Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 7 octobre 2024

Du 07 octobre 2024


5AB


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/00115 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVBL



S.A. DOMOFRANCE

C/

[V] [T] épouse [F]




Expéditions délivrées à :
Me RAFFY

FE délivrée à :
Me RAFFY

Le 07/10/2024

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 07 octobre 2024



JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE - RCS BORDEAUX B 458 204 963 - [Adresse 1]

Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD, avocat au barreau de Bordeaux



DEFENDERESSE :

Madame [V] [T] épouse [F] née le 18 Novembre 1984 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Ni présente, ni représentée


DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Juin 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 












EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé à effet du16 décembre 2011, la SA DOMOFRANCE a consenti un bail d'habitation à Madame [V] [F], portant sur un logement situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 497,08 € outre une provision mensuelle sur charges de 174,32 €.

Par acte introductif d'instance délivré le 19 décembre 2023, la SA DOMOFRANCE a fait assigner Madame [V] [T] épouse [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, sur le fondement des dispositions des articles 1728 et suivants du code civil, aux fins de voir :
▸ constater les manquements de Madame [V] [T] épouse [F] à ses obligations locatives, 

en conséquence : 
▸ ordonner la résiliation du contrat de bail consenti à Madame [T] épouse [F].
▸ ordonner l'expulsion de Madame [V] [T] épouse [F] ainsi que de toute personne entrée de son chef dans le logement et de tous meubles et objets mobiliers lui appartenant, des locaux donnés à bail avec au besoin le concours et l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 
▸ condamner Madame [V] [T] épouse [F] au paiement d'une somme de 149,60 €, 
▸ condamner Madame [V] [T] épouse [F] au paiement d'une juste indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu'à complète vidange des lieux, 
▸ condamner Madame [V] [T] épouse [F] au paiement d'une indemnité de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
▸ condamner Madame [V] [T] épouse [F] aux entiers dépens. 

Pour l'exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l'acte de saisine.

L’affaire a été retenue à l’audience du 27 juin 2024, après deux renvois contradictoires. 

A l’audience, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, a maintenu ses prétentions et actualisé la dette locative à la somme de 914,71 €. 

En défense, Madame [V] [T] épouse [F], représentée par son conseil à la première audience du 27 février 2024, n'a ni comparu ni été représentée à celle du 27 juin 2024.

L'affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024. 

La présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l'article 469 du code civil. 


MOTIFS 

Sur la recevabilité de l’action en résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers : 

En l’espèce, la SA DOMOFRANCE sollicite la résiliation judiciaire du bail d’habitation arguant, notamment, du manquement de la preneuse à son obligation de paiement du loyer et de l’existence d’une dette locative. 

Pourtant, il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 7 juillet 1989 que :
«II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur». 

En l’espèce, 
conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 21 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 27 février 2024. 

Toutefois, le bailleur ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ni avoir signalé la situation d’impayés à l’organisme payeur des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides, permettant ainsi de réputer constituée la saisine de la CCAPEX.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevable l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers au regard de ces dispositions. 

Sur la résiliation judiciaire du bail pour manquement à l’obligation d’occuper les lieux loués personnellement : 

Il ressort des dispositions de l'article 1741 du code civil que «le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements». 

L'article 1728 du même code énonce que «le preneur est tenu de deux obligations principales : 
1° - d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, 
2° - de payer le prix du bail aux termes convenus».

En outre, l'article 1229 du code civil prévoit, au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle, que la résolution d'un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. 

En l'espèce, le contrat de location conclu entre d'une part, la SA DOMOFRANCE, et d'autre part, Madame [V] [T], et dûment signé par les parties, a été régulièrement versé aux débats. 

Le paragraphe - Obligations du locataire des dispositions générales du contrat de bail stipule que le locataire doit «habiter personnellement les lieux à titre de résidence principale. Il ne pourra en aucun cas les sous-louer, en totalité ou en partie, ni céder son contrat». 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [V] [T] n’occupe pas les lieux loués personnellement, ainsi que lui impose, pourtant son contrat de bail. 

Il ressort, en effet, de la sommation interpellative délivrée le 7 septembre 2023 à la requête de l’OPH AQUITANIS, que les lieux, objet du bail litigieux, sont occupés par Madame [Y] [B]. Cette dernière, interrogée par le commissaire de justice instrumentaire, Maître [X] [J], de la SELAS LVMP, a déclaré avoir échangé son logement avec celui de Madame [V] [T], le 28 janvier 2023. Elle expliquait être en danger dans son appartement, et «suite au refus d’échange, on a échangé nos logements avec Madame [T] le 28 janvier 2023 ... Madame [T] a pris ses affaires pour intégrer le domicile des aubiers... Madame [T] dit qu’il s’agit d’un prêt mais en fait nous avons bien échangé nos logements et je ne compte pas revenir aux aubiers. Madame [T] a déménagé tous ses meubles de [Localité 5] pour le logement des aubiers». 

