Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [L] [M]
Madame [U] [M]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Jeanine HALIMI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/05514 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BGI

N° MINUTE : 
11






JUGEMENT 
rendu le vendredi 19 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. VILOGIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : #PN397

DÉFENDEURS
Monsieur [L] [M], demeurant [Adresse 1], et actuellement [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [U] [M], demeurant [Adresse 1], et actuellement [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 juin 2024

JUGEMENT
Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.


Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/05514 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BGI

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 28 novembre 2018, la société VILOGIA a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [U] [M] des locaux situés [Adresse 1] (logement et emplacement de stationnement).

Le 2 février 2022, un constat d’huissier d’état des lieux de sortie a été dressé.

Par actes de commissaire de justice du 21 mai 2024, la société VILOGIA a fait assigner Monsieur [L] [M] et Madame [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

28259,28 € au titre d’un arriéré locatif et de réparations locatives, déduction faite du montant des dépôts de garantie,330 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 14 juin 2024, elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [L] [M] et Madame [U] [M] assignés suivant procès-verbal de recherches infructueuses n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juillet 2024.

MOTIFS

I. Sur la demande en paiement de la société VILOGIA au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. 

Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie établis contradictoirement. 

La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l’espèce, il est précisé à titre liminaire qu’est appelé sur le décompte locatif au titre des réparations locatives la somme de 2552,59 € tandis que sont versées au débat des factures de travaux d’un montant total de 2724,73 € sans précision de la demanderesse à cet égard. 

En effet, la société VILOGIA ne précise pas quels postes de ces factures ne sont pas demandés aux locataires ni ne caractérise, pour chaque poste de travaux figurant sur ces factures, en quoi ils correspondraient à des dégradations imputables aux locataires ou à des réparations relevant de l’obligation d’entretien courant du locataire.

En tout état de cause, en l’absence de précision de la demanderesse dans son assignation sur les réparations demandées aux locataires, seules les réparations figurant sur ces factures peuvent être examinées pour déterminer si les dommages correspondants sont imputables aux locataires et justifient l’appel au décompte locatif du montant de ces factures.

A cet égard, il y a lieu de rappeler que la remise à neuf des revêtements ne relève pas en soi de l’obligation d’entretien courant à la charge du locataire mais bien de l’obligation d’entretien des lieux incombant au bailleur, les lieux se dégradant naturellement avec leur utilisation, et l’usage normal des lieux entraînant nécessairement diverses traces et marques au fil du temps sur les revêtements.

Or en l’espèce, le constat d’huissier fait ressortir que la peinture est en état d’usage dans le logement ce qui ne justifie aucune réparation à la charge du locataire. En conséquence, aucune demande en paiement ne peut être accueillie au titre de la facture de peinture.

Par ailleurs, la facture du 28 février 2022 portant sur des postes de plomberie, électricité, VMC, menuiserie, équipement de chauffage n’est pas suffisamment précise pour pouvoir déterminer les réparations entreprises dans le logement, et par conséquent leur imputabilité aux locataires en considération de dégradations constatées par l’huissier. De plus, le constat d’huissier ne fait pas ressortir que le ménage n’a pas été fait dans le logement. En conséquence, aucune indemnisation ne peut être allouée en considération de la facture de 338,25 € du 28 février 2022.

En revanche, des objets ayant été laissés dans les lieux, il sera alloué à la demanderesse le montant de la facture portant sur le débarrassage des lieux. De même, le montant de la facture de serrurier sera alloué à la demanderesse en l’absence de restitution de l’ensemble des clés par les locataires.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer à la société VILOGIA au titre des réparations locatives la somme totale de 901,46 €.

II. Sur le coût de l’état des lieux de sortie

En application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l'état des lieux de sortie est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. S'il ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 
Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, le décompte locatif versé au débat établit que la société VILOGIA sollicite le paiement du coût de l’intégralité du constat de commissaire de justice réalisé au titre de l’état des lieux de sortie.
Elle ne justifie toutefois d’aucune tentative de constat amiable et contradictoire ni d’une convocation préalable de Monsieur [L] [M] et Madame [U] [M] par le commissaire de justice.

En conséquence, la demande en paiement au titre du coût du constat de commissaire de justice qui n’a pas été établi conformément aux dispositions susvisées doit rester à la charge de la société VILOGIA et sa demande en paiement à ce titre est rejetée.

III. Sur l’arriéré locatif

Le décompte versé au débat fait ressortir une dette locative de 24758,34 € déduction faite du coût de l’état des lieux de sortie, des autres frais figurant au décompte et non justifiés, des sommes appelées au titre des réparations locatives, et du montant des dépôts de garantie restitué aux locataires.

Les défendeurs seront donc condamnés solidairement à payer cette somme à la société VILOGIA.

IV. Sur les comptes entre les parties

La société VILOGIA qui demandait le paiement d’une somme globale de 28259,28 € avait déduit de cette somme le montant des deux dépôts de garantie versés par les locataires pour la location de leur logement et d’un emplacement de stationnement.

En conséquence, Monsieur [L] [M] et Madame [U] [M] seront condamnés solidairement à payer à la société VILOGIA au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif la somme totale de 25659,8 €.

IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Monsieur [L] [M] et Madame [U] [M] qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [U] [M] à payer à la société VILOGIA la somme de 25659,8 € au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, déduction faite du montant des dépôts de garantie, 

Rejette toutes les autres demandes,

Rejette la demande de la société VILOGIA sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [U] [M] aux dépens soit le coût de l’assignation,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE JUGE