Tribunal Judiciaire · Chambre 0 REFERES — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 

DU 07 OCTOBRE 2024
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N° du dossier : N° RG 24/00144 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JVY6

Minute : n° 


PRÉSIDENT : Olivier LEFRANCQ

GREFFIER : Béatrice OGIER


DEMANDEUR

S.C.I. IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11] prise et représentée par son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Me Stéphane CASTELAIN, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEURS

S.E.L.A.R.L. ETUDE [U], prise en la personne de Maître [T] [B] et de Maître [H] [S] , mandataire judiciaire désigné dans la procédure de redressement judiciaire de la SAS WARIS 3
[Adresse 6]
[Localité 10]
non comparante, non représentée

S.A. MIC INSURANCE COMPANY prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentée par Me Marie SACCHET, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Armelle BOUTY, avocat au barreau de MARSEILLE

S.E.L.A.R.L. AJ [J] & ASSOCIES, prise en la personne de Maîtres [V] [J] et [C] [J], administrateurs judiciaires désignés,
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 10]
non comparante, non représentée

Le :07/10/2024
exécutoire & expédition
à :Me CASTELAIN
expédition à :Me SACCHET-Me COURBET-Me DISDET
S.A. AXA FRANCE IARD prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 5]
[Localité 9]
représentée par Me Michel DISDET, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Pascal ORMEN, avocat au barreau de PARIS

S.A.S. WARIS 3 prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 3]
[Localité 10]
représentée par Me Jean-Maxime COURBET, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Jean-Emmanuel FRANZIS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. PAC ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 8]
non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 09 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 11/10/18, un bail commercial a été signé entre la SCI IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11] (la SCI) et la société WARIS 2, l’avenant régularisé le 09/01/19 ayant corrigé le nom du preneur en WARIS 3, le bail portant sur un local de 480 € consistant en la partie avant de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10].

Par jugement du 24/08/22 du tribunal de commerce d’AVIGNON, WARIS 3 a été placée en redressement judiciaire, l’étude [U] désignée en qualité de mandataire judiciaire ; par jugement du 16/11/22, l’étude A J [J] & ASSOCIES a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire.

Par ordonnance du 13/01/23, la SCI a été désignée contrôleur de la procédure de redressement judiciaire.

Le 10/09/22, un incendie s’est déclaré dans les locaux donnés à bail, sinistre indemnisé par la compagnie du preneur GENERALI à hauteur de 300 000 €.

WARIS 3 a cependant choisi de poursuivre l’exécution du bail commercial malgré la destruction des locaux et la cessation totale de son activité dans les lieux.

Ainsi WARIS 3 reste-t-elle tenue des obligations du bail, notamment de s’assurer contre l’incendie, les dégâts des eaux, le vol, le vandalisme etc....

Commandement lui a ainsi été fait de fournir l’attestation d’une garantie d’assurance valable, mais sans suite satisfaisante, selon la SCI, au vu de la seule production le 16/01/24 d’une attestation d’assurance de responsabilité civile émanant de la compagnie MIC ASSURANCE, et sans plus de suite donnée aux relances par l’administrateur judiciaire, notamment par LRAR du 11/01/24 pour obtenir une attestation d’assurance multirisque professionnel à jour.

Le 24/01/24, la SCI a fait signifier à WARIS 3 un commandement de fournir, dans un délai d’un mois, une attestation d’assurance - commandement visant la clause résolutoire.

Le 06/03/24, WARIS 3 ne s’étant exécuté passé le délai d’un mois, la SCI l’a fait assigner pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail.

Le 10/04/24, le tribunal de commerce validait le plan de redressement de WARIS 3, permettant le poursuite d’activité, en l’état notamment du contrat d’assurance existant.

*

Par conclusions notifiées le 06/09/24, la SCI demandait à voir en référé :

Vu l’article L.145-41 du Code de commerce, 
Vu le contrat de bail commercial authentique du 11 octobre 2018 et son avenant du 9 janvier 2019, 
Vu le commandement délivré le 24 janvier 2024 au preneur et au mandataire judiciaire, 
Vu le commandement délivré le 2 février 2024 à l’administrateur judiciaire, 
Vu le commandement délivré le 6 mai 2024 au preneur, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu la Jurisprudence en la matière, 
 
Recevoir la société M ET N IMMOBILIERE DE [Localité 11] en ses demandes et les dire bien fondées, 
 
Débouter la société WARIS 3 de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, 
 
Constater l’acquisition de la clause résolutoire faute, d’une part, de production d’une attestation d’assurance locative et faute, d’autre part, de paiement du dépôt de garantie contractuel, ce dans le mois des commandements signifiés, 
 
Constater par suite la résiliation du bail commercial à effet du 25 février 2024 ou au plus tard du 7 juin 2024, 
 
Dire et juger que la société WARIS 3 est occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 10] depuis le 25 février 2024, 
 
Ordonner l’expulsion de la société WARIS 3 et de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, à compter de la décision à intervenir et, à défaut de départ volontaire à cette date, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, 
 
Dire que la société M ET N IMMOBILIERE DE [Localité 11] pourra au besoin requérir tout huissier pour y procéder et que ce dernier pourra requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, 
 
Fixer l’indemnité d’occupation à une somme correspondant au dernier loyer en vigueur majoré de 50% conformément aux dispositions prévues par la clause résolutoire du bail, à compter du 25 février 2024 jusqu’à restitution complète des locaux et libération effective de toute occupation du chef de la société WARIS 3, 
Faire sommation aux compagnies AXA France IARD et MIC INSURANCES COMPANY ainsi qu’à la société PAC ASSURANCES, de produire l’ensemble des déclarations faites par la société WARIS 3 et notamment le relevé de sinistralité, devant révéler le sinistre par incendie survenu le 10 septembre 2022 et son indemnisation à hauteur de 300.000 € par la compagnie GENERALI, déclarations à l’origine du contrat proposé par AXA France IARD le 7 mars 2023 et de l’avenant proposé par MIC INSURANCES COMPANY le 27 mars suivant, 
 
Condamner la société WARIS 3 à verser à la concluante une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût des commandements signifiés. 
 
* 

Par conclusions notifiées le 09/09/24,WARIS 3 demandait à voir :

Vu l’article L 145-41 du Code de commerce, 
Vu l’article 1104 du Code civil, 
Vu l’article 1343-5 du Code civil, 
Vu le contrat de bail, 
Vu le jugement rendu par le Tribunal de commerce d’Avignon du 10 avril 2024 validant le plan de redressement de la Société WARIS 3 notamment en considération du contrat d’assurance conforme au bail permettant la poursuite d’activité, 
Vu les pièces, 
 
• Sur la recevabilité 
 
Vu l’article L 143-2 du Code de commerce, 
 
Juger irrecevable l’action de la Société IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11], sauf à justifier avoir respecté les dispositions de l’article précité, 
 
• Au titre de l’Assurance, 
 
Vu la communication au bailleur en sa qualité de contrôleur à la procédure collective de la Société WARIS 3, 
 
Vu la communication à de nombreuses reprises durant le bail par l’administrateur judiciaire à l’ensemble des organes de la procédure collective dont le contrôleur des polices d’assurance MIC et AXA conformes au bail, 
 
Juger que la clause résolutoire n’est pas acquise et n’a pas joué et que la Société WARIS 3 s’est conformée aux exigences contractuelles du bail, 
 
Débouter la SCI IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
 
Subsidiairement 
 
Vu les rapports de l’Administrateur judiciaire à la procédure collective de la Société WARIS, 
 Vu les conclusions de MIC INSURANCE 
 Vu l’article L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil, 
 
Suspendre les effets de la clause résolutoire à ce titre. 
 
• Sur le dépôt de garantie, 
A titre principal, 
 
Vu la clause résolutoire ne visant absolument pas le dépôt de garantie, 
Vu que le bailleur n’avait pas la possibilité de procéder à une quelconque compensation au titre des loyers ne serait-ce qu’en application même de la clause et du cadre juridique de la clause de dépôt de garantie. 
 Juger que la clause résolutoire n’est pas acquise et n’a pas joué et que la Société WARIS 3 s’est conformée aux exigences contractuelles du bail, 
 
Débouter la SCI IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11] de toutes ses demandes, fins et conclusions, 
 
Subsidiairement 
 
Vu l’article L.145-41 du Code de commerce et 1343-5 du Code civil accorder un délai de deux ans à la société WARIS 3 aux fins de reconstituer la garantie 
 
Suspendre les effets de la clause résolutoire à ce titre. 
 
• Demandes reconventionnelles 
 
Condamner la société IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11] à titre provisionnel à verser à la Société WARIS 3 une somme de 150.000,00 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de la société WARIS 3 liée à la perte du fonds de commerce liée au manquement contractuel et à l’exécution de mauvaise foi du contrat de bail par le bailleur. 
 
Prononcer la suspension de l’obligation de versement des loyers par la Société WARIS 3 jusqu’à la finalisation des travaux de rénovation mis à la charge du bailleur la SCI IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11], 
 
Vu l’article 32-1 du Code de procédure civile, 
Condamner la société IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11] à verser à la Société WARIS 3 une somme de 25.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. 
 
Condamner la SCI IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11] à verser à la Société WARIS 3 une somme de 5 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
Condamner la SCI IMMOBILIERE M ET N DE [Localité 11] aux dépens. 
 
 *

La société MIC INSURANCE COMPANY demandait au juge des référés de :

Constater qu’aucune demande n’est dirigée à son encontre,

Juger qu’il n’appartient pas à la MIC INSURANCE de se prononcer sur l’application de ses garanties en l’absence de sinistre

Déclarer nulle l’assignation délivrée à l’encontre de MIC INSURANCE par la SCI

Rejeter la demande de jonction de la présente instance avec l’instance principale,

Condamner tous succombants à payer à MIC INSURANCE la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

*
La société AXA FRANCE IARD concluait à sa mise hors de cause et à la condamnation de la SCI à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l‘article 700 du c ode de procédure civile.

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé des prétentions et des moyens.

L’affaire était successivement renvoyée au 09/09/24, et mise en délibéré au 07/10/24.

MOTIFS 

Sur la recevabilité

Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions. Le jugement en peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification...(article L143-2 du code de commerce).

Il résulte du plan de redressement de la société WARIS 3 que sont inscrits de nombreux créanciers, parmi lesquels des établissements bancaires et l’URSSAF.

Il n’apparaît pas que l’assignation délivrée par la SCI le 06/03/24 afin de résiliation du bail ait été notifiée à tous les créanciers, ce dont s’empare WARIS 3 pour voir dire irrecevable l’action du bailleur.

Ce défaut de notification n’est pas contesté par la SCI.

Cependant, la notification prévue par l’article L 143-2 du code de commerce n’a pas un caractère d’ordre public; imposée dans l’intérêt particulier des créanciers inscrits, seuls ceux-ci ont qualité pour se prévaloir d’un défaut de notification; la SCI n’encourt donc aucune sanction à ce titre à la demande du preneur.

Le moyen est rejeté; la SCI sera déclarée recevable en son action.

Sur la résiliation

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits (article 1103 du code civil).

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi (article 1104 du code civil).

Le bail commercial entre les parties prévoit que “le preneur souscrira sous sa seule responsabilité ave effet au jour de l’entrée en jouissance, les différentes garanties d’assurance indiquées ci-après et les maintiendra pendant toute la durée du bail...Le preneur assurera pendant la durée du bail contre l’incendie, l’explosion la foudre [etc...]” . 

Le 24/01/24, WARIS 3 s’est vue délivrer par commissaire de justice à la demande de la SCI un commandement de fournir dans le délai d’un mois à compter de cet acte, copie de la quittance d’assurance multirisques de l’année en cours pour le local commercial objet du bail, acte visant la clause résolutoire rappelée en ces termes : “Le locataire est obligé...g) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit à peine de nullité les dispositions du présent alinéa...”.

Auparavant, soit le 16/01/24, WARIS 3 avait produit une attestation d’assurance émanant de MIC INSURANCE, mais ne couvrant pas les risque locatifs, (simple attestation d’assurance de responsabilité civile) et identique à celle produite pour l’année 2023 par le preneur à l’administrateur judiciaire, sachant que le protocole entre WARIS 3 et GENERALI fixant à 300 000 € l’indemnisation du sinistre (incendie) datait du 11/07/23 - soit une attestation antérieure à toute prise en compte par GENERALI de la suite à donner aux relations contractuelles ensuite du coût d’indemnisation du sinistre supporté par GENERALI (et, en effet, GENERALI y mettra fin) - et sachant que le relevé de sinistralité (relevé d’information) à fournir à AXA -pour cette compagnie offrir une assurance conforme au bail - ne pouvait porter trace du sinistre MIC INSURANCE puisqu’il ne couvrait pas les risques locatifs (tel l’incendie) et le changement d’assureur s’opérant non entre GENERALI et AXA mais entre MIC INSURANCE et AXA.

Le 11/03/24, WARIS 3 produisait alors une attestation d’assurance AXA communiquée à la SCI par l’administrateur judiciaire le 12/03/24 - soit postérieurement au délai d’un mois du commandement de payer ; il apparaissait cependant que AXA n’avait manifestement pas connaissance du sinistre de 2022, ainsi qu’en attestent tant le montant tout-à-fait modéré de la prime annuelle appelée de 2 598, 60 € TTC, que le fait que ni WARRIS 3 ni le courtier n’aient pu répondre aux interrogations de l’administrateur judiciaire Me [J] tendant à savoir quel relevé de sinistralité avait été transmis à l’assureur AXA par WARIS 3 lorsque le nouveau contrat d’assurance (après MIC INSURANCE GENERALI et MIC INSURANCE) avait été souscrit auprès d’AXA le 11/03/24.

C’est dans ces conditions qu’est dressé le 27/03/24, par commissaire de justice, le procès-verbal de constat d’une réunion sur les lieux objet du bail à l’initiative du mandataire judiciaire, PV tout-à-fait éloquent sur l’absence de bonne foi de WARIS 3 dans l’exécution du contrat s’agissant de l’assurance requise, de l’absence de communication du questionnaire de déclaration du risque à l’assureur (AXA a priori...), de l’information par le preneur ce jour-là (à l’étonnement de l’administrateur judiciaire et due la bailleresse) de ce que “sa compagnie d’assurance n’est pas AXA mais qu’il s’agit de la société MIC INSURANCE”, ce alors que WAIS 3 avait présenté AXA comme étant son assureur, ainsi à la veille de l’audience du tribunal de commerce du 13/03/24 (dont la décision de maintien d’activité est sans emport sur l’appréciation de la sincérité du preneur quant à l’exécution de son obligation d‘assurance). 

Sans remise du relevé de sinistralité (relevé d’information) au nouvel assureur AXA et permettant celui-ci de contracter en connaissance de cause avec le preneur à bail, à savoir en l’occurrence en connaissance d’un précédent sinistre dans les lieux loués (l’incendie de 2022), un risque de refus de garantie existe assurément de la part de cet assureur trompé dans l’opinion du risque ; et alors, dans le cadre d’un bail, le bailleur lui-même se trouve exposé à un refus de garantie par son propre assureur si le preneur n’est pas assuré au titre des risques locatifs.

Et les mêmes remarques valent quant à l’attestation d’assurance obtenue finalement de MIC INSURANCE (après AXA) - outre encore le dépassement du délai d’un mois à compter du commandement délivré - caractérisant la déloyauté de WARIS 3; informée du sinistre et de l’indemnisation à laquelle il a donné lieu par la compagnie GENERALI et de la résiliation qui s’en est ensuivie, MIC INSURANCE (comme AXA) ne se seraient pas engagées, ou à des conditions tarifaires sans commune mesure. 

Dans ces conditions, étant rappelé que la clause résolutoire prévoit “en cas de non-exécution totale ou partielle ou de son-respect par le preneur ...de son obligation d’assurance...le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation”, force est de dire que le contrat n’est pas exécuté de bonne foi par le preneur WARIS 3.

Il convient donc, tous autres moyens surabondamment articulés (et s’agissant du moyen tiré du défaut de paiement du dépôt de garantie, il est sans emport puisque non visé par le commandement), de prononcer la résiliation encourue en l’état du manquement du preneur à l’exécution de bonne foi du contrat de bail, et ce dans les termes réclamés par la SCI conformément aux stipulations contractuelles, notamment quant à la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer majoré de 50% à compter du 25/02/24 et jusqu’à libération des lieux, mais l’astreinte assortissant l’ordre de quitter les lieux à défaut de départ volontaire étant ramenée à 200 € par jour (au lieu de 500 € réclamés).

Dés lors qu’elle obtient de voir ici prononcer la résiliation du bail, disparaît l’intérêt pour la SCI de voir faire sommation aux compagnies d’assurance de produire les déclarations que leur aura faites WARIS 3 et notamment les relevés de sinistralité devant révéler le sinistre par incendie du 10/09/22 et son indemnisation à hauteur de 300 000 € par GENERALI déclarations à l’origine du contrat proposé par AXA le 07/03/23 et de l’avenant proposé par MIC INSURANCE le 27/03/23; la SCI sera donc déboutée de cette demande de sommation.

Le bail étant résilié aux torts de WARIS 3, les demandes reconventionnelles de celle-ci seront rejetées.

*

Il s’avère que AXA n’est l’assureur ni du preneur, ni du bailleur, le preneur ayant demandé par l’intermédiaire de son courtier l’annulation du contrat d’assurance souscrit auprès d’AXA le 07/03/24; AXA sera donc mise hors de cause.

Contrairement à ce que soutient MIC INSURANCE il est bien formé une demande à son encontre, à savoir celle formée par la SCI tendant à la voir sommée - comme les autres compagnies d’assurance AXA et PAC ASSURANCES - de produire l’ensemble des déclarations faites par la société WARIS 3 à ces compagnies; la nullité de l’assignation n’est pas encourue de ce chef.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l‘article 700 du code de procédure civile ; les demandes à ce titre seront rejetées.

Partie succombante, WARIS 3 sera condamnée aux dépens.






PAR CES MOTIFS 

Le juge des référés, statuant publiquement par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

REÇOIT la société M ET N IMMOBILIERE DE [Localité 11] en ses demandes, 
 
DÉBOUTE la société WARIS 3 de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, 
 
CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire faute de production loyale d’une attestation d’assurance locative et ce dans le mois des commandements signifiés, 
 
CONSTATE la résiliation du bail commercial à effet du 25 février 2024, 
 
DIT la société WARIS 3 occupante sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] 
[Adresse 3] à [Localité 10] depuis le 25 février 2024, 
 
ORDONNE l’expulsion de la société WARIS 3 et de tous occupants de son chef, ainsi que de ses biens, à compter de la décision à intervenir et, à défaut de départ volontaire à cette date, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et ce pendant une période de deux mois, 
 
DIT que la société M ET N IMMOBILIERE DE [Localité 11] pourra au besoin requérir tout huissier pour y procéder et que ce dernier pourra requérir le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, 
 
FIXE l’indemnité d’occupation à une somme correspondant au dernier loyer en vigueur majoré de 50% conformément aux dispositions prévues par la clause résolutoire du bail, à compter du 25 février 2024 jusqu’à restitution complète des locaux et libération effective de toute occupation du chef de la société WARIS 3, 
 
MET la compagnie AXA FRANCE IARD hors de cause,

CONSTATE qu’aucune demande n’est formée à l’encontre de MIC INSURANCE,

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et rejette les demandes de ce chef, 

DEBOUTE du surplus des demandes 

CONDAMNE la société WARIS 3 aux dépens, 
 
La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT