Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée 
le :
à : Madame [F] [I]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/04306 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VGK

N° MINUTE : 15







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024


DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDERESSE

Madame [F] [I], 
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière






Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04306 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VGK


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juin 1993, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation d’une durée de six ans à Mme [I] [F] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], esc. 14, 3ème étage, porte F, moyennant le paiement d’un loyer mensuel actuel de 673,19 euros et d’une provision pour charges de 77 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2619,44 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [F] le 21 décembre 2023.

Par assignation du 12 avril 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [I] [F], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2507,62 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 février 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 14 juin 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 juin 2024, s'élève désormais à 2 014,04 euros. Elle considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire eu égard à la précédente procédure qu’elle a initiée en 2022 et dont elle s’est désistée à la suite du règlement intégral de sa dette par Mme [I] [F]. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [I] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, étant précisé qu’elle avait adressé un courrier reçu au greffe du tribunal le 05 juin 2024 par lequel elle sollicitait des délais pour s’acquitter de sa dette. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.




MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
Sur la recevabilité de la demande

SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi qui est d’application immédiate mais non rétroactive (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales à été signifié à Mme [I] [F] le 20 décembre 2023 lui laissant un délai de six semaines pour régler la somme de de 2619,44 euros au principal. 

Le bail ayant été tacitement reconduit, pour la dernière fois lors que le commandement a été délivré, le 07 juin 2023, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, il y a simplement lieu de considérer que les effets de la clause résolutoire sont acquis depuis le 21 février 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer, en l’absence de règlement intégral des causes du commandement dans ce délai. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 février 2024. 

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, quant à lui, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [I] [F] ne comparait pas et ne forme donc aucune demande étant rappelé que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale et qu’il ne peut être saisi d’aucune demande formée à l’écrit si elle n’est pas soutenue oralement. 

Ainsi, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire par le bailleur ou par la défenderesse, il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement à Mme [I] [F]. 

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Mme [I] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juin 2024, Mme [I] [F] lui devait la somme de 2 014,04 euros, soustraction faite des frais de procédure, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Mme [I] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
Redevable d'une indemnité mensuelle d’occupation depuis la date de résiliation du bail, d’un montant qu’il convient de fixer au montant du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Mme [I] [F] sera condamnée à la verser au bailleur, à titre de provision, à compter du 8 juin 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés. 

Sur les demandes accessoires

Mme [I] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.











PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juin 1993 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [I] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], esc. 14, 3ème étage, porte F est résilié depuis le 21 février 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [I] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [I] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], esc. 14, 3ème étage, porte F ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [I] [F] à compter du 21 février 2023 à une somme égale au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, 

CONDAMNE Mme [I] [F] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 2 014,04 euros (deux mille quatorze euros et quatre centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupations échues au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

CONDAMNE Mme [I] [F] au verser cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 8 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE SA ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,


CONDAMNE Mme [I] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 décembre 2023 et celui de l'assignation du 12 avril 2024.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge