Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [D] [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Nicolas GUERRIER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02774 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ISU

N° MINUTE : 9







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4], 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
comparant

DÉFENDERESSE

Madame [D] [R], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 5]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02774 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ISU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2020, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 536,44 euros et d’une provision pour charges de 140 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1888,63 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [R] le 22 novembre 2023.

Par assignation du 21 février 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [R], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 638,56 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2024,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), représentée, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 juin 2024, s'élève désormais à 3083,96 euros. Elle considère qu’il y a bien reprise du paiement intégral du loyer courant, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement à la suspension des effets de la clause résolutoire en raison d’une dette précédente qui n’a pu être apurée qu’avec le concours du Fonds de Solidarité pour le Logement. 

Mme [D] [R], comparant en personne, reconnaît le montant de la dette. Elle expose qu’elle a été hospitalisée et qu’elle a repris le travail en mi-temps thérapeutique depuis le mois de février 2024. Elle indique être agent de contrôle du stationnement et percevoir un salaire d’environ 1500 euros par mois. Elle sollicite de pouvoir régler sa dette locative moyennant le versement d’une somme mensuelle de 100 euros outre le loyer courant et sollicite, pendant ces délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [D] [R] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En application des dispositions des articles 834 et 835 alinéa 1 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

 
Sur la recevabilité de la demande
La société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié à la locataire le 21 novembre 2023 lui laissant un délai de deux mois, conformément à la clause résolutoire contenue au contrat de bail pour s’acquitter de la somme de 1888,63 euros au principal. 

Or il ressort du décompte produit que cette somme n’a pas été réglée dans sa totalité par Mme [D] [R] dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 janvier 2024.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2024, Mme [D] [R] lui devait la somme de 
3 083,96 euros.

Mme [D] [R] ne conteste pas cette dette et condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement. 

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, la RIVP indique, à l’audience, que Mme [D] [R] a repris le paiement du loyer courant. 

Cette condition sera ainsi réputée satisfaite. 

Par ailleurs, la défenderesse explique la formation de la dette par son hospitalisation dont elle justifie en produisant un bulletin de situation faisant état d’une admission à l’hôpital le 1er décembre 2023 et d’une sortie le 11 décembre 2023 en raison d’un zona. Elle fait état d’autres problèmes de santé qui ont également conduit à des hospitalisations antérieures. 

Elle justifie être employée par la société TRANSDEV en tant qu’agent de contrôle de stationnement depuis le 23 décembre 2017 et estime son salaire à 1500 euros par mois.

Il ressort de ces éléments qu’elle est en capacité d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [D] [R] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges et qui sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 janvier 2024, jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023 et de l’assignation du 21 février 2024. 

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 décembre 2020 entre la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP), d’une part, et Mme [D] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 22 janvier 2024,

CONDAMNE Mme [D] [R] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) la somme de 3083,96 euros (trois mille quatre-vingt-trois euros et quatre-vingt-seize centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024,

AUTORISE Mme [D] [R] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [D] [R],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 janvier 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [R] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [D] [R] sera condamnée à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023 et celui de l'assignation du 21 février 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 Octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.




La Greffière La Juge