Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 1 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Lara ANDRAOS GUERIN

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Sophie COMMERCON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/00487 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XY6

N° MINUTE : 
6






JUGEMENT 
rendu le mardi 1er octobre 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. IMAXIEL, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1951

DÉFENDEUR
Monsieur [D] [G] [L], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne assisté de Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0344
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C750562023510673 du 18/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 juin 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 1er octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier


Décision du 01 octobre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00487 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XY6

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 septembre 1993, M. [V] [U] a consenti un bail d’habitation d’une durée de trois ans à M. [G] [L] [D] sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4]. 

Ce logement a été vendu par M. [V] [U] à la société civile immobilière IMAXIEL suivant acte authentique du 14 juin 2016.

La SCI IMAXIEL a fait délivrer à M. [G] [L] [D], par acte extra-judiciaire signifié le 17 mars 2023, un congé pour reprise au profit de M. [T] [N], associé de la société, à effet au 21 septembre 2023.

Le congé pour reprise précisait que M. [T] [N] actuellement domicilié [Adresse 1] à [Localité 5] était en voyage expéditionnaire à l’étranger et serait de retour en France cet été après un an passé à l’étranger et à la recherche d’un emploi.

Par acte de commissaire de justice du 16 novembre 2023, la SCI IMAXIEL a assigné M. [G] [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater que le congé pour reprise est régulier et bien fondé,Constater le non-renouvellement du bail donné à M. [G] [L] [D],Constater la résiliation du bail à effet au 22 septembre 2023,Dire que M. [G] [L] [D] est devenu occupant sans droit ni titre depuis cette date,En conséquence,Ordonner l’expulsion de M. [G] [L] [D] et de tout occupant de son fait et ce avec l’assistance du commissaire de Police et de la Force publique si il y a lieu,Ordonner le transport et la séquestration des meubles, Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 658,26 euros,Rejeter toute demande de délais pour quitter les lieux,Condamner M. [G] [L] [D] au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SCI IMAXIEL fait valoir que le congé a été délivré régulièrement puisque, d’une part, les délais prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectés et que, d’autre part, le congé est fondé sur des motifs légitimes et sérieux, le bénéficiaire de la reprise étant associé de la SCI IMAXIEL et M. [M] [N], gérant de la SCI et père de M. [T] [N], ne pouvant accueillir son fils chez lui compte tenu de la surface de son logement et du fait qu’il y accueille un autre enfant, mineur. 

L’affaire, appelée à l’audience du 26 février 2024 et a été renvoyée à l’'audience du 26 juin 2024. 
A cette audience, la SCI IMAXIEL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle maintient que le congé a été délivré valablement, M. [T] [N] étant associé de la société et n’ayant pas de logement.

M. [G] [L] [D], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :
De dire que le congé pour reprise est nul et de nul effet, A titre subsidiaire, de lui accorder un délai de 12 mois pour quitter les lieux à compter de la décision à intervenir, En tout état de cause, de lui accorder un délai de 12 mois pour régler l’arriéré locatif et de débouter la SCI IMAXIEL de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.
Sur la nullité du congé il soutient au visa de l’article 15 de la loi que le caractère réel et sérieux du motif n’est pas démontré, le congé étant imprécis et flou s’agissant de la situation du bénéficiaire, le congé donnant une adresse tout en indiquant qu’il est en voyage expéditionnaire à l’étranger.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande en validation du congé pour reprise
Aux termes de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable au litige lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

En application de l’article 13 de ladite loi, les dispositions de l'article 15 susvisé peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés. 

En l’espèce, la SCI IMAXIEL a délivré le 17mars 2023 aux locataires un congé pour reprise au profit de M. [T] [N], mentionné comme associé de la SCI. 

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI IMAXIEL est une société civile immobilière constituée entre M. [M] [N], gérant, et la SARL noE (extrait Kbis au 20 février 2023).

Il apparaît que la SCI IMAXIEL ne démontre pas qu’elle est une société civile immobilière familiale puisqu’elle est constituée de deux associés dont l’un est M. [M] [N], l’autre la société noE.

De plus, il ressort de l’extrait Kbis que M. [T] [N] n’était pas associé de la SCI IMAXIEL quelques jours avant la délivrance du congé.

Ainsi, la SCI IMAXIEL ne justifie pas qu’elle peut se prévaloir de l’article 13 de la loi 6 juillet 1989 lui donnant la possibilité de délivrer un congé pour reprise au bénéfice de l’un de ses associés.

Elle n’est en conséquence pas fondée à invoquer les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 par application de l’article 13 de la même loi. 

Il en résulte que, ne pouvant prétendre à une reprise au profit de l’un de ses associés, elle a délivré irrégulièrement le congé dont la nullité sera en conséquence prononcée. 

La SCI IMAXIEL sera dès lors déboutée de l’ensemble de ses demandes. 

Il sera enfin constaté que le bail a été tacitement reconduit le 22 septembre 2023. 

Sur les demandes accessoires
La SCI IMAXIEL, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre de ses demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la nullité du congé pour reprise délivré le 17 mars 2023 à effet au 21 septembre 2023 par la SCI IMAXIEL à M. [G] [L] [D] concernant les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 4],

CONSTATE la reconduction du bail portant sur l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] conclu entre la SCI IMAXIEL et M. [G] [L] [D] à compter du 22 septembre 2023 et pour une durée de trois ans,

DEBOUTE la SCI IMAXIEL de l’ensemble de ses demandes, 

DEBOUTE la SCI IMAXIEL de ses demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI IMAXIEL aux dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier La Juge