Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Eric ALLIGNE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Valérie FEDER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/04847 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43AL

N° MINUTE : 4







JUGEMENT 
rendu le 07 octobre 2024


DEMANDEUR

Monsieur [X] [R] [D], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Valérie FEDER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D213

DÉFENDERESSE

Madame [N] [U], 
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Eric ALLIGNE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2458

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière




Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04847 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43AL



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2022, M. [X] [R] [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], 1er étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 6500 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 20 100 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [U] le 30 janvier 2024.

Par assignation du 8 avril 2024, M. [X] [R] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, obtenir la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [U] avec suppression du délai légal prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation de 13 400 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,une clause pénale équivalent au loyer majoré de 5%,40 200 euros au titre de l’arriéré locatif du entre le mois de novembre 2023 et le 05 avril 2024,10 000 euros à titre de dommages et intérêts,5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, M. [X] [R] [D], représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 juin 2024, s'élève désormais à 53 600 euros après déduction des sommes dues au titre du précédent jugement. Il indique que la preneuse n’a effectué aucun versement depuis le mois de septembre 2022, qu’elle a quitté les lieux le 20 mai 2023 mais qu’elle n’a pas restitué les clés justifiant ainsi sa demande d’expulsion. 

Mme [N] [U], représentée par son conseil, reconnaît le principe de la dette mais indique qu’elle n’est pas de mauvaise foi dès lors qu’elle est en cours de divorce et que son époux avait la charge du règlement des loyers. Elle reconnaît également le montant de la dette mais fait savoir qu’elle a effectué un versement de 5 000 euros sur le compte CARPA du conseil du demandeur la veille de l’audience. Elle sollicite la mise en place d’un échéancier pendant quarante huit mois pour se libérer de sa dette ainsi actualisée et le rejet des demandes tendant à son expulsion, à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de dommages et intérêts et des sommes au titre de la clause pénale et des frais irrépétibles. 
 
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Mme [N] [U] a transmis une note en délibéré relative sa procédure de divorce. Toutefois, elle n’y avait pas été autorisée lors de l’audience et cette note n’a pas été adressée au demandeur. Par conséquent, il n’en sera pas tenu compte. 


MOTIVATION


A titre liminaire, il convient de relever que le bail conclu entre les parties est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 conformément au jugement rendu le 19 décembre 2023 qui l’a requalifié en ce sens. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le III de ce même article dispose, à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience (…).

En l’espèce, M. [X] [R] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 20 100 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2024.

Il est constant que Mme [N] [U] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’elle ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Par conséquent, il convient d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [X] [R] [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la suppression du délai prévu par l’article L 412-1 du code des procédure civiles d’exécution

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…). Toutefois, ce délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, M. [X] [R] [D] sollicite la suppression de ce délai compte-tenu de la mauvaise foi caractérisée de Mme [N] [U]. 

Il résulte des pièces versées au débat et des déclarations à l’audience que Mme [N] [U] a déjà été condamnée, par jugement du 19 décembre 2023, au paiement de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2023, qu’elle ne s’est pas acquittée des sommes dues en vertu de cette décision, qu’elle a continué à ne pas payer son loyer, qu’ainsi, elle n’a versé aucune somme depuis le mois de janvier 2023, selon le décompte produit, et qu’elle ne justifie aucunement de ses allégations selon lesquelles il reviendrait à son époux, dont elle serait en train de divorcer, de régler le loyer.

Sa mauvaise foi est ainsi caractérisée, compte-tenu du fait, au surplus, qu’elle ne demeure plus dans l’appartement pris à bail et ne fournit aucune explication quant au fait qu’elle ne libère pas les lieux.

Par conséquent, le délai légal prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera écarté. 

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Mme [N] [U] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [X] [R] [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 juin 2024, Mme [N] [U] lui devait la somme de 53 600 euros, soustraction faite des causes du jugement prononcé à son encontre le 19 décembre 2023 pour des motifs similaires.

Mme [N] [U] indique avoir fait un virement de 5 000 euros sur le compte CARPA du conseil de M. [X] [R] [D] et produit, pour en justifier le Relevé d’Identité Bancaire de celui-ci et une confirmation de WETRANSFER relative au virement de la somme de 5 500 dollars. 

Compte-tenu de ces éléments, elle sera condamnée à lui verser la somme de 53 600 euros, en deniers ou quittance, au titre de l’arriéré locatif entre le 1er novembre 2024 et le 11 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse. 

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation sur la somme de 40 200 euros et à compter de la date du prononcé de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil. 

Mme [N] [U] sera aussi condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 juin 2024 (lendemain du décompte) à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges augmentés de 50%, soit la somme de 13 400 euros mensuelle, en réparation du préjudice financier et du préjudice de jouissance nécessairement subi par le bailleur.

Sur la demande de délai

L’article 1343-5 du code civil permet au juge compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [N] [U], qui ne verse aucune somme depuis le mois de janvier 2023, ne justifie pas de sa situation financière permettant de lui accorder de quelconques délais de paiement. 

Par conséquent, sa demande sera rejetée. 

Sur la clause pénale

En application de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Ces dispositions sont d’ordre public. 

Par conséquent, M. [X] [R] [D] sera débouté de sa demande formée au titre de la clause pénale. 

Sur la demande de dommages et intérêts 

En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, l’article 1217-1 du code civil dispose que La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution. 

En l'espèce, le préjudice moral subi par le demandeur, personne physique âgée de 90 ans, découle du montant et de l’ancienneté de la dette, du caractère récurent de ces impayés qui l’ont obligé à engager une seconde procédure et de la mauvaise foi de la défenderesse qui se maintient dans le bien dont il est propriétaire sans lui verser aucune somme. 

Il convient ainsi de condamner Mme [N] [U] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Mme [N] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser à M. [X] [R] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire des décisions de première instance, qui est de droit selon l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 avril 2022 entre M. [X] [R] [D], d’une part, et Mme [N] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], 1er étage est résilié depuis le 31 mars 2024,

ORDONNE à Mme [N] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], 1er étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans un délai de quinze jours, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution n’a pas lieu à s’appliquer,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Mme [N] [U] à payer à M. [X] [R] [D] la somme de 53 600 euros (cinquante-trois mille six cents euros), en deniers ou quittance au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupations échues au 11 juin 2024,

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 40 200 euros et à compter de la date du prononcé de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [N] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 13 400 euros à compter du 12 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE Mme [N] [U] de sa demande de délais de paiement, 

DÉBOUTE M. [X] [R] [D] de sa demande au titre de la clause pénale, 

CONDAMNE Mme [N] [U] à verser à M. [X] [R] [D] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [N] [U] à verser à [X] [R] [D] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [N] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 janvier 2024 et celui de l'assignation du 8 avril 2024.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge