Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 10 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [G], [B] [P]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Madame [N] [Z]
Monsieur [X] [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/04952 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43Q2

N° MINUTE : 
15






JUGEMENT 
rendu le mercredi 10 juillet 2024


DEMANDEURS
Monsieur [X] [F], demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

Madame [N] [Z], demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée


DÉFENDERESSE
Madame [G], [B] [P], demeurant [Adresse 2] - [Localité 5], et [Adresse 6] - [Localité 5]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juin 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Nicolas REVERDY, Greffier.


Décision du 10 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/04952 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43Q2

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2022, à effet au 1/01/2012, Madame [N] [Z] a donné à bail à Madame [G], [B] [P] un appartement sis [Adresse 2] et [Adresse 6]-[Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer initial de 680 euros par mois, outre 90 euros de provision sur charges.
Selon acte authentique de vente à titre de licitation ne faisant pas cesser l’indivision, en date du 26/04/2021, les requérants sont nu-propriétaires en indivision du bien loué, Madame [N] [Z] étant titulaire de la totalité en usufruit.
 
Le 18 février 2022, les propriétaires ont délivrer à Madame [G], [B] [P] un congé pour vente, prenant effet le 31/12/2023.

Par acte acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, Monsieur [X] [F] et Madame [N] [Z] ont fait assigner Madame [G], [B] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de PARIS, aux fins de voir :
déclarer valable le congé pour vente, et le valider,ordonner l'expulsion de Madame [G], [B] [P] et de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,condamner Madame [G], [B] [P] à leur payer :1855,10 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois de janvier 2024 et février 2024 ;
une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, soit la somme de 927,55 euros par mois, jusqu’à son départ effectif des lieux ;
1500 euros de dommages et intérêts ;
760 euros en remboursement des deux états datés (soit 2 X 380 euros) ;
531,17 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, comprenant le coût de l’assignation.

Monsieur [X] [F], comparant en personne, sollicite le bénéfice de termes de son assignation. Il indique que Madame [N] [Z], sa mère non comparante, est hospitalisé. 
 
Madame [G], [B] [P], comparante en personne, indique être désolée de ne pas être partie, indiquant rencontrer des difficultés pour se reloger, et avoir subie un licenciement économique. Elle indique n’avoir aucune garant et avoir toujours payé ses loyers, sauf janvier et février qui lui ont été remboursés par les bailleurs.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de validation du congé

Aux termes de l'article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 :
« I- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre son logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire d’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier (...).
II- Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. (…). A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…). Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ».

En l'espèce, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 février 2022,reçue le 19/02/2022, Monsieur [X] [F] a fait délivrer à Madame [G], [B] [P] un congé pour vente. L'acte contient le prix de vente, les conditions de la vente projetée, les mentions prévues à l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et fixe la date du 31 décembre 2023 comme échéance (pièce 2 des requérants).
Un second congé pour vente remplaçant le précédent et à un prix inférieur, a été délivré à la locataire dans les mêmes formes et comportant les mêmes mentions, le 6 juin 2023, reçu le 12 juin 2023, soit dans le délai requis de six mois, pour effet au 31 décembre 2023. 
En application des règles susvisées, il convient de considérer que ce second congé du 6 juin 2023 a été valablement délivré et entraîne la résiliation du contrat de bail. En conséquence, Madame [G], [B] [P] se trouve occupante des lieux sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 à 00h00.

Sur l'indemnité d'occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l'espèce, l'indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient dû être payés en cas de poursuite du bail augmenté des accessoires, soit actuellement la somme de 927,55 euros par mois.
L’indemnité d’occupation est due à compter du 1er janvier 2024, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur l’expulsion
 
Le bail se trouvant résilié à compter du 1erjanvier 2024, il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur les demandes en paiement des bailleurs

Il est justifié par les pièces produites aux débats de condamner Madame [G], [B] [P] à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [N] [Z] les sommes de :
- 1855,10 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois de janvier 2024 et février 2024 ;
-760 euros en remboursement des deux états datés (soit 2 X 380 euros) 

Sur la demande de condamnation au titre de dommages et intérêts

Monsieur [X] [F] et Madame [N] [Z] qui ne justifient d’aucun préjudice seront déboutés de leur demande de condamnation de Madame [G], [B] [P] à 1500 euros de dommages et intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles
 
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
 
Madame [G], [B] [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance, comprenant le coût de l’assignation.
 
Sur les frais non compris dans les dépens
 
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
 
Il y a lieu de condamner Madame [G], [B] [P], tenue aux dépens, à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [N] [Z] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

 
Sur l’exécution provisoire
 
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,
 
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail d'habitation conclu le 3/12/2011 à effet au 01/01/2012 entre Madame [N] [Z] et Madame [G], [B] [P] portant sur des locaux situés [Adresse 2] et [Adresse 6]-[Localité 5], par l'effet du congé pour vente délivré le 6 juin 2023, à compter du 1er janvier 2024 à 00h00 ;

CONDAMNE Madame [G], [B] [P] au paiement à Monsieur [X] [F] et Madame [N] [Z] d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit actuellement 927,55 euros par mois, à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clés en mains propres aux bailleurs ou à leur mandataire ;

ORDONNE à Madame [G], [B] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 2] et [Adresse 6]-[Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Madame [G], [B] [P] et de celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] et [Adresse 6]-[Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec si nécessaire le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [G], [B] [P] à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [N] [Z], les sommes de : 

-1855,10 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour les mois de janvier 2024 et février 2024 ;

-760 euros en remboursement des deux états datés (soit 2 X 380 euros) ;

DEBOUTE Monsieur [X] [F] et Madame [N] [Z] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [G], [B] [P] à payer à Monsieur [X] [F] et Madame [N] [Z], la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE du surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [G], [B] [P] aux dépens, comprenant le coût de l’assignation.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés.
 
Le greffier                                                          Le Juge