Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 7 octobre 2024

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : S.A.S. ETUDE [N] c/ [M], [T] [U] 

N° 
Du 07 Octobre 2024 

4ème Chambre civile
 N° RG 22/03010 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OLWF 


 

















Grosse délivrée à 
Me Jenny SAUVAGE-FAKIR

expédition délivrée à 
la SELARL LBVS AVOCATS


le 07 Octobre 2024 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Octobre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT Présidente, assistée de Madame HAUSTANT, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale.

DÉBATS

A l'audience publique du 06 Juin 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 07 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. 


PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2024 , signé par Madame VALAT Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : 
contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDERESSE: 

S.A.S. ETUDE [N]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par son Président, M.[P] [X] domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant



DÉFENDERESSE:

Madame [M], [T] [U]
[Adresse 4] 
[Adresse 4]
[Adresse 4] 
[Localité 1] 
représentée par Me Cyril SABATIÉ de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant, Me Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats postulant 




































EXPOSÉ DU LITIGE

Le 14 septembre 2021, Mme [M] [U] a confié à la société Etude [N] un mandat exclusif de vente en viager occupé (n° 8369) pour son appartement situé dans un immeuble dénommé « [Adresse 5] » et situé lieudit [Adresse 2] à [Localité 1].

La vente n’ayant pas pu être effectuée, un second mandat exclusif de vente en viager occupé (n°8556) a été confié par Mme [U] à la société Etude [N] le 8 février 2022. 

Le 23 mai 2022, un compromis de vente en viager avec réserve du droit d’usage et d’habitation a été signé par M. [R] [A] et envoyé par la société Etude [N] à Mme [U] pour contresignature. Mme [U] a précisé qu’elle n’était pas d’accord avec une clause prévoyant la possibilité d’une substitution de M. [R] [A] par sa fille Mme [W] [A]. 

Le 13 juin 2022, un second compromis de vente a été établi dans lequel Mme [W] [A] figurait seule en tant qu’acheteur, signé par Mme [A] et envoyé à Mme [U] pour contresignature. 

Mme [U] n’a pas signé le compromis de vente. La société Etude [N] lui a d’abord adressé un courrier recommandé le 23 juin 2022. Puis, par acte d’huissier du 26 juillet 2022, la société Etude [N] a fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 17.500 euros au titre de la clause pénale prévue dans le mandat de vente en viager signé le 8 février 2022. 

Par dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2023, la société Etude [N] sollicite sa condamnation : 
à lui payer la somme de 17.500 euros au titre de la clause pénale du contrat de mandat de vente, assortie d’intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 26 juillet 2022, sous astreinte de 200 euros par jour de retard en cas de non-paiement à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens. 
La société Etude [N] fait valoir, au visa des articles 1103 et 1231-5 du code civil, que la clause pénale stipulée dans le contrat de mandat prévoit le paiement par le mandant des honoraires du mandataire s’il ne ratifie pas la vente négociée aux prix, charges et conditions du mandat, comme c’est le cas du compromis de vente signé par Mme [A] le 13 juin 2022. Elle soutient que Mme [U] ne justifie pas son refus de signer ce compromis. 

Elle réplique aux écritures adverses que des notices contenant les informations précontractuelles prévues par les articles L. 111-1 du code de la consommation ont été remises à Mme [U]. Elle explique que ces notices ne sont pas signées et paraphées par Mme [U] car elles lui ont été remises avant la signature du mandat. 

Elle souligne que les deux mandats contiennent les dispositions requises du code de la consommation ainsi qu’un formulaire de rétractation. 

Elle explique avoir consenti un geste commercial en baissant le montant de ses honoraires à 5.000 euros pour réaliser la vente mais qu’en l’absence de conclusion de celle-ci, elle est en droit de se prévaloir de l’indemnité d’un montant de 17.500 euros prévue par le contrat de mandat.
Elle relève que la clause pénale sanctionne l’inexécution contractuelle et que l’argumentaire portant sur l’absence de faute du mandant est inopérant puisque Mme [U] était en droit de refuser la vente, mais étant tenue de respecter la clause pénale. 

Par conclusions notifiées le 23 mai 2024, Mme [U] sollicite : 

A titre principal,
le prononcé de la nullité des mandats n° 8369 du 14 septembre 2021 et n° 8556 du 8 février 2022, A titre subsidiaire,
le débouté de la société Etude [N] de ses demandes, A titre infiniment subsidiaire,
la réduction du montant de la clause pénale à un euro, A titre reconventionnel, 
la condamnation de la société Etude [N] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, la condamnation de la société Etude [N] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation de la société Etude [N] aux entiers dépens de l’instance, que l’exécution provisoire soit écartée en cas de condamnation à son encontre. 
Mme [U] reproche à la société Etude [N] de ne pas lui avoir remis une notice relative aux dispositions de l’article L. 111-1 du code de la consommation préalablement à la signature du contrat de mandat ainsi que des informations relatives aux modes de règlement des litiges, à la possibilité de recourir à un médiateur de la consommation et le formulaire type de rétractation. Elle soutient au visa de l’article L. 221-5 du même code que la fourniture de ces informations est prescrite à peine de nullité. 

Elle fait valoir au visa de l’article 1130 du code civil que son consentement a ainsi été vicié par une erreur portant sur des informations déterminantes et soutient qu’à défaut de pouvoir justifier d’un mandat régulier, la société Etude [N] ne peut se prévaloir ni d’un droit à rémunération ni d’un droit à réparation. 

Subsidiairement, elle affirme ne pas avoir commis de faute puisque le refus de signer ne constitue ni une faute contractuelle, ni une faute délictuelle. Elle explique que l’agent immobilier qui prétend subir un préjudice du fait de l’absence de vente ne peut exiger ses honoraires mais uniquement des dommages et intérêts et que le versement d’une telle indemnité nécessite la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. 

Très subsidiairement, elle soutient au visa des articles 1226 et 1231-5 du code civil que la promesse de vente signée par Mme [A] stipule une rémunération à hauteur de 5.000 euros pour la société Etude [N] et que seule cette somme pourrait lui être réclamée le cas échéant. 

Elle ajoute que la société doit rapporter la preuve des diligences accomplies pour l’exécution de sa mission, qu’elle s’est contentée de présenter le bien à sa liste de clients habituels, de sorte qu’elle n’a accompli aucune intervention déterminante dans l’exécution de son mandat et a privilégié les intérêts de la famille [A] à son détriment. 

Reconventionnellement, elle sollicite des dommages et intérêts en faisant valoir qu’une obligation d’information et de conseil pèse sur la société Etude [N] qui l’a poussée à accepter une offre en lui reprochant de vouloir s’entretenir avec son notaire, alors qu’elle est âgée de 80 ans et qu’une vente en viager n’est pas un acte anodin. 

Pour un exposé complet des faits et de l’argumentation des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’affaire est intervenue le 24 mai 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 6 juin 2024. Le prononcé de la décision a été fixé au 7 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi. 

Sur la demande en paiement de la somme de 17.500 euros au titre de la clause pénale

L’article L. 221-5 du code de la consommation, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 et applicable aux contrats conclus avant le 28 mai 2022, dispose notamment que préalablement à la conclusion d'un contrat de vente ou de fourniture de services, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les informations prévues aux articles L. 111-1 et L. 111-2 ; 
2° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d'exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu'il contient sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;
3° Le cas échéant, le fait que le consommateur supporte les frais de renvoi du bien en cas de rétractation et, pour les contrats à distance, le coût de renvoi du bien lorsque celui-ci, en raison de sa nature, ne peut normalement être renvoyé par la poste ;
4° L'information sur l'obligation du consommateur de payer des frais lorsque celui-ci exerce son droit de rétractation d'un contrat de prestation de services, de distribution d'eau, de fourniture de gaz ou d'électricité et d'abonnement à un réseau de chauffage urbain dont il a demandé expressément l'exécution avant la fin du délai de rétractation ; ces frais sont calculés selon les modalités fixées à l'article L.221-25 ;
5° Lorsque le droit de rétractation ne peut être exercé en application de l'article L. 221-28, l'information selon laquelle le consommateur ne bénéficie pas de ce droit ou, le cas échéant, les circonstances dans lesquelles le consommateur perd son droit de rétractation ;
6° Les informations relatives aux coordonnées du professionnel, le cas échéant aux coûts de l'utilisation de la technique de communication à distance, à l'existence de codes de bonne conduite, le cas échéant aux cautions et garanties, aux modalités de résiliation, aux modes de règlement des litiges et aux autres conditions contractuelles, dont la liste et le contenu sont fixés par décret en Conseil d'Etat.

L’article L. 111-1 du code de la consommation, dans sa version applicable à compter du 1er octobre 2021, prévoit qu’avant que le consommateur ne soit lié par un contrat à titre onéreux, le professionnel communique au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

1° Les caractéristiques essentielles du bien ou du service, ainsi que celles du service numérique ou du contenu numérique, compte tenu de leur nature et du support de communication utilisé, et notamment les fonctionnalités, la compatibilité et l'interopérabilité du bien comportant des éléments numériques, du contenu numérique ou du service numérique, ainsi que l'existence de toute restriction d'installation de logiciel ;
2° Le prix ou tout autre avantage procuré au lieu ou en complément du paiement d'un prix en application des articles L. 112-1 à L. 112-4-1 ;
3° En l'absence d'exécution immédiate du contrat, la date ou le délai auquel le professionnel s'engage à délivrer le bien ou à exécuter le service ;
4° Les informations relatives à l'identité du professionnel, à ses coordonnées postales, téléphoniques et électroniques et à ses activités, pour autant qu'elles ne ressortent pas du contexte ;
5° L'existence et les modalités de mise en œuvre des garanties légales, notamment la garantie légale de conformité et la garantie légale des vices cachés, et des éventuelles garanties commerciales, ainsi que, le cas échéant, du service après-vente et les informations afférentes aux autres conditions contractuelles ;
6° La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI.
La liste et le contenu précis de ces informations sont fixés par décret en Conseil d'Etat.
Les dispositions du présent article s'appliquent également aux contrats portant sur la fourniture d'eau, de gaz ou d'électricité, y compris lorsqu'ils ne sont pas conditionnés dans un volume délimité ou en quantité déterminée, ainsi que de chauffage urbain. Ces contrats font également référence à la nécessité d'une consommation sobre et respectueuse de la préservation de l'environnement.

En outre, l’article L. 221-9 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l'accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l'engagement exprès des parties. Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l'article L. 221-5. Le contrat mentionne, le cas échéant, l'accord exprès du consommateur pour la fourniture d'un contenu numérique indépendant de tout support matériel avant l'expiration du délai de rétractation et, dans cette hypothèse, le renoncement de ce dernier à l'exercice de son droit de rétractation. Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 2° de l'article L. 221-5.

Enfin, l’article L. 242-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, précise que les dispositions de l’article L. 221-9 sont prescrites à peine de nullité du contrat conclu hors établissement. 

En l’espèce, Mme [U] fait valoir que l’obligation d’information précontractuelle s’applique à tout mandat qu’il ait été signé à l’agence ou qu’il résulte d’un démarchage à domicile. Ce point n’est pas contesté par la société Etude [N]. 

Mme [U] fait valoir que la société Etude [N] ne lui a pas fourni l’information précontractuelle requise à peine de nullité du contrat de mandat et soutient que son consentement a « nécessairement » été vicié puisque les notices d’information versées aux débats ne précisent pas le prix de la prestation de service proposée, ne comportent pas de formulaire de rétractation et n’indiquent pas les possibilités de recourir au médiateur de la consommation, pas plus que les modalités et conditions de sa saisine. 

Toutefois, il convient d’abord de constater que les textes en vigueur au moment de la signature du contrat de mandat du 8 février 2022 n’imposaient pas la communication des informations relatives à la saisine du médiateur de la consommation. 

Ensuite, une notice d’information sur la faculté de rétractation du mandant et un formulaire de rétractation sont annexés au contrat de mandat produit et paraphés par Mme [U]. 
De même, les honoraires de la société Etude [N] sont clairement énoncés dans le contrat de mandat signé à deux reprises par Mme [U].
Enfin, deux notices précontractuelles d’informations datées respectivement du 14 septembre 2021 et du 8 février 2022 sont versées aux débats et leurs dates correspondent à la signature des deux mandats de vente. Ces notices n’ont en effet pas été signées et paraphées par Mme [U]. Toutefois, la nullité du contrat de mandat ne peut pas résulter du seul manquement allégué aux exigences d’information précontractuelle en l’absence de la preuve de manœuvres dolosives ou d’agissements malhonnêtes de la part de la société Etude [N]. 

Selon l’article 1112-1 alinéas 1 et 6 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Le manquement au devoir d'information précontractuel peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Aux termes de l’article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

En l’espèce, Mme [U] affirme que son consentement a été vicié, sans toutefois le démontrer.

Il ressort en effet des éléments de la procédure et notamment d’un courrier électronique de son notaire du 8 juin 2022 qu’elle a signé le même contrat de mandat à deux reprises et que la seule objection qu’elle a émise après avoir revu le premier compromis de vente et l’avoir fait revoir par son notaire portait que sur une clause de substitution de M. [R] [A] par sa fille Mme [W] [A]. 

Mme [U] est donc tenue par les termes du mandat exclusif de vente en viager signé le 8 février 2022. 

Il n’est pas contesté que le compromis de vente signé par Mme [A] le 13 juin 2022 correspond aux conditions de vente prévu par le mandat, à savoir un bouquet net pour le vendeur de 60.000 euros payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique à intervenir et le règlement d’une rente annuelle et viagère de 9.600 euros, soit 800 euros par mois. 

Ce mandat prévoit expressément en page 5 dans la partie « conditions concernant le mandant » que le « mandant s’engage à ratifier la vente à tout acquéreur présenté par le mandataire, en acceptant les prix, charges et conditions des présentes ». 
Il précise en outre en page 6 : « de convention expresse et à titre de condition essentielle sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant s’oblige à ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse, il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés, à titre d’indemnité forfaitaire. »

La société Etude [N] estime que Mme [U] a changé d’avis concernant la vente en raison de remords éprouvés à l’idée de déshériter son fils. Mme [U] réplique qu’elle n’avait pas l’obligation de signer le compromis de vente et qu’elle n’a commis aucune faute. Ces moyens sont cependant inopérants dès lors que la clause pénale prévoit que celui qui manquera d'exécuter le contrat paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, indépendamment de l’appréciation d’une faute ou des motifs de l’échec de la transaction immobilière. 

La clause pénale prévue par le mandat de vente est par conséquent applicable. 
En application de l’article 1231-5 du code civil, le juge peut en revanche, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Mme [U] sollicite à titre infiniment subsidiaire que le montant de la clause pénale soit réduit à un euro et reproche à la société Etude [N] de ne pas apporter la preuve des diligences commises. L’étude [N] réplique que le montant prévu par la clause pénale n’est pas excessif et qu’elle a effectué son travail de professionnel de l’immobilier. 

Il ressort des éléments de la procédure que la société Etude [N] a effectué une visite initiale du bien de Mme [U], a évalué le bien et a proposé par courrier du 6 août 2021 des conditions possibles de réalisation de la vente en viager occupé, a recherché des clients potentiels, puis a proposé un ajustement de prix en février 2022, a fait visiter le bien à M. [A] et a travaillé sur les deux compromis de vente soumis à Mme [U] pour sa signature en mai et juin 2022. 

Il n’est pas contestable que la société Etude [N] a effectué des diligences en vue de la vente du bien de Mme [N] aux conditions prévues. Il ne ressort cependant pas des pièces versées aux débats que la société l’Agence [N] a assuré un suivi particulier, a présenté de nombreux clients à Mme [U] et a effectué plusieurs visites du bien.

Il convient par conséquent de réduire le montant de la clause pénale à hauteur de 5.000 euros, ce qui correspond au montant prévu par le compromis de vente signé par Mme [A]. 

Mme [U] sera par conséquent condamnée à régler à la société Etude [U] la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale prévue par le contrat de mandat de vente en viager occupé n°8556 signé le 8 février 2022 par les parties. 

Cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2022, date de l’acte introductif d’instance. 

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée, une telle mesure ne s’avérant pas nécessaire.
 
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Mme [U]
En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
Mme [U] sollicite la condamnation de la société Etude [N] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre d’un manquement à son obligation d’information et de conseil ainsi que de l’insistance et des demandes formulées à son encontre par l’agence immobilière lui ayant causé un préjudice moral.
Il ressort de la procédure que la société Etude [N] aurait certainement pu tenir Mme [U] mieux informée de l’avancement de la transaction immobilière, avant de lui envoyer un compromis de vente déjà signé pour contresignature. 
Il n’est cependant pas démontré que les termes des deux mandats de vente n’étaient pas clairs pour Mme [U] au moment de leur signature et que les demandes de signer le compromis aux conditions prévues ont causé un préjudice à Mme [U]. 
La demande de Mme [U] en indemnisation de son préjudice moral sera par conséquent rejetée.



Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, Mme [U] sera condamnée aux dépens et à payer à la société Etude [N] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à la SAS Etude [N] la somme de 5.000 euros au titre de la clause pénale prévue par le contrat de mandat de vente en viager occupé n° 8556 signé le 8 février 2022 ; 

DIT que cette somme sera assortie d’intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2022 ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à la SAS Etude [N] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [U] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 

 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT