W] à payer à la SARL AMI BORDEAUX la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [W] aux entiers dépens, dont recouvrement direct par le conseil de la société AMI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,