Tribunal Judiciaire · REFERES 1ère Section — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


30Z

Minute n° 24/797


N° RG 24/00848 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y5EW

3 copies















GROSSE délivrée
le 07/10/2024
à Me Benoit DARRIGADE
Me Valérie DUBOS
la SCP CLARA - COUSSEAU - OUVRARD - PAGOT - REYE - SAUBOL E - SEJOURNE ET ASSOCIES
Me Sébastien REGNAULT



Rendue le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 02 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Eric RUELLE, Président du tribunal judiciaire de BORDEAUX, assisté de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.



DEMANDERESSE

S.A.R.L. LAXADIS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Valérie DUBOS, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Me Sébastien REGNAULT, avocat plaidant au barreau de PARIS



DÉFENDERESSE

S.A.S. CAMY, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Michel SAUBOLE de la SCP CLARA - COUSSEAU - OUVRARD - PAGOT - REYE - SAUBOL E - SEJOURNE ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de POITIERS, Me Benoit DARRIGADE, avocat postulant au barreau de BORDEAUX






I - PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 26 mars 2024, la S.A.R.L. LAXADIS a assigné la S.A.S. CAMY devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.

Par ses dernières conclusions du 29 août 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, elle demande au juge des référés, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, d’ordonner la suspension des travaux de démolition de l’intégralité des locaux qu’elle exploite à [Adresse 2], et de condamner la S.A.R.L. LAXADIS à lui payer la somme de 6.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Elle expose qu’elle est locataire de la S.A.S. CAMY, en vertu d’un bail commercial en date du 31 décembre 2015, d’un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 3], au sein duquel elle exploit un supermarché, qu’une partie des locaux a été endommagée par un incendie le 13 mars 2022, et que la S.A.S. CAMY a entendu résilier le bail pour perte des locaux en application de l’article 1722 du Code civil, alors que seule une partie mineure était concernée par la destruction.
Elle indique que, par jugement en date du 21 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Bordeaux a rejeté la demande de la S.A.S. CAMY tendant à la résiliation du bail commercial, jugement frappé d’appel. 
La S.A.S. CAMY lui a toutefois adressé un permis de construire en date du 20 juin 2024 prévoyant une démolition totale avant reconstruction.
Elle s’estime fondée en sa demande de suspension des travaux de démolition de l’intégralité des locaux, faisant valoir le trouble manifestement illicite qui résulterait de l’atteinte à son droit de propriété relatif aux aménagements qu’elle avait réalisés au sein de l’immeuble ainsi que de l’atteinte à la substance de la chose louée prohibée par l’article 1723 du Code civil, ajoutant qu’elle a saisi le juge du fond d’une demande d’expertise afin de déterminer la nature des travaux à effectuer à la suite du sinistre.

Par ses dernières conclusions du 9 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens, la S.A.S. CAMY demande au juge des référés de débouter la S.A.R.L. LAXADIS de ses demandes, et de la condamner à lui payer la somme de 4.000 €uros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec application de l’article 699 du Code de procédure civile au profit de son conseil.

Elle affirme qu’à la suite de l’incendie, une reconstruction totale est nécessaire pour une mise en conformité de la structure principale aux normes actuellement en vigueur.
Elle conteste la clause d’accession à la propriété dont se prévaut la S.A.R.L. LAXADIS, faisant valoir que cette clause n’a pas été reprise dans le bail du 31 décembre 2015 régissant les rapports entre les parties. 
Elle ajoute que le permis de construire qu’elle a déposé prévoit une reconstruction à l’identique et qu’il n’existe donc pas de modification substantielle de la chose louée au sens de l’article 1723 du Code civil.


II - MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La S.A.R.L. LAXADIS est locataire en vertu d’un bail en date du 31 décembre 2015 d’un bien immobilier situé [Adresse 2], à [Localité 3] appartenant à la S.A.S. CAMY, bail portant sur un bâtiment de 1100 m² destiné à l’exploitation d’un fond de commerce de supermarché.

Le 13 mars 2022, un incendie est survenu dans les locaux rendant impossible la poursuite de l’activité de la S.A.R.L. LAXADIS.

Le 14 octobre 2022, la S.A.S. CAMY a notifié à la S.A.R.L. LAXADIS la résiliation de plein droit du bail en raison de la destruction des locaux en application de l’article 1722 du Code civil.

La S.A.R.L. LAXADIS ayant contesté cette résiliation, la S.A.S. CAMY a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux, lequel a, par jugement en date du 21 décembre 2023, rejeté la demande du bailleur tendant à la résiliation du bail commercial.
Le tribunal relevait qu’il résulte de l’analyse des différents documents versés au débat relatifs aux travaux de reconstruction nécessaires pouvant être circonscrits à la partie endommagée par l’incendie que la reconstruction de l’immeuble s’avérait techniquement possible, et qu’il n’existait pas d’impossibilité absolue et définitive d’user de la chose louée conformément à sa destination, c’est-à-dire pour un usage de supermarché, l’exploitation du commerce étant certes amputée, mais possible.

La S.A.S. CAMY a interjeté appel de cette décision et la procédure est toujours en cours.

Par arrêté du 20 juin 2024, la S.A.S. CAMY a obtenu un permis de construire prévoyant une démolition totale avant reconstruction.

Il apparaît que les parties sont en désaccord sur les conséquences de l’incendie et la possibilité de poursuivre l’exploitation commerciale dans les locaux ainsi que sur l’étendue des travaux de reconstruction et la nécessité d’une reconstruction totale ou partielle..

Si l’article 1723 du Code civil interdit au bailleur, pendant la durée du bail, de changer la forme de la chose louée, la demande de permis de construire déposée par la S.A.S. CAMY porte sur une reconstruction à l’identique de l’immeuble, ni l’implantation ni la volumétrie de l’immeuble n’étant modifiées. 
Il n’existe pas de motif de suspension de ce chef.

Cependant, dans le cadre de la procédure en cours devant la cour d’appel, la S.A.R.L. LAXADIS a déposé des conclusions d’incident devant le conseiller de la mise en état. 
Elle sollicite une mesure d’expertise afin de déterminer les travaux à effectuer en lien avec l’incendie en distinguant ceux qui relèveraient d’une convenance personnelle du bailleur, sans lien avec le sinistre.
Dans ce contexte, il apparaît que la S.A.R.L. LAXADIS est fondée à voir suspendre les travaux de démolition totale tels que prévus par le permis de construire qu’elle a obtenu, afin de permettre toutes constatations sur les lieux dans leur état actuel.

Toutes constatations doivent pouvoir en outre être faites des aménagements susceptibles de relever de la clause d’accession invoquée par la S.A.R.L. LAXADIS, sans qu’il y ait lieu pour le juge des référés de se prononcer sur cette question qui relève du pouvoir du juge du fond.

Il y a lieu de faire droit à la demande, en la limitant à la seule conservation des preuves de l’état des lieux loués dans le cadre de l’instance en cours.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A.R.L. LAXADIS les frais qu'elle a exposés non compris dans les dépens de la procédure.

III - DÉCISION

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

Ordonne la suspension des travaux de démolition du bien immobilier situé à [Adresse 2], prévus par le permis de construire du 20 juin 2024, jusqu’à l’issue de la procédure en cours devant la cour d’appel de Bordeaux saisie d’un appel contre le jugement du tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 21 décembre 2023.

Rejette toutes autres demandes des parties.

Condamne la S.A.S. CAMY aux dépens.

La présente décision a été signée par Eric RUELLE, Président, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.


Le Greffier, Le Président,