Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Alain DE LANGLE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01967 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BUD

N° MINUTE : 1







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] RIV[Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [J], 
demeurant [Adresse 2]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS
 
Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière





Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01967 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BUD


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2022, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a consenti un bail d’habitation à M. [O] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], 3ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 431,44 euros et d’une provision pour charges de 105 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1724,27 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [J] le 20 juillet 2023.

Par assignation du 17 janvier 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [J], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 901,37 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2024,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]), représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 11 juin 2024, s'élève désormais à 2 778,05 euros. Elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. 

M. [O] [J] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Il sollicite ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [O] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1724,27 euros dans un délai de deux mois, conformément à l’article susvisé dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, a été signifié au locataire le 19 juillet 2023. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1724,27 euros n’a pas été intégralement réglée par ce dernier dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 septembre 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [O] [J] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 06 juin 2024, il lui devait la somme de 4258.05 mais indique que le locataire a fait des règlements et qu’il plus redevable que de la somme de 2 778.05 euros M. [O] [J] produit un décompte actualisé au 11 juin 2024 en attestant. 

Il sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision en application des articles 1231-6, 1342-10 et 1344-1 du code civil, compte-tenu des versements effectués par l’intéressé depuis la délivrance du commandement de payer. 

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 11 juin 2024 que la condition de la reprise du paiement intégral du loyer courant est satisfaite. 

M. [O] [J] souhaite se maintenir dans le logement et apurer sa dette via le versement de la somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant. Il explique que la dette s’est formée lorsque son titre de séjour a expiré, ce qu’il l’a empêché de travailler. Il indique que sa situation administrative est en train d’être réglée, qu’il perçoit l’AAH et qu’il bénéfice de l’aide financière de ses frères lui permettant ainsi d’honorer l’échéancier proposé auquel le bailleur ne s’oppose pas. 

Dans ces conditions, il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant actuel du loyer et des charges, à partir du 20 septembre 2023 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juillet 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2022 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]), d’une part, et M. [O] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], 3ème étage est résilié depuis le 20 septembre 2023,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) la somme de 2 778,05 euros (deux mille sept cent soixante-dix-huit euros et cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2024,

AUTORISE M. [O] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 14 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [O] [J],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 septembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [O] [J] sera condamné à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIV[Localité 3]) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023 et celui de l'assignation du 17 janvier 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07/10/2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge