Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [L] [N]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Maître Elie SULTAN 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09976 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TK4

N° MINUTE : 
13






JUGEMENT 
rendu le vendredi 19 juillet 2024


DEMANDEUR
Monsieur [J] [H], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1129

DÉFENDERESSE
Madame [L] [N], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 14 juin 2024

JUGEMENT
Contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.


Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09976 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TK4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2021, Monsieur [J] [H] a donné à bail meublé à Madame [L] [N] des locaux situés [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer de 700 € par mois outre une provision sur charges de 50 € par mois.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, Monsieur [J] [H] a fait assigner Madame [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2159 € au titre des réparations locatives,250 € au titre de l’arriéré locatif,500 € au titre de la perte de chance de pouvoir relouer le bien,1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant le coût du constat d’huissier.
A l'audience du 1er février 2024, il sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, Madame [L] [N] assignée à l’adresse du logement faisant l’objet du bail en application de l’article 659 du code de procédure civile n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024.

A cette date, les débats ont été réouverts par le juge et l’affaire renvoyée à l’audience du 14 juin 2024 pour permettre l’assignation de Madame [L] [N] à l’adresse à laquelle Monsieur [J] [H] lui avait envoyée une lettre le 13 janvier 2023 (pièce 10) après la résiliation du bail. 

Monsieur [J] [H] a fait réassigner Madame [L] [N] à cette adresse par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024.

A l’audience du 14 juin 2024, les instances ont été jointes.

Monsieur [J] [H] a réitéré ses demandes initiales et demandé le rejet des attestations non conformes aux dispositions de l’article 202 du code civil.

En défense, Madame [L] [N] s’est opposée aux demandes.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juillet 2024.

Madame [L] [N] a été autorisée à produire en cours de délibéré des pièces relatives à la présence du frère de Monsieur [J] [H] dans les lieux durant le bail et Monsieur [J] [H] a été autorisé à présenter ses observations en réponse sur le contenu de ces pièces.
MOTIFS

Il est précisé à titre liminaire que la demande d’indemnisation contenue dans l’écrit de Madame [L] [N] remis au tribunal à l’audience n’a pas été soutenue oralement, et en tout état de cause aurait été irrecevable faute d’être chiffrée, sa demande d’interdiction de contact également non soutenue oralement à l’audience ne relevant par ailleurs pas des pouvoirs du juge.
Par ailleurs, il est rappelé qu’il appartient au juge d’apprécier la force probante des attestations non conformes aux prescriptions légales sans qu’il n’y ait lieu de les écarter des débats, cette demande étant rejetée.

Sur les demandes nouvelles présentées en cours de délibéré
Comme cela avait été indiqué lors de l’audience, il est rappelé qu’aucune demande nouvelle ne peut être présentée en cours de délibéré, la procédure étant orale, les notes en délibéré n’ayant été autorisées que pour produire des pièces complémentaires.

Ainsi, la demande nouvelle de Monsieur [J] [H] tendant à la condamnation de Madame [L] [N] à lui payer ainsi qu’à son frère qui n’est du reste pas partie à l’instance des dommages intérêts est irrecevable.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif
Monsieur [J] [H] soutient que Madame [L] [N] est partie le 10 septembre 2022 et demande le paiement des loyers et charges jusqu’à cette date.

Les échanges de SMS entre les parties du 9 septembre 2022 établissent que les clés lui ont été remises le 8 septembre 2022 et Madame [L] [N] n’apporte pas d’autres éléments relatifs à la date de cette remise de clés et en particulier ne justifie pas que la remise des clés aurait pu intervenir plus tôt si Monsieur [J] [H] avait été disponible.

En conséquence, Madame [L] [N] est tenue du paiement des loyers et charges jusqu’au 8 septembre 2022 inclus soit la somme de 750/30 x 8= 200 € et sera condamnée à payer cette somme à Monsieur [J] [H].

Sur le coût du constat de commissaire de justice du 26 janvier 2023
Monsieur [J] [H] sollicite que le coût de ce constat qu’il désigne comme l’état des lieux de sortie soit mis à la charge de Madame [L] [N] au titre des dépens. 
Cet acte ne peut toutefois relever des dépens dès lors qu’il ne constitue pas un acte légalement requis pour l’instance.

La charge de ce coût sera donc examinée séparément des dépens et, dès lors que Monsieur [J] [H] estime que ce constat constitue un état des lieux de sortie, son coût sera examiné au regard des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

En application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, l'état des lieux d’entrée et de sortie est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles. S'il ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l’espèce, Monsieur [J] [H] n’établit pas que Madame [L] [N] aurait refusé d’établir un état des lieux de sortie contradictoire et amiable ce qui ne ressort pas des échanges de SMS versés au débat.
Il ne justifie pas en effet d’une demande précise de sa part d’établir un état des lieux de sortie amiable et contradictoire lors du départ ou après le départ des lieux de Madame [L] [N] le 8 septembre 2022, et il ne justifie pas en l’absence d’accord éventuel de celle-ci à l’établissement d’un état des lieux de sortie amiable et contradictoire l’avoir fait convoquer au moins 7 jours à l’avance par huissier à un constat établi par huissier.

S’il a fait établir un état des lieux par huissier le 26 janvier 2023, ce constat établi plus de 4 mois après le départ des lieux de Madame [L] [N] ne peut constituer un état des lieux de sortie alors qu’aucune preuve de l’inoccupation totale des lieux durant toute cette période n’est rapportée. 
En outre, ce constat du 26 janvier 2023 n’a pas été établi dans les conditions légales susvisées, après une convocation préalable de Madame [L] [N] à un constat amiable et contradictoire et à défaut de sa présence, après convocation par huissier 7 jours au moins à l’avance, étant relevé du reste que la date de réception de la lettre de convocation du 13 janvier 2023 adressé par Monsieur [J] [H] à Madame [L] [N] n’est pas établie par Monsieur [J] [H] qui ne produit pas l’avis de réception.

L’établissement de ce constat de commissaire de justice relève donc du choix de Monsieur [J] [H] au titre de l’administration de la preuve de sorte que son coût ne peut ni être partagé en considération de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 ni être mis à la charge de Madame [L] [N], mais relève le cas échéant de l’appréciation des frais irrépétibles.

 Sur la demande en paiement de Monsieur [J] [H] au titre des réparations locatives
En application des dispositions de l'article 7 c et d de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 
Il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. 

Les dégradations sont généralement établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie établis contradictoirement. 

La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps dont les conséquences ne peuvent être supportées par le locataire, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été établi sans que Monsieur [J] [H] ne justifie pas comme il l’affirme, à l’instar de l’état des lieux de sortie, que Madame [L] [N] aurait refusé d’établir un état des lieux d’entrée, et il pouvait en tout état de cause y procéder lui-même dans les conditions rappelées ci-dessus.

Suivant l’article 1731 du code civil, « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

Il est observé par ailleurs que le contrat conclu par Madame [L] [N] n’est pas comme Monsieur [J] [H] l’indique un contrat de « colocation » lequel supposerait que le colocataire soit désigné au contrat et réponde avec Madame [L] [N] dans cette instance des dégradations locatives et de l’arriéré locatif. 
Etant titulaire d’un contrat de location, il était parfaitement loisible à Madame [L] [N] d’héberger dans les lieux les personnes de son choix à charge pour elle d’assumer les éventuelles dégradations causées par ces personnes.
S’il n’est pas contesté par Monsieur [J] [H] lui-même que son frère était très présent dans les lieux, ce qui relevait selon lui d’un accord avec Madame [L] [N], celle ci soutenant de son côté que cette situation lui a été imposée, il appartient toutefois le cas échéant à Madame [L] [N] au titre des dégradations invoquées de rapporter alors la preuve qu’elles ont été causées par un tiers qu’elle n’a pas introduit dans le logement.

Il est rappelé enfin que les lieux s’usent naturellement avec le temps et qu’à cet égard, des traces sur les revêtements, des éclats sur un carrelage ou des rayures sur un parquet ne caractérisent pas un usage anormal des lieux.

Monsieur [J] [H] sollicite suivant son acte introductif d’instance l’indemnisation de dégradations du lave-linge et du four à hauteur de 80 € (hublot « rafistolé »), du radiateur à hauteur de 1092 € (tâche sur le radiateur), de la porte d’entrée et des toilettes à hauteur de 787 € (percement pour ouverture de la porte et changement de la lunette) et des murs à hauteur de 200 € (trous de clous). 

Toutefois, Madame [L] [N] contestant l’existence des désordres portant sur le lave-linge, le four, et les murs, aucune demande en paiement à ce titre ne peut être accueillie, ces désordres ne pouvant être établis par le constat d’huissier établi plusieurs mois plus tard.

En revanche, Madame [L] [N] reconnaît avoir occasionné une tâche sur un radiateur, avoir fait intervenir un serrurier qui a percé la porte pour son ouverture et indique que la lunette des toilettes avait été « bricolée ».

Toutefois, l’huissier constate s’agissant de la lunette qu’elle est branlante, à refixer et « bas de gamme » et que la lunette ne reste pas en position relevée. Ainsi, il n’est pas caractérisé en soi de dégradation liée à un usage anormal des lieux par la locataire mais une dégradation consécutive à son utilisation en raison de la qualité de l’installation.
La demande de réparation à ce titre est donc rejetée.

S’agissant de la porte, le constat d’huissier permet de constater qu’un trou a été percé et grossièrement rebouché sur la porte d’entrée justifiant de repeindre cette porte. A cet égard, Monsieur [J] [H] qui produit un devis pour la reprise de la porte d’un montant de 363,15 € (hors travaux liés aux toilettes) avait toutefois indiqué par SMS à Madame [L] [N] avoir trouvé un artisan pour cette réparation pour un prix de 200 €.
Il sera fait droit en conséquence à sa demande à ce titre à hauteur de 200 €.

Par ailleurs, l’huissier relève la présence sur le radiateur d’une tache bleuâtre provenant d’un linge posé dessus qui aurait déteint. 
Il n’est pas établi que cette tâche ne puisse ni être nettoyée ni repeinte et que le radiateur doive être remplacé.
En conséquence, il sera alloué à ce titre à Monsieur [J] [H] la somme de 100 €.

Ainsi, Madame [L] [N] sera condamnée à lui payer la somme totale de 300 € au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts
Suivant l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 

Monsieur [J] [H] soutient qu’il n’a pu relouer son bien en raison des dégradations causées par Madame [L] [N].

Les dégradations invoquées ne sont toutefois pas de nature à empêcher la conclusion d’un nouveau bail et Monsieur [J] [H] ne justifie pas de la vacance alléguée.

Sa demande d’indemnisation est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En l'espèce, Madame [L] [N] qui succombe à titre principal supportera les dépens de l’instance, limités au coût de la seule seconde assignation.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En l'espèce, l'équité justifie de rejeter la demande formée en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la demande d’indemnisation de Monsieur [J] [H] présentée en cours de délibéré,

Condamne Madame [L] [N] à payer à Monsieur [J] [H] la somme de 300 € au titre des réparations locatives et la somme de 200 € au titre de l’arriéré locatif, 

Rejette le surplus des demandes,

Rejette la demande de Monsieur [J] [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [L] [N] aux dépens soit le coût de l’assignation du 23 mai 2024 mais non le coût de l’assignation du 9 novembre 2023,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE