Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [I] [K]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Thierry DOUËB

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05411 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AS6

N° MINUTE : 6







JUGEMENT 
rendu le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1272
comparant

DÉFENDERESSE

Madame [I] [K], 
demeurant [Adresse 3]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière




Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05411 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AS6



EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2000, l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [K] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], appartement n°2, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 2280,78 euros et d’une provision pour charges de 276,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 15 967,49 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [K] le 13 mars 2023.

Par assignation du 20 février 2024, l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECRITE SOCIALE (ACOSS) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [K], statuer sur le sort des meubles garnissant le logemnet et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,34 511,51 euros au titre de l’arriéré locatif échéance du mois de février 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,3 451,15 euros au titre de la clause pénale,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris les frais du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2024, s'élève désormais à 26 493,65 euros. Il indique accepter de réviser le plan d’apurement qui a été mis en place avec la locataire à la baisse et se dit ainsi favorable à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement qui pourront être accordés à Madame [I] [K] à hauteur de 800 euros par mois. 

Mme [I] [K], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 800 euros, en plus du loyer courant, indiquant percevoir un revenu mensuel d’environ 3 000 euros et bénéficier de l’aide de son ex-conjoint qui a réglé les trois premières échéances du protocole en cours d’exécution. 

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [I] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande
L'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement, contient, à peine de nullité, la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;

En l’espèce, le commandement de payer la somme de15 967,49 euros qui a été signifié à la locataire le 10 mars 2023 ne fait pas mention expresse du délai de deux mois imparti à la locataire pour régler sa dette. Ce délai n’est mentionné que dans la reproduction de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en caractère peu apparent, en page 11 du commandement. 

Le commandement de payer ne respectant pas les prévisions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il ne saurait être constaté que la clause résolutoire a valablement été acquise. 


Sur la demande de résiliation du contrat de bail et la condamnation au paiement de la dette locative

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

S'agissant du contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales : user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, et payer le prix du bail aux termes convenus. Comme le rappelle également l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, l’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) produit un décompte locatif actualisé au 11 juin 2024 démontrant qu’à cette date, la locataire était redevable, au titre des loyers et charges impayés, de la somme de 26 493.65 euros. 

Madame [I] [K] ne conteste pas ce montant qui apparaît ainsi particulièrement élevé et correspondant à douze échéances de loyer.

Néanmoins, il convient de relever que cette situation d’impayé a débuté au mois de novembre 2022 et qu’elle a cessé au mois d’octobre 2023, date à laquelle la locataire a repris le paiement intégral du loyer courant. En outre, elle justifie de la mise en place d’un échéancier avec le bailleur à compter du mois d’avril 2024 qui, au jour de l’audience, était parfaitement respecté. 

Le bailleur se dit, en outre, favorable à la révision de cet échéancier ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement. 

Il doit ainsi en être déduit la volonté du bailleur de maintenir la relation contractuelle avec Madame [I] [K] ce qui est incompatible avec le prononcé de la résiliation judiciaire du bail dont aucune disposition légale ne permet de suspendre les effets, ce mécanisme n’étant applicable qu’à la clause résolutoire par le jeu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

Par conséquent, il ne peut qu’être constaté que la carence de Madame [I] [K] dans le règlement de ses loyers, circonscrite dans le temps et à laquelle elle s’attèle déjà à remédier, ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour prononcer la résiliation judiciaire du bail que l’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) elle-même souhaite voir se poursuivre. 

Ainsi, l’AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail. 

Madame [I] [K] sera condamnée au paiement de la somme 26 493.65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 inclus.

Cette somme produira intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision, compte-tenu des versements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer, qui en ont intégralement réglé les causes et conformément aux articles 1231-7 et 1344-10 du code civil. 

Conformément à l’accord des parties, Madame [I] [K] sera autorisée à se libérer de sa dette par le versement de trente-trois mensualités de 800 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
[...]
Les clauses abusives sont réputées non écrites.
L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.
[...]
Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [I] [K] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive de la locataire une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) tendant à son application seront donc rejetées.


Sur les demandes accessoires

Mme [I] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion du commandement de payer délivré le 10 mars 2023. 

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu le 6 octobre 2000 entre l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS), d’une part, et Mme [I] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], appartement n°2, n’est pas acquise ;

DÉBOUTE l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) de sa demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail, 

CONDAMNE Mme [I] [K] à payer à l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) la somme de 26 493,65 euros (vingt-six mille quatre cent quatre-vingt-treize euros et soixante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, 

AUTORISEMme [I] [K], conformément à l’accord des parties, à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 33 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 800 euros (huit cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DÉBOUTE l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) de sa demande au titre de la clause pénale,

DÉBOUTE l'AGENCE CENTRALE DES ORGANISMES DE SECURITE SOCIALE (ACOSS) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [K] aux dépens, à l’exclusion du commandement de payer,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge