Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 
à : Me Camille TERRIER


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Lauren SIGLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02543 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GRJ

N° MINUTE : 3







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024


DEMANDERESSE

Société CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0007
comparant

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [K], 
demeurant [Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E 545

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière


Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02543 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GRJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 09 novembre 2022, la société CDC HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [J] [K] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 371,78 euros et d’une provision pour charges de 105,31 euros.

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2022, il a également pris à bail, moyennant le versement d’un loyer de 104.69 euros et d’une provision sur charge de 3.50 euros, un emplacement de stationnement situé au [Adresse 3].

Par actes de commissaire de justice du 21 août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire deux commandements de payer dans un délai de six semaines les sommes principales de 984,22 euros et de 216.38 euros au titre de l'arriéré locatif portant sur le bail d’habitation et la place de stationnement, en visant une clause résolutoire contenue aux contrats. 

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [K] le 22 août 2023.

Par assignation du 14 février 2024, la société CDC HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [K] de l’appartement et de la place de stationnement, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3591,46 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 8 janvier 2024,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 juin 2024, s'élève désormais à 6 703,58 euros, frais de contentieux déduits. Elle indique que l’intéressé n’a effectué aucun versement depuis que la dette s’est formée et s’oppose ainsi à la demande qu’il forme aux fins de délais pour quitter les lieux. 
M. [J] [K], représenté par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il reconnaît le montant de la dette, qu’il considérait être, au 11 avril 2024, de 5 719.77 euros et demande de : 
lui accorder un délai de deux ans à compter de la signification du jugement pour apurer sa dette, selon des mensualités de 179.31 euros, lui accorder un délai de six mois pour quitter les lieux, dire n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [J] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié à M. [J] [K] le 21 août 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler les sommes de 984.22 euros au principal. 

Le bail ayant été signé le 09 novembre 2022 pour une durée de six ans, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 22 octobre 2023, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l’absence de tout règlement de la part de l’intéressé.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 octobre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter le logement et ses accessoires, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société CDC HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant selon les modalités précisées au dispositif de la décision. 

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

M. [J] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société CDC HABITAT verse aux débats un décompte laissant apparaître, au 06 juin 2024, un solde débiteur 6 926.71 dont elle soustrait la somme de 223.19 euros correspondant aux frais de contentieux. 

Il convient toutefois, en application des dispositions d’ordre public de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, de soustraire la somme totale de 427.31 euros correspondant à l’ensemble des frais de rejet de prélèvement et de contentieux et de dire que le solde débiteur du compte locataire s’élève à 6 499.40 euros, en ce compris les loyers impayés relatifs à la place de stationnement, arriéré arrêté au 06 juin 2024, échéance du mois de juin incluse. 

M. [J] [K], qui ne conteste pas ce montant, sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Il sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel, d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 07 juin 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés à la société CDC HABITAT ou à son mandataire.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la situation de M. [J] [K] qui est en arrêt maladie longue durée, perçoit 802,82 euros par mois au titre de l’allocation de logement et du revenu de solidarité active et démontre être à la recherche d’un emploi, justifie que lui soient accordés les délais sollicités, pendant deux ans, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.
Sur le sursis à expulsion 

Il résulte des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais à l’occupant, compris entre un mois et un an, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Il est tenu compte, pour la fixation de ces délais, de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce, tous les virements effectués par M. [J] [K] ont été rejetés à compter du mois d’août 2023 jusqu’au mois de décembre 2023, date à compter de laquelle il n’a plus effectué de paiement. 
Il indique lui-même ne pas être en capacité de reprendre le paiement du loyer courant. Dès lors, il ne saurait obtenir un sursis à expulsion alors qu’il ne règle plus son loyer depuis plus d’un an et qu’il a ainsi, déjà bénéficié de délais de fait et qu’il est redevable des indemnités d’occupation en sus des délais de paiement qui lui ont été octroyés.
Sa demande de sursis à expulsion sera rejetée, étant cependant rappelé que les dispositions légales prévues par les articles L 412-1 et L 412- du code des procédures civiles d’exécution, relatives aux délais légaux ont vocation à s’appliquer. 





Sur les demandes accessoires

M. [J] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les dettes locatives visées dans les commandements de payer du 21 août 2023 n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que les contrat conclus les 9 novembre 2022 et 29 novembre 2022 entre la société CDC HABITAT, d’une part, et M. [J] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], [Adresse 1], outre une place de stationnement situé [Adresse 3] sont résiliés depuis le 22 octobre 2023,

ORDONNE à M. [J] [K], dans un délai de trois semaines, de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le logement situé [Adresse 1] et la place de stationnement située [Adresse 3]

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE M. [J] [K] de sa demande de sursis à expulsion, 

CONDAMNE M. [J] [K] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 6 499.40 euros (six mille quatre cent quatre-vingt dix-neuf euros et quatre centimes), à titre de provision sur l’arriéré locatif et des indemnités d’occupations échues au 6 juin 2024, échéance du mois de juin incluse,

AUTORISE M. [J] à se libérer du montant de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 270 euros (deux cents soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’a défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ; 

CONDAMNE M. [J] [K], à compter du 07 juin 2024 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnellement égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE la société CDC HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [K] aux dépens comprenant notamment le coûtd es commandement de payer du 21 août 2023,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 Octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.


La Greffière La Juge