Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Agnès COUTANCEAU


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Alain DE LANGLE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/01973 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BU3

N° MINUTE : 2







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] RIVP, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

Madame [C] [O], 
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Agnès COUTANCEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0367

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière





Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01973 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BU3


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2015, à effet au 1er décembre 2014, la société S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [C] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1044,53 euros et d’une provision pour charges de 188 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3959,76 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [O] [C] le 31 octobre 2023.

Par assignation du 17 janvier 2024, la société S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, statuer sur le sort des meubles, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [O] [C] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6915,68 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2024,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 janvier 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, la société S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 juin 2024, s'élève désormais à 12 261,08 euros. Elle considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose ainsi à l’octroi de tout délai de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Mme [O] [C], représentée par son conseil, reconnaît le principe de la dette mais indique qu’elle s’élève à 10 039.34 euros après déduction du versement de 800 euros qu’elle a fait le 10 juin 2024. Elle indique qu’elle est à la retraite, perçoit 1 600 euros et qu’elle occupe un logement de 80m² inadapté à la taille de son ménage et que des discussions sont en cours avec son bailleur pour être relogée. Elle fait savoir qu’un dossier auprès du FSL est en cours et son dossier vient d’être déclaré recevable par la commission de surendettement avec une orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Aussi, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois pour apurer sa dette et demande la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ce temps. 


À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION


Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La société S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié Mme [O] [C] le 30 octobre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 3 959.76 euros au principal. 


Le bail ayant été tacitement reconduit, pour la dernière fois lors que le commandement a été délivré, le 1er décembre 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 31 décembre 2023, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l’absence de règlement intégral de la dette dans ce délai. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 décembre 2023. 

Cependant, l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.

Mme [O] [C] produit la décision de recevabilité de la commission de surendettement en date du 17 mai 2024 ave orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Compte tenu de cette décision, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect du paiement du loyer courant en application de l’article 24 VIII de la loi du 06/07/89 modifié par la loi du 23/11/2018, pendant un délai de deux ans à compter de cette date. 

En cas de non-paiement du loyer courant pendant ce délai de deux ans, soit jusqu’au 17 mai 2026, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [O] [C] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

L’indemnité d’occupation due par Mme [O] [C] à compter de la date de résiliation, à savoir, le 31 décembre 2023, jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire sera d’un montant égal à celui du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution.

Sur la dette locative

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [O] [C] reste devoir une somme de 12 261.08 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 05 juin 2024, celle-ci ne justifiant pas du versement de 800 euros allégué.

Cette somme, dont il convient de déduire 1 361.74 euros correspondant à l’échéance du mois de mai facturée le 31 mai 2024 est effacée par la décision de rétablissement personnel, et il n’y a pas lieu de la condamner au paiement de celle-ci.

Ainsi, Mme [O] [C] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 1 361.74 euros correspondant à l’échéance du mois de mai 2024 qui, au jour de l’audience, n’était pas réglée. 





Sur les demandes accessoires

Mme [O] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le commandement de payer, délivré le 30 octobre 2023, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 janvier 2015 entre la société S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d’une part, et Mme [O] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 2] est résilié depuis le 31 décembre 2023,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter de la décision de la Commission de surendettement en date du 17 mai 2024 soit jusqu’au 17 mai 2026,

DIT qu'en cas de paiement des loyers courants pendant l’intégralité de cette période de suspension , la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant pendant l’intégralité de cette période , la résiliation reprendra tous ses effets,

En cas de non-respect des modalités accordées par la présente décision :

DIT que la société S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [O] [C], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, 

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution 

CONDAMNE en ce cas, Mme [O] [C] à payer à la société S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers, surloyers et charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi,

CONSTATE que la dette locative, au montant auquel elle s’élevait au jour de la décision de la commission (10 899.34 euros) est effacée intégralement par la décision de rétablissement personnel

CONDAMNE Mme [O] [C] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme provisionnelle de 1 361.74 euros au titre de l’échance du mois de mai 2024 , 

DEBOUTE la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Mme [O] [C] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La greffière La présidente