Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :S.C.I. MNA L’ESPOIR


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Benjamin JAMI 

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/02788 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43S2

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 04 octobre 2024


DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] [Localité 4], dont le siège social est sis Représenté par son syndic, le cabinet BARRA NACERI - [Adresse 2] - [Localité 3]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811


DÉFENDERESSE
S.C.I. MNA L’ESPOIR, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juillet 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier


Décision du 04 octobre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02788 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43S2


EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI MNA L'ESPOIR est propriétaire des lots n°1 et 301 (boutiques) au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 4] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du tribunal judiciaire de Paris du 6 avril 2022, la SCI MNA L'ESPOIR a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 609,71 euros d’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er trimestre 2022 inclus ainsi que celle de 39,60 euros de frais de recouvrement et 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet BARRA NACERI a par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 assigné la SCI MNA L'ESPOIR devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris en paiement avec exécution provisoire et capitalisation des intérêts des sommes suivantes :
- 5 370,80 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, échéance du 4ème trimestre 2023 incluse, 
- 2 000 euros de dommages et intérêts,
- 2 005 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion et qu'une première condamnation a déjà été prononcée.

A l'audience du 4 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation.

Assignée à étude, la SCI MNA L'ESPOIR n'a pas comparu ni personne pour elle. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 octobre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d'assemblée générale s'imposent tant que la nullité n'en a pas été prononcée.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et le montant de la créance qu'il allègue à l'encontre du copropriétaire défendeur.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le relevé de matrice cadastrale et la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété et la qualité de copropriétaire de la SCI MNA L'ESPOIR,
- l'extrait du registre national du commerce et des sociétés à jour au 24 avril 2024, 
- le précédent jugement de condamnation du 6 avril 2022,
- l'extrait du compte copropriétaire de la SCI MNA L'ESPOIR arrêté au 28 novembre 2023 à la somme de 5 370,80 euros en ce inclus 108 euros de frais de recouvrement,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 avril 2023 et 29 juin 2023 comportant notamment :
- approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels 2022 et 2023,
- vote du fond ALUR,
- vote des travaux et opérations suivantes : travaux de ravalement du mur pignon du bâtiment A (assemblée générale du 21 avril 2022, résolution n°7), travaux de reprise de la structure du lot 7 (même assemblée générale, résolution n°5), étude pour les travaux de réfection du mur de soutènement (même assemblée générale, résolution n°20),
- les attestations de nos recours concernant lesdits procès-verbaux,
- le décompte annuel de répartition des charges définitives des exercices 2021 et 2022,
- les différents appels de fonds adressés à la SCI MNA L'ESPOIR pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2024 faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- les factures de l'entreprise COUVERTURE PLOMBERIE MAÇONNERIE des 29 octobre et 31 décembre 2021 pour une recherche de fuite,
- le contrat de syndic.

Il résulte du relevé de compte produit que la somme de 108 euros inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement. 

Au regard de ces éléments, il convient de condamner la SCI MNA L'ESPOIR à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 262,80 euros (5 370,80 euros - 108 euros) à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 novembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L'article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l'article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l'existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, la mise en demeure facturée le 28 novembre 2023 (108 euros) n'est pas produite de sorte que le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

En omettant de s'acquitter des charges dues, la SCI MNA L'ESPOIR a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il convient à cet égard de prendre en considération le fait que la défenderesse a déjà fait l'objet d'une précédente condamnation au paiement d'un arriéré de charges, prononcée par le jugement précité.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l'allocation de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 26 avril 2024.

Sur les autres demandes

La SCI MNA L'ESPOIR, partie perdante, sera condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision.

L'équité commande de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONDAMNE la SCI MNA L'ESPOIR à payer au syndicat de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic le cabinet BARRA NACERI, les sommes suivantes :
- 5 262,80 euros à titre d'arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 28 novembre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus, 
- 600 euros à titre de dommages et intérêts, 
- 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil à compter du 26 avril 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI MNA L'ESPOIR aux dépens comme visé dans la motivation, 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.



Fait et jugé à Paris le 04 octobre 2024

le greffier le Président