Tribunal Judiciaire · JCP — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01908 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YBXF



JUGEMENT 

DU : 07 Octobre 2024





[Z] [O]
[R] [J] épouse [O]


C/

[P] [X]
[S] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [Z] [O], demeurant [Adresse 6]


Mme [R] [J] épouse [O], demeurant [Adresse 6]



représenté par Représentant : Me Caroline LOSFELD-PINCEEL, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [P] [X], demeurant [Adresse 4]


Mme [S] [N], demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Charlotte BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Juin 2024 

Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier










RG : 24/1908 PAGE 
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2023 à effet au 22 avril 2023, [Z] [O] et [R] [O] née [J] ont donné à bail, à usage d'habitation, à [S] [N] et [P] [X], un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 5]. Le loyer mensuel initial était fixé à la somme de 635 euros, outre 65 euros de provisions sur charges.

Par actes d'huissier de justice du 28 septembre 2023 délivrés à l'étude, [Z] [O] et [R] [O] née [J] ont fait délivrer commandements à [S] [N] et [P] [X] de payer la somme en principal de 2.876 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges, outre le cout de l'acte, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par actes d'huissier délivrés le 3 janvier 2024 à l'étude, notifiés au Préfet le 19 janvier 2024, [Z] [O] et [R] [O] née [J] ont fait citer [S] [N] et [P] [X] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l'audience du 25 mars 2024 en vue d'obtenir :

le constat du jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ou à défaut le prononcé de la résiliation,l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la Force publique si besoin est ;le paiement solidaire de la somme de 5.213,58 euros représentant les loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de l'assignation ;le paiement solidaire d'indemnités d'occupations irrégulières d'un montant équivalent aux loyers et charges, dès la date de résiliation du bail jusqu'au jour de la libération effective du logement,le paiement solidaire de la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre la condamnation de [S] [N] et [P] [X] aux entiers dépens.
L'affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 17 juin 2024.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l'audience, [Z] [O] et [R] [O] née [J], représentés par leur conseil, ont maintenu l'ensemble de leurs demandes, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 10.119,12 euros au 6 juin 2024.

En réponse à l'argumentation présentée par les locataires, ils soutiennent que ces derniers sont bien domiciliés au [Adresse 4] tel que cela ressort de la confirmation du voisinage à l'huissier de justice. Ils ajoutent que la pièce n°6 produite en défense démontre que les locataires ont été destinataires des plis envoyés à cette adresse. Ils font en outre valoir que les locataires ne justifient d'aucun grief résultant du caractère prétendument erroné de l'adresse figurant sur l'assignation.

Invoquant les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ils s'opposent à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire en l'absence de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l'audience.

Reprenant oralement les termes de leurs dernières écritures visées à l'audience, [S] [N] et [P] [X], représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection de :
« à titre principal :
constater la nullité du commandement de payer signifié le 28 septembre 2023 et de l'assignation délivrée le 3 janvier 2023 ;déclarer irrecevable l'action diligentée par les requérants ;à titre subsidiaire :
leur accorder les plus larges délais de paiement pour procéder à l'apurement du capital restant dûen conséquence, débouter les requérants de leur demande de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;à titre infiniment subsidiaire :
ordonner la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ;ordonner que les paiements s'imputent d'abord sur le capital de la dette :leur accorder de s'acquitter de leur dette par échéances mensuelles de 150 euros en plus du loyer courant ;en tout état de cause, condamner les requérants à leur payer la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. »

Par observations orales, ils ont sollicité leur admission provisoire au bénéfice de l'aide juridictionnelle.

Invoquant les dispositions des articles 648 et 114 du code de procédure civile, ils soutiennent que l'adresse figurant sur le contrat de bail, à laquelle ont été délivrés le commandement de payer et l'assignation, est erronée en ce que le logement se situe en réalité au n°73 de l'avenue. Ils exposent n'avoir de ce fait eu connaissance de la présente instance qu'à la faveur de la voisine résidant au [Adresse 4], laquelle leur a remis l'avis de passage délivré par l'huissier lors de la signification de l'assignation. Ils en déduisent que le commandement de payer et l'assignation sont affectés d'un vice de forme qui leur fait grief.

A l'appui de leurs demandes subsidiaires, ils exposent avoir traversé d'importantes difficultés financières, constituées par l'arrêt maladie de Monsieur [X] sans maintien de salaire et par le congé parental de Madame [N] depuis la naissance de leur second enfant en 2021. Ils ajoutent s'acquitter mensuellement envers l'huissier de justice de la somme de 100 euros depuis le mois de février 2024. Ils font valoir que leur situation s'est stabilisée en ce que Monsieur [X] a retrouvé un emploi depuis le mois de décembre 2023. Ils déclarent enfin avoir délivré congé à leur bailleur et être mus de l'intention de quitter les lieux au 1er septembre 2024.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire, il convient d'admettre provisoirement [P] [X] et [S] [N] au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire.

Sur la régularité du commandement de payer et de l'assignation

En application de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.


Aux termes de l'article 648 du même code, tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :
1. Sa date ;
2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ;
b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;
4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social.
Ces mentions sont prescrites à peine de nullité.

En application de l'article 655 du même code, si la signification à personne s'avère impossible, l'acte peut être délivré soit à domicile, soit, à défaut de domicile connu, à résidence.
L'huissier de justice doit relater dans l'acte les diligences qu'il a accomplies pour effectuer la signification à la personne de son destinataire et les circonstances caractérisant l'impossibilité d'une telle signification.
La copie peut être remise à toute personne présente au domicile ou à la résidence du destinataire.
La copie ne peut être laissée qu'à condition que la personne présente l'accepte et déclare ses nom, prénoms et qualité.
L'huissier de justice doit laisser, dans tous ces cas, au domicile ou à la résidence du destinataire, un avis de passage daté l'avertissant de la remise de la copie et mentionnant la nature de l'acte, le nom du requérant ainsi que les indications relatives à la personne à laquelle la copie a été remise.

L'article 656 du même code dispose que si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l'acte et s'il résulte des vérifications faites par l'huissier de justice, dont il sera fait mention dans l'acte de signification, que le destinataire demeure bien à l'adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l'huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l'article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l'acte doit être retirée dans le plus bref délai à l'étude de l'huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l'intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.
La copie de l'acte est conservée à l'étude pendant trois mois. Passé ce délai, l'huissier de justice en est déchargé.
L'huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l'acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.
Il est en l'espèce constant que le commandement de payer et l'assignation ont été délivrés au [Adresse 4] à [Localité 5], adresse qui figure dans le contrat de bail conclu entre les parties.

L'huissier de justice conclut aux termes de ses procès verbaux de signification du commandement de payer et de l'assignation au caractère certain de cette adresse, « confirmée par la voisine de l'appartement n°106 et par le facteur», ce qui fait foi jusqu'à inscription de faux.

Par conséquent, le commandement de payer et l'assignation apparaissent réguliers en la forme, étant observé que les moyens soulevés ne constituent pas des fins de non recevoir.

Sur la recevabilité de la demande tendant à la résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 19 janvier 2024, soit plus de six semaines avant la première audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les requérants seront déclarés recevables en leur action.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

sur la loi applicable

Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 disposait :

« I.- Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette (...) ». 

8. Ce texte dispose désormais :

« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

9. La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.


10. Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Il en résulte que le présent contrat de bail demeure soumis aux dispositions de l'article 24 alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

sur l'application de ces dispositions

Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.


En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges deux mois après délivrance d'un commandement de payer.

Les bailleurs justifient avoir délivré aux locataires commandements de payer la somme en principal de 2.876 euros, au titre de l'arriéré de loyers et charges, par actes de commissaire de justice délivrés le 28 septembre 2023.

Il résulte du décompte produit par [Z] [O] et [R] [O] née [J] que [S] [N] et [P] [X] ne se sont pas acquittés du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois prévu par l'article 24 précité, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2023.

sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable à l'espèce, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.


Il ressort en l'espèce du décompte produit par les bailleurs que les locataires ne se sont acquittés d'aucune somme d'argent depuis le 26 mars 2024, date à laquelle ils ont adressé un chèque de 100 euros.

Les locataires n'allèguent ni a fortiori ne démontrent avoir repris le paiement de leur loyer courant, d'un montant mensuel de 700 euros, avant la date de l'audience.

Ainsi, sans remettre en question les difficultés dont ils font état, ils ne peuvent prétendre au bénéfice des dispositions susvisées.

Il convient donc de constater que le bail est résilié depuis le 29 novembre 2023 et d'ordonner l'expulsion de [S] [N] et [P] [X], selon les modalités déterminées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l'article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l'occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation due de la résiliation à la libération des lieux.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à celui du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

[Z] [O] et [R] [O] née [J] versent en outre aux débats les pièces suivantes :
le contrat de bail souscrit entre les parties ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ;le décompte de la créance arrêtée au 6 juin 2024, dont il résulte que les défendeurs restent toujours redevables de loyers, charges et d'indemnités d'occupation pour une somme totale de 10.119,12 euros , terme du mois de juin 2024 inclus.
Les locataires ne justifient pas s'être acquittés de sommes d'argent omises dans le décompte. 

Enfin, le bail contient une clause en vertu de laquelle « en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement à l'accomplissement de l'ensemble des obligations résultant du présent bail, ce qu'ils acceptent ».

Par conséquent, [S] [N] et [P] [X] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 10.119,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 6 juin 2024, terme du mois de juin 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5.213,58 euros et du présent jugement pour le surplus.

En occupant sans droit ni titre les lieux, [S] [N] et [P] [X] causent un préjudice aux bailleurs qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges, soit mensuellement la somme de 700 euros, ce à compter du mois de juillet 2024 jusqu’au départ définitif de ces derniers. 

En l'absence de clause de solidarité afférente à l'indemnité d'occupation, cette dernière condamnation sera conjointe.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable à l'espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il ressort de ce qui précède que les locataires, qui ne se sont acquittés envers leur bailleur que de la somme de 100 euros entre la délivrance du commandement de payer et l'audience du 6 juin 2024, n'ont pas repris le paiement de leur loyer courant avant la date de l'audience et n'apparaissent pas en capacité de régler leur dette locative, fut-ce en 36 mensualités.

Par conséquent, ils ne peuvent prétendre au bénéfice des dispositions susvisées.

Cette demande sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire:

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile:

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l'article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

[S] [N] et [P] [X], qui succombent, seront tenus aux entiers dépens de l'instance et condamnés in solidum à payer à [Z] [O] et [R] [O] née [J] la somme de 200 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en en premier ressort,

ADMET [P] [X] et [S] [N] au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;

DECLARE [Z] [O] et [R] [O] née [J] recevables en leur action ;

CONSTATE que le bail conclu le 12 avril 2023 entre [Z] [O] et [R] [O] née [J], d'une part, et [S] [N] et [P] [X], d'autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] ([Localité 3]) est résilié depuis le 29 novembre 2023,

CONDAMNE solidairement [S] [N] et [P] [X] à payer à [Z] [O] et [R] [O] née [J] la somme de 10.119,12 euros euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5.213,58 euros et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE [S] [N] et [P] [X] à quitter les lieux loués dans le respect du délai prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et sans préjudice des articles L412-2 et s. du même code,

DIT qu'à défaut pour [S] [N] et [P] [X] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, le concours et l'assistance de la Force Publique et d'un serrurier,

AUTORISE si besoin les requérants à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE conjointement [S] [N] et [P] [X] à payer une indemnité d'occupation équivalente au loyer et charges à [Z] [O] et [R] [O] née [J] à compter du mois de juillet 2024 et jusqu'à libération effective des lieux, soit mensuellement la somme de 700 euros,

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges initiaux,

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles de l'année dépasseraient le montant des provisions versées,

DEBOUTE [S] [N] et [P] [X] de l'ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum [S] [N] et [P] [X] à payer à [Z] [O] et [R] [O] née [J] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

DIT que la présente décision sera notifiée au Préfet et à la caisse d'allocations familiales ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

CONDAMNE in solidum [S] [N] et [P] [X] aux entiers dépens de l'instance,

La présente décision a été prononcée par le Juge des contentieux de la protection en présence du greffier et signée par eux.


Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection
D.AGANOGLU N.LOMBARD