Madame [V] [T] a confirmé l’occupation des lieux loués, objet du bail litigieux par Madame [Y] [B] lorsqu’elle a été entendue par téléphone, le 7 septembre 2023, par le même commissaire de justice instrumentaire, dans le cadre de la sommation interpellative d’avoir à quitter les lieux qui lui a été délivrée à la demande de l’OPH AQUITANIS. 

Elle a, en effet, lors de la délivrance de l’acte déposé en l’étude, confirmé occuper les lieux loués à Madame [Y] [B] par l’OPH AQUITANIS, situés au [Adresse 2], depuis le mois de mars 2023 avec ses 4 enfants, étant précisé qu’elle était enceinte de 5 mois. Elle a expliqué que «Madame [B] et moi-même nous nous sommes prêtées nos logements... Ce prêt est à durée indéterminée ... Je paie toujours le loyer du logement de [Localité 5] et Madame [B] règle celui des aubiers. Nous n’avons pas fait de contrat de prêt. Elle a, également, admis avoir installé ses meubles «dans le logement». 

Il s’ensuit que non seulement Madame [V] [T] n’habite pas personnellement le logement, objet du contrat de location qu’elle a conclu avec la SA DOMOFRANCE mais qu’elle y a installé Madame [Y] [B] sans aucun titre. 

Il apparaît, par ailleurs, que cette situation persiste, en dépit des démarches amiables entreprises par le bailleur social destiné à permettre à Madame [V] [T] de réintégrer son logement initial, ainsi que le montre le courrier qu’il lui adressé par lettre recommandée avec accusé réception reçue le 28 septembre 2023. 

Le manquement à cette obligation essentielle du locataire est ainsi suffisamment caractérisé. Dès lors, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter de la présente décision.

Le bail étant résilié, la SA DOMOFRANCE est fondée à voir prononcer l'expulsion de Madame [V] [T] et de tout occupant de son chef, dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. 

Sur l'indemnité d'occupation : 

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et, des provisions sur charges. Madame [V] [T] sera condamnée à en payer le montant.

Sur la demande au titre de l'arriéré : 

En application de l'article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. Il lui incombe, en outre, en application de l'article 23 de la même loi, de régler les charges récupérables qui peuvent donner lieu à des appels provisionnels. 

Dès lors que l'obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu'il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l'espèce, la SA DOMOFRANCE verse aux débats un décompte actualisé au 26 juin 2024 montrant que Madame [V] [T] est redevable de la somme de 914,71 € correspondant aux loyers et charges échus et impayés suivant décompte arrêté au 26 juin 2024.

En l'absence de preuve du paiement des sommes visées par ce décompte, Madame [V] [T] sera condamnée au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Elle sera, en outre, condamnée à payer les loyers échus impayés du jour de l’audience soit le 27 juin 2024 jusqu’à la date du présent jugement et des indemnités d'occupation courant à compter du présent jugement jusqu’à la libération des lieux. 
Sur les demandes accessoires : 

Madame [V] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens. 

Succombante, elle sera condamnée à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS :

La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, 

DECLARE irrecevable l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ; 

PRONONCE la résiliation du bail conclu entre la SA DOMOFRANCE et Madame [V] [T] épouse [F] pour manquement à l’obligation d’occuper les lieux loués personnellement ; 

CONDAMNE Madame [V] [T] épouse [F] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6] ;

DIT qu'à défaut pour Madame [V] [T] épouse [F] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance d'un serrurier et le concours de la force publique deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles en cas d'expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges ;

CONDAMNE Madame [V] [T] épouse [F] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 914,71 € au titre des loyers et charges impayés échus à la date du 26 juin 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement sur le surplus, ainsi que les loyers échus impayés du jour de l’audience, soit le 27 juin 2024 jusqu’à la date du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [V] [T] épouse [F] à payer à la SA DOMOFRANCE les indemnités d'occupation ci-dessus fixées à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération complète des lieux ;

DEBOUTE la SA DOMOFRANCE du surplus de ses demandes ; 

CONDAMNE Madame [V] [T] épouse [F] à payer à la SA DOMOFRANCE la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [V] [T] épouse [F] aux dépens. 

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Vice-Présidente et la Greffiere. 

LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection