Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [B] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02583 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GYD

N° MINUTE : 5







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024


DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
comparant

DÉFENDERESSE

Madame [B] [J], 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 5]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02583 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GYD

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 février 1998, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] [Localité 5], devenue [Adresse 1] [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 951,77 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [J] le 13 décembre 2023.

Par assignation du 20 février 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [J], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 729,21 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au None,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 juin 2024, s'élève désormais à 3 964,87 euros. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) indique que Mme [B] [J] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais demande toutefois que lui soient accordés des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros par mois, compte-tenu de son âge. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [B] [J].

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [B] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.


À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat en cours au moment de la délivrance du commandement de payer, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 décembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 951,77 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 février 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [B] [J] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 juin 2024, Mme [B] [J] lui devait la somme de 3964,87 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [B] [J], qui ne comparait pas et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 04 juin 2024, échéance du mois de mai incluse, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 729,21 euros et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil. 


Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) sollicite que soient octroyés à Mme [B] [J], âgée de 93 ans, des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, en dépit de ce qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant. 

Si cette condition de reprise du paiement du loyer courant est d’ordre public, le fait d’y renoncer pour un bailleur est en faveur du locataire et par conséquent, il sera fait droit à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) selon les modalités précisées au dispositif de la décision. 

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant actuel du loyer et des charges, à partir du 13 février 2024 la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [B] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 février 1998 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP), d’une part, et Mme [B] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] [Localité 5], devenue [Adresse 1] [Localité 6] est résilié depuis le 13 février 2024,

CONDAMNE Mme [B] [J] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) la somme de 3 964,87 euros (trois mille neuf cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 juin 2024,

AUTORISE Mme [B] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [B] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 13 février 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Mme [B] [J] sera condamnée à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 7] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 décembre 2023 et celui de l'assignation du 20 février 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 Octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge