Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [S] [D]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Dominique FONTANA 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02842 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JCU

N° MINUTE : 11







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A.S. HOMYA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Dominique FONTANA de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0139

DÉFENDERESSE

Madame [S] [D], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 3]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière




Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02842 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JCU



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 1998, la société HOMYA a consenti un bail à Mme [S] [D] portant sur des locaux d’habitation situés au [Adresse 2] à [Localité 3], bâtiment B, 6ème étage et sur un emplacement de stationnement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 1 344.69 euros (parking inclus) outre une provision sur charge de 291.51 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5 276,32 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [D] le 7 décembre 2023.

Par assignation du 23 février 2024, la société HOMYA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [D], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement:

d’une somme de 8 548,72 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la partie le concernant et à compter de l’assignation pour le surplus,d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, la société HOMYA maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 juin 2024, s'élève désormais à 15 093,52 euros. Elle considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et déclare ne pas avoir connaissance d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation à l’encontre de Mme [S] [D].

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [S] [D] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.






MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La société HOMYA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus ou tacitement reconduit antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 5 276,32 euros a été signifié à la locataire le 4 décembre 2023, lui laissant un délai de deux mois pour s’en acquitter, conformément à la clause résolutoire contenue au contrat de bail et à la législation applicable. 

Or, d’après l'historique des versements, la somme de n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 février 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société HOMYA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Madame [S] [D] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société HOMYA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juin 2024, Madame [S] [D] lui devait la somme de 15 093.52 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Madame [S] [D] ne comparaissant pas et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation sur la somme de 5 276.32 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 3 272.24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 et 1344-1 du code civil.
En outre, elle est redevable d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 8 juin 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, rien ne justifiant que celle-ci soit doublée. 

Sur les demandes accessoires

Mme [S] [D], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire sans qu’il ne puisse y être dérogé en matière de référé. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 juillet 1998 entre la société HOMYA, d’une part, et Mme [S] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], bâtiment B, 6ème étage, outre un emplacement de stationnement est résilié depuis le 5 février 2024,

ORDONNE à Mme [S] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], bâtiment B, 6ème étage, outre un emplacement de stationnement ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [S] [D] à payer à la société HOMYA la somme de 15 093,52 euros (quinze mille quatre-vingt-treize euros et cinquante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2023 sur la somme de 5276,32 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 3272,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [S] [D] à verser à la société HOMYA une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 8 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE la société HOMYA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023 et celui de l'assignation du 23 février 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge