Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 7 octobre 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [X] [I]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02580 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GXY

N° MINUTE : 4







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 octobre 2024

DEMANDERESSE

S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] RIV[Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [I], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 14 juin 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 octobre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière






Décision du 07 octobre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02580 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GXY



EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 février 2013, la S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [I] sur des locaux situés au [Adresse 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 755.12 euros et d’une provision pour charges de 87.11 euros. 

Par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 556.88 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contenue aux contrats.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [X] [I] le 12 décembre 2023.

Par assignation du 20 février 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [I] des lieux loués, statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1 500 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 février 2024,400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2024.

À l'audience du 14 juin 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 04 juin 2024, s'élève désormais à 1 707.18 euros. Elle fait part de son accord pour l’octroi de délais de paiement et pour la suspension des effets de la clause résolutoire en dépit de l’absence de reprise de paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, compte-tenu des versements effectués par le défendeur. 

Monsieur [X] [I] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 200 euros, en plus du loyer courant. Il justifie d’une promesse d’embauche à compter du 25 juin 2024 moyennant un salaire de 1 900 euros par mois. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [X] [I] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande
La S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1 556.88 euros dans un délai de deux mois a été signifié au locataire le 11 décembre 2023, conformément aux stipulations du contrat de bail reconduit tacitement pour la dernière fois, le 22 février 2022 et à la législation ainsi applicable.

Or, d’après l'historique des versements, cette somme n’a pas été réglée dans son intégralité par Monsieur [X] [I] dans le délai imparti et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 février 2024.


Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [X] [I] est redevable des loyers, en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

En l’espèce, la S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 juin 2024, Monsieur [X] [I] lui devait la somme de 1 707.18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [X] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. 

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 


En l’espèce, les parties font état, le jour de l’audience, d’un accord entre elles portant sur l’octroi de délais de paiement à Monsieur [X] [I] et sur la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. 

Eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant actuel du loyer et des charges, à partir du 12 février 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [I], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire et il ne saurait y être dérogé en matière de référé. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 février 2013 entre la S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]), d’une part, et Monsieur [X] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], 2ème étage, porte 24, est résilié depuis le 12 février 2024,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] à payer à la S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) la somme de 1 707.18 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 04 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la décision, 

AUTORISE Monsieur [X] [I] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [I],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 février 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [I] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Monsieur [X] [I] sera condamné à verser à la S.A REGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DÉBOUTE la S.A RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 4] (RIV[Localité 4]) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 décembre 2023 et celui de l'assignation du 20 février 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 07 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge