Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [Y]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/04244 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UYP

N° MINUTE : 2







JUGEMENT 
rendu le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517
comparant

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [Y], 
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière




Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04244 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4UYP



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 juin 2009, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation pour une durée de trois ans à M. [C] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 207 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1933,91 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [Y] le 30 octobre 2023.

Par assignation du 8 avril 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [Y], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 552,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au None, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 juin 2024, s'élève désormais à 11730 euros. Elle signale que ce montant comprend une surfacturation au titre du Supplément de Loyer de Solidarité (SLS) et indique que le dernier versement effectué par M. [C] [Y] date du mois de décembre 2022. Elle considère donc qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise enfin ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation concernant M. [C] [Y].

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [C] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à M. [C] [Y] le 27 octobre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 1 933.91 euros au principal. 

Le bail ayant été tacitement reconduit, pour la dernière fois lors de la délivrance de ce commandement, le 11 juin 2021, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 28 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l’absence de tout règlement de la part de M. [C] [Y] dans ce délai. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la dette locative et l’indemnité mensuelle d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

M. [C] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2024, M. [C] [Y] lui devait la somme de 11 730 euros.

Cette somme comprend une surfacturation au titre du SLS à hauteur de 7 087.60 euros, frais compris, la demanderesse indiquant que M. [C] [Y] n’a pas répondu aux enquêtes qui lui ont été adressées. 

Toutefois, elle ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle lui a adressé lesdites enquêtes. Par conséquent, cette somme doit être déduite du montant de la dette qui s’élève ainsi à la somme de 4 617.47 euros. 

M. [C] [Y], qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision en application de l’article 1231-7 du code civil.
En outre, il est redevable d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 28 décembre 2023 jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. 

Sur les demandes accessoires

M. [C] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 juin 2009 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et M. [C] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 28 décembre 2023,

ORDONNE à M. [C] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [C] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [C] [Y] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 4 617,47 euros (quatre mille six cent dix-sept euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 6 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DÉBOUTE SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [C] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 octobre 2023,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 Octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge