Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [J] [P]
Madame [M] [W] ép. [P]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/03237 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MPU

N° MINUTE : 14







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C [Localité 4] HABITAT OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [P], comparant
Madame [M] [W] épouse [P], 
non comparante, ni représentée
demeurant ensemble 
[Adresse 1] 
[Localité 5]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03237 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MPU



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 avril 2021, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [J] [P] et à Mme [T] [W], épouse [P] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], escalier B, 5ème étage, Porte 0027, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 843,46 euros.

Par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2 762,15 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P] le 27 septembre 2022.

Par assignations du 21 février 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8500,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2024,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 14 juin 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, indique que la dette locative, actualisée au 31 mai 2024, s’élevait à 11 499,77 euros mais qu’l convient de déduire 5000 euros correspondant au montant du virement effectué par les locataires la veille de l’audience. Le bailleur considère ainsi qu'il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et accepte le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. 

M. [J] [P] justifie du virement de 5 000 euros fait la veille de l’audience. Il demande à pouvoir apurer sa dette moyennant le versement de 300 euros par mois en sus du loyer courant et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais de paiement. Il indique qu’il a deux emplois, que son épouse a repris un travail et que son fils les aide en cas de difficulté financière. Il ajoute que trois enfants mineurs vivent avec le couple au domicile. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [T] [W], épouse [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [P] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 septembre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2762,15 euros n’a pas été réglée dans son intégralité par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2022.





Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P] sont redevables des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mai 2024, M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P] lui devaient la somme de 11 499,77 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [J] [P], qui reconnaît la dette en son principe, justifie cependant du virement de la somme de 5 000 euros effectué la veille de l’audience, ce que [Localité 4] HABITAT OPH ne conteste pas.

Les défendeurs sont dont redevables de la somme de 6 499.77 euros qu’il seront condamnés solidairement, eu égard à la clause de solidarité stipulée au contrat de bail et au lien conjugal les unissant, non contesté, à payer à [Localité 4] HABITAT OPH à titre de provision. 

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, les défendeurs justifient de la reprise du paiement intégral du loyer courant par la preuve du virement de la somme de 5 000 euros fait la veille de l’audience et qui s’impute, en vertu de l’article 1342-10 du code civil, sur la dette qu’ils ont le plus intérêt à acquitter. 

Il justifie du cumul de ses deux emplois d’agent d’entretien pour un salaire total d’environ 1 600 euros et indique être en capacité de régler la somme de 300 euros par mois en sus du loyer courant. 

Le bailleur se dit favorable à cette proposition. 

Compte-tenu de la situation des locataires, de leur volonté de s’acquitter de leur dette, de l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant actuel du loyer et des charges, à partir du 23 novembre 2022 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire, rien ne justifiant la demande de majoration de 50% du loyer formée par le demandeur. 

Sur les demandes accessoires

M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 septembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 avril 2021 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], escalier B, 5ème étage, Porte 0027 est résilié depuis le 23 novembre 2022,

CONDAMNE solidairement M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 6499,77 euros (six mille quatre cent quatre-vingt-dix-neuf euros et soixante-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 juin 2024,

AUTORISE M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 21 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 300 euros (trois cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 novembre 2022,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande de majoration de l’indémnité d’occupation.

DÉBOUTE [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [J] [P] et Mme [T] [W], épouse [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 septembre 2022 et celui des assignations du 21 février 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge