Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [J] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Pierre AMIEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/03556 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GWH

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 04 octobre 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet CANOPEE GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0235


DÉFENDERESSE
Madame [J] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 04 octobre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03556 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GWH

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [J] [R] est propriétaire des lots n°6 et 30 au sein de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris du 30 août 2022 Madame [J] [R] a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 422,61 euros au titre des charges de copropriété arrêtées à mars 2022 appel du 1er trimestre 2022 inclus, 100 euros de dommages et intérêts et 500 euros de frais irrépétibles et aux dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, le cabinet CANOPEE GESTION a fait assigner Madame [J] [R] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris auquel il demande sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 de la condamner avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :
- 4 740,90 euros d'arriéré de charges et de frais de recouvrement arrêtés au 17 mai 2024, appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus avec intérêts légaux à compter de l'assignation,
- 2 000 euros de dommages et intérêts,
- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation.

Assignée à étude, Madame [J] [R] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 octobre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 

- le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot n°16 et au lot n° 30, indiquant la répartition des tantièmes (60/1000èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [J] [R],
- le précédent jugement de condamnation du 30 août 2022, 
- les appels de provisions sur charges et travaux pour la période du 1er trimestre 2023 au 1er trimestre 2024,
- les décomptes des charges de Madame [J] [R] selon les Grands-Livres NG 2022 et arrêtés au 15 juillet 2023,
- l'historique du compte du 1er juillet 2023 au 1er avril 2024,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2022 et 26 juin 2023 comportant : 
- approbation des comptes des exercices 2021 et 2022,
- vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024, 
- le fonds travaux 2023 et 2024,
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
- la lettre de relance visant un retard dans le paiement des charges pour la somme de 8 800,18 euros adressée le 25 octobre 2023 à Madame [J] [R],
- une facture de 48 euros relative à une mise en demeure adressée à Madame [J] [R] en date du 17 mai 2024, 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il sera relevé que le demandeur fonde sa demande sur le grand livre du syndic qui ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En outre, la somme de 8 183,92 euros au titre de la reprise du solde et figurant dans le relevé de compte n'est pas justifiée ni corroborée par d'autres pièces. 

L'ensemble des pièces fournies par le syndicat ne permet pas d'établir que celui-ci est créancier d'une somme d'argent à l'égard de Madame [J] [R]. En effet, faute pour le demandeur de prouver le caractère certain et exigible des créances à compter du 1er avril 2022, il ne sera pris en compte que les sommes figurant dans le relevé de compte à compter du 1er juillet 2023, où il apparaît qu'une régularisation d'un montant de 2 154, 25 euros est intervenue le 12 décembre 2023, ce qui ne permet pas d'établir que le syndicat est titulaire d'une créance à l'encontre de Madame [J] [R].

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l'article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 48 euros. 

Il n'est pas établi que cette mise en demeure d'un montant de 48 euros ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l'accusé de réception. 

La demande sera par conséquent rejetée. 

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En l'espèce, dans la mesure où la créance du syndicat des copropriétaires n'est pas certaine et qu'il est débouté de sa demande au titre des arriérés de charges, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ne peut être accueillie.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.


La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] représenté par son syndic, le cabinet CANOPEE GESTION de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire



Fait et jugé à Paris le 04 octobre 2024

le greffier le Président