Tribunal Judiciaire · JCP — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 4]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/11801 - N° Portalis DBZS-W-B7H-X4N5



JUGEMENT 

DU : 07 Octobre 2024





[E] [J]


C/

[Y] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [E] [J], demeurant [Adresse 3]



représenté par Représentant : Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [Y] [F], demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024 

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier
















RG : 23/11801 PAGE 
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 février 2022 à effet au 1er mars 2022, [Y] [F] a pris à bail auprès de [E] [J] un local à usage d’habitation meublé sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée d'une année, moyennant un loyer initial mensuel de 417 euros, outre 30 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 août 2022, [E] [J] a fait délivrer à [Y] [F] un congé pour vendre pour le 28 février 2023, portant offre de vente pour un prix de 90.000 euros.

Par acte de commissaire de justice 27 décembre 2023, [E] [J] a fait citer [Y] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins, notamment, d'obtenir la validation du congé délivré le 23 août 2022 et le prononcé de l'expulsion du locataire.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été retenue à l'audience du 17 juin 2024.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, [E] [J], représenté par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à [Y] [F] le 23 août 2022 ;Déclarer [Y] [F] occupant sans droit ni titre et ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef  ;Condamner [Y] [F] au paiement, jusqu’à son départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges courantes  ;Condamner [Y] [F] à lui payer la somme de 1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;Condamner [Y] [F] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [Y] [F] aux entiers dépens ;Débouter [Y] [F] de l'ensemble de ses demandes.
Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, [Y] [F], représenté par son conseil, demande au tribunal de déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 23 août 2022 et de condamner [E] [J] aux entiers dépens.

Il fait valoir que l'intention de vendre le logement de [E] [J] n'est pas démontré au motif que l'immeuble n'a jamais fait l'objet de visites.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la validité du congé pour vente

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(…) En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »

En l’espèce, le bail a débuté le 1er mars 2022 pour une durée d'un an. Le contrat de bail expirait donc le 28 février 2023. Le congé pour vendre a été délivré le 23 août 2022, soit 6 mois au moins avant la date d’expiration de ce contrat. Le congé comprend une offre de vente faite au locataire au prix de 90.000 euros. Les conditions de la vente y sont également précisées. Il est donc conforme en la forme aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui n'est au demeurant pas contesté par le défendeur. 

[Y] [F] remet en revanche en question l'intention de vendre de [E] [J].

Il incombe au locataire qui soutient que le congé a été délivré en fraude de ses droits d’en rapporter la preuve.

En l'espèce, [Y] [F] ne démontre le caractère frauduleux de ce congé par aucun élément. De son côte, [E] [J] justifie avoir donné mandat à la société CITYA IMMOBILIER pour vendre le bien litigieux.

Rien ne permet par conséquent de remettre en question l'intention de vendre de [E] [J].

Il en résulte que le congé pour vendre est régulier.

La locataire n’ayant pas exercé son droit de préemption quant à l’achat du logement dans les deux mois à compter de la délivrance du congé, le contrat de bail est résilié depuis le 28 février 2023.

Il s'ensuit que [Y] [F], qui s'est maintenu dans les lieux, est occupant sans droit ni titre depuis le 28 février 2023.

Aussi convient-il d’ordonner l’expulsion de [Y] [F] et de tout occupant de son chef, selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

2. Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

L’occupation prolongée du logement après la période de six mois suivant la délivrance du congé cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En l'espèce, le bail est résilié depuis le 28 février 2023.

Il convient par conséquent de condamner [Y] [F] à payer à [E] [J] chaque mois une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux charges et loyer, ce à compter du 28 février 2023 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.


Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, la mauvaise foi du défendeur n'apparaît pas démontrée, de sorte que la demande présentée sur ce fondement sera rejetée.

5. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, [Y] [F], qui succombe au principal, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.
Sur les demandes au titre des frais irrépétiblesAux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les ressources de [Y] [F] telles que renseignées sur la décision d' aide juridictionnelle conduisent à dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire par application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition de la décision au greffe,

VALIDE le congé pour vente notifié par [E] [J] à [Y] [F] le 23 août 2022 relatif à l’immeuble d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4], pris à bail par ce dernier  ;

CONSTATE que [Y] [F] se trouve déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur l’immeuble loué depuis le 28 février 2023, date d’effet de ce congé et en conséquence ;

ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans le respect du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution (à l'expiration du délai de deux mois du commandement d'avoir à quitter les lieux) et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai, [E] [J] pourra faire procéder à l'expulsion de [Y] [F] et à celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;

AUTORISE si besoin le requérant à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

CONDAMNE [Y] [F] à payer à [E] [J] une indemnité d'occupation d'un montant mensuel équivalent au loyer, charges comprises, à compter du 28 février 2023 jusqu'à libération effective des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes présentées et non satisfaites ;

DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] [F] aux entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 7 octobre 2024.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection
D.AGANOGLU N.LOMBARD