Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Thierry DOUËB

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Monsieur [E] [U]
 Madame [X] [F] ép.[U]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05413 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ATC

N° MINUTE : 7







JUGEMENT 
rendu le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SÉCURITÉ SOCIALE (ACOOSS), établissement public à caractère administratif 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272

DÉFENDEURS

Monsieur [E] [U], 
non comparant, ni représenté
Madame [X] [F] épouse [U], 
non comparante, ni représentée

demeurant ensemble 
[Adresse 2]
[Localité 3]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05413 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5ATC


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juin 2008, l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) a consenti un bail d’habitation à M. [E] [U] et Mme Madame [X] [U] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 592 euros outre une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 2 février 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 9189,39 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignations du 20 février 2024, l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [E] [U] et de Mme Madame [X] [U], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,13 039,67 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1303,97 euros au titre de la clause pénale,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS), représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2024, s'élève désormais à 14 776,34 euros. Elle considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise, enfin, ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation M. [E] [U] et Mme Madame [X] [U].

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [E] [U] et Mme Madame [X] [U] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.





MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail
 
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le III de ce même article dispose, à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

Enfin, il résulte du IV de cet article que, les paragraphes précédents sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) justifie avoir notifié, le 21 février 2024, l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience par la production de l’accusé de réception électronique (EXPLOC). 

Toutefois, elle ne justifie pas de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, puisqu’elle fournit un accusé de réception en date du 06 février 2023 d’un envoi à la préfecture de [Localité 4] également et non à la commission. 
 
Ses demandes aux fins de constat de la résiliation du bail d’une part et de résiliation judiciaire du bail d’autre part, en ce que cette dernière se fonde sur des impayés de loyer, seront ainsi déclarées irrecevable. 

Par conséquent, elle sera déboutée de l’ensemble des demandes subséquentes aux fins d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la dette locative

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des articles 1217 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 sont redevables des loyers et charges impayés.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) verse aux débats un décompte aux termes duquel les locataires apparaissent redevables de la somme de 14 776.34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024 échéance du mois de juin 2024 incluse.

Le décompte fait apparaitre une reprise de solde antérieure au 13 avril 2020 à hauteur de 13 388.94 euros et il est fourni un décompte portant sur la période allant du 1er août 2013 au 13 avril 2020. 

Or l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) n’est fondée à réclamer que les sommes dues au titre du contrat de bail, à savoir le loyer et les charges uniquement, en l’absence de justificatifs relatifs aux régulations de charges et en application de l’article 4p) de la loi du 6 juillet 1989 relatifs aux frais de contentieux.

Ainsi, la somme appelée et justifiée s’élève, d’après la lecture combinée des deux décomptes, à 416 636.26 euros, calculée comme suit : 

11 échéances de loyer incluant les charges à 3 040.68 euros du mois d’août 2013 au mois de juin 2014 inclus12 échéances de loyer incluant les charges à 3 057.57 euros du mois de juillet 2014 au mois de juin 2015 inclus, 12 échéances de loyer incluant les charges à 3 061.85 euros du mois de juillet 2015 au mois de juin 2016 inclus, 12 échéances de loyer incluant les charges à 3 063.43 euros du mois de juillet 2016 au mois de juin 2017 inclus, 12 échéances de loyer incluant les charges à 3 077.84 euros du mois de juillet 2017 au mois de juin 2018 inclus, 12 échéances de loyer incluant les charges à 3 107.56 euros du mois de juillet 2018 au mois de juin 2019 inclus, 12 échéances de loyer incluant les charges à 3 156.19 euros du mois de juillet 2019 au mois de juin 2020 inclus, 12 échéances de loyer incluant les charges à 3 182.98 euros du mois de juillet 2020 au mois de juin 2021 inclus, 12 échéances de loyer incluant les charges à 3 185.68 euros du mois de juillet 2021 au mois de juin 2022 inclus, 12 échéances de loyer incluant les charges à 3 258.63 euros du mois de juillet 2022 au mois de juin 2023 inclus, 12 échéances de loyer incluant les charges à 3 364 euros du mois de juillet 2023 au mois de juin 2024 inclus.
Or il résulte de la lecture combinée de ces deux décomptes que le montant total des sommes versées par les locataires s’élève à 478 979.77 euros. 

Par conséquent, la requérante échoue à rapporter la preuve qu’elle dispose d’une créance à l’encontre de ses locataires et sera donc déboutée de sa demande de condamnation au paiement d’un quelconque arriéré locatif. 

Elle sera également déboutée de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale. 

Sur les demandes accessoires

L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS), partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la décision sera rappelée, en application de l’article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) aux fins de constat de la résiliation du bail et de prononcé de la résiliation judiciaire du bail, 

DÉBOUTE l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, 

DÉCLARE sans objet la demande tendant à statuer sur le sort des meubles garnissant le logement, 

DÉBOUTE l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif, 

DÉBOUTE l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) de sa demande au titre de la clause pénale,

DÉBOUTE l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


CONDAMNE l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) aux dépens, 

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge