Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée 
le :
à : Me Caroline RONIN DULON


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02795 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IWD

N° MINUTE : 10







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis 
[Adresse 1]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
comparant

DÉFENDERESSE

Madame [I] [Y], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Caroline RONIN DULON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1199
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024007869 du 27/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02795 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4IWD



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 juin 2015 à effet au 16 juin 2015, [Localité 3] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à Madame [I] [Y] portant sur des locaux situés au [Adresse 2], Hall 4, escalier 4, 4ème étage, Porte 0081 outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 430,56 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 03 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 4 715.14 euros en principal, au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contenue au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [I] [Y] le 07 mars 2023.

Par assignation du 12 février 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [Y] des lieux loués, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 491.97 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 décembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 février 2024.

À l'audience du 14 juin 2024, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 10 juin 2024, s'élève désormais à 10 349.25 euros au 29 mai 2024. Il indique que Madame [I] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoires, ainsi qu’aux délais pour quitter les lieux sollicités par la défenderesse. 

Madame [I] [Y], représentée par son conseil, ne conteste pas le montant de la dette. Elle dépose des conclusions mais ne maintient oralement que sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à titre principal et subsidiairement, l’octroi de délais pour quitter les lieux, eu égard à sa situation puisqu’elle perçoit l’allocation pour Adulte Handicapé, qu’elle est atteinte de lourdes pathologies, qu’elle a deux enfants à charges. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Madame [I] [Y] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande
 [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences
Sur l’acquisition de la clause

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la délivrance du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 4 715.14 euros dans un délai de deux mois a été signifié à la locataire le 03 mars 2023.

Or Madame [I] [Y] n’a pas intégralement réglé cette somme dans le délai imparti.

Le bailleur est donc bien-fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 04 mai 2023. 

Sur la demande de délais suspensifs des effets de la clause

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il résulte du dernier décompte produit par le bailleur que Madame [I] [Y] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant, puisque le dernier versement qu’elle a effectué date du 12 septembre 2023. Seules des régularisations de charges à son profit, dont la dernière date du 06 mai 2024, ont été portées au crédit de son compte locataire, antérieurement à la facturation de l’échéance du mois de mai. 

Les conditions pour obtenir des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ne sont donc pas réunies et Madame [I] [Y] sera déboutée de sa demande. 

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais à l’occupant, compris entre un mois et un an, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il est tenu compte, pour la fixation de ces délais, de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, Madame [I] [Y] justifie de son suivi médical relatif à une affection longue durée et de la suspension du versement des différentes aides dont elle bénéficiait, notamment de l’AAH. 

Elle ne présente ainsi aucune garantie de ce qu’elle pourrait s’acquitter d’une indemnité d’occupation pendant le sursis à expulsion qu’elle sollicite et ce d’autant qu’elle s’est abstenue de tout versement depuis le mois de septembre 2023. 

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.



Sur l’expulsion

Par conséquent, Madame [I] [Y] sera enjointe à libérer les lieux de sa personne et de ses biens dans un délai de trois semaines et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément dans le délai imparti, il convient d’autoriser [Localité 3] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de Madame [I] [Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, des lieux ainsi occupés. 

Il sera néanmoins rappelé que les dispositions légales prévues par les articles L 412-1 et L 412- du code des procédures civiles d’exécution ont vocation à s’appliquer. 

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Madame [I] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte aux termes duquel elle apparait redevable, à la date du 29 mai 2024, de la somme de 10 349.25 euros, échéance du mai 2024 incluse et soustraction faite des dépens, selon le demandeur. 

Madame [I] [Y] ne maintient pas les contestations qu’elle avait formées et indique reconnaître le montant de sa dette. Elle sera donc condamnée à verser cette somme à [Localité 3] HABITAT-OPH à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, en application des articles 1231-6 et 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement ayant été intégralement réglées depuis sa délivrance.

Redevable d'une indemnité mensuelle d’occupation depuis la date de résiliation du bail, d’un montant qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [I] [Y] sera condamnée à la verser au bailleur, à titre de provision, à compter du 30 mai 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés. 

Sur les demandes accessoires

Madame [I] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 03 mars 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 juin 2015 entre [Localité 3] HABITAT-OPH, d’une part et Madame [I] [Y], portant sur des locaux d’habitation situés [Adresse 2], Hall 4, escalier 4, 4ème étage, Porte 0081, est résilié depuis le 04 mai 2023,

DÉBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, 

DÉBOUTE Madame [I] [Y] de sa demande de sursis à expulsion, 

ORDONNE à Madame [I] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans un délai de trois semaines, les lieux situés au [Adresse 2], Hall 4, escalier 4, 4ème étage, Porte 0081 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [I] [Y] à compter du 04 mai 2023 à une somme égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, 

CONDAMNE Madame [I] [Y] à payer [Localité 3] HABITAT-OPH la somme de 10 349.25 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupations échues au 29 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNE Madame [I] [Y] au verser l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 30 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE [Localité 3] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 03 mars 2023.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 Octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge