Tribunal Judiciaire · Chambre 0 REFERES — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON
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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 

DU 07 OCTOBRE 2024
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N° du dossier : N° RG 24/00113 - N° Portalis DB3F-W-B7I-JVGG

Minute : n° 24/452 

PRÉSIDENT : Hervé LEMOINE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEURS

Monsieur [N] [R]
né le 23 Avril 1975 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG

Madame [H] [J] épouse [R]
née le 09 Novembre 1977 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Stéphanie MARCHAL, avocat au barreau d’AVIGNON, Me Nicolas MEYER, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEUR

S.A.S.U. PRESTIGE INVEST 1 prise en la personne de son représentant légal en exercice
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Anne DEROBERT DRUJON D’ASTROS, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Juillet 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré au 9 septembre 2024 prorogé au 7 octobre 2024 et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.


Le :07/10/2024
exécutoire & expédition
à :Me MARCHAL
expédition à :Me DEROBERT





EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 30 décembre 2019, la S.A.S. Prestige Invest 1 a vendu en l'état futur de rénovation à M. [N] [R] et à son épouse, Mme [H] [R] née [J], le lot n°20 (dénommé lot n°1 sur les plans) d’un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6] (84), consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée, pour un prix de 211 829,00 euros payable pour la somme de 137 191,01 euros au jour de la vente, cette somme correspondant à l’existant au jour de la vente et à 49 % du prix à verser au démarrage des travaux, pour le reliquat de manière échelonnée, au fur et à mesure de l'avancement des travaux

Dans cet acte de vente, la S.A.S. Prestige Invest 1 s’est engagée à livrer l’appartement à rénover au plus tard le 15 novembre 2021, c’est-à-dire dans un délai de 24 mois à compter de l’ouverture du chantier, étant précisé que la déclaration d’ouverture du chantier est du 15 novembre 2019. Ce même acte prévoit qu’en cas de retard ne rentrant pas dans les circonstances pouvant être considérées comme des causes légitimes de report du délai de livraison, énumérées dans l’acte, elle versera aux époux [R] une indemnité forfaitairement fixée à 50,00 euros par jour de retard. 

Constatant que le bien qu’ils ont acquis n’a toujours pas été livré, le vendeur reportant sans cesse la date de livraison (décembre 2022 puis mars 2023 puis juillet 2023 puis décembre 2023 puis février 2024) et lassés de ces reports pas ou peu expliqués, malgré leurs multiples relances ainsi que les courriers et/ou courriels envoyés par leur conseil en mars 2023, juin 2023, novembre 2023, décembre 2023 et janvier 2024 réclamant des explications sur ces importants retards ainsi que la fixation d’une date ferme de livraison, les époux [R], par acte du 28 février 2024, ont fait citer la S.A.S. Prestige Invest 1 devant le juge des référés, auquel ils demandent de : 
- juger l’action des époux [R] recevable et bien fondée,
Y faisant droit,
- condamner la société Prestige Invest 1 à verser aux époux [R] une indemnité provisionnelle d’un montant de 42 300,00 euros, montant à parfaire au jour de l’ordonnance, au titre des pénalités de retard de livraison,
- condamner la société Prestige Invest 1 à verser aux époux [R] une indemnité provisionnelle d’un montant de 5 322,00 euros au titre des préjudices financiers subis,
- condamner la société Prestige Invest 1 à verser aux époux [R] chacun une indemnité de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance,
- rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. 

A l’audience, les époux [R], qui sont représentés, indiquent qu’à ce jour, le bien immobilier acquis n’a toujours pas été livré, la date de livraison étant désormais reportée au mois de décembre 2024, entre autre en raison d’un acte de vandalisme commis dans ces locaux en mai 2024 et, tenant compte de ces nouveaux retards, qui, selon eux, n’entrent pas dans les causes légitimes énumérées dans l’acte de vente, modifient leurs demandes initiales, réclamant au juge des référés de :
- condamner la société Prestige Invest 1 à verser aux époux [R] une indemnité provisionnelle d’un montant de 47 550,00 euros, montant à parfaire au jour de l’ordonnance, au titre des pénalités de retard de livraison,
- condamner la société Prestige Invest 1 à verser aux époux [R] une indemnité provisionnelle d’un montant de 5 322,00 euros au titre des préjudices financiers subis,
- enjoindre à la société Prestige Invest 1 d’avoir à achever les travaux et à convoquer Mme et M. [R] aux fins de livraison, dans un délai de 15 jours à courir à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte comminatoire de 500,00 euros par jour à compter du 16ème jour,
- se réserver la compétence pour liquider l’astreinte,
- débouter la société Prestige Invest 1 de l’intégralité de ses prétentions,
- condamner la société Prestige Invest 1 à verser aux époux [R] chacun une indemnité de 1 500,00 euros, soit 3 000,00 euros au total, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers frais et dépens de l’instance,
- rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir. 

Dans ses conclusions en réponse, soutenues à l’audience, la S.A.S. Prestige Invest 1, qui est représentée, conclut à titre principal à l’incompétence du juge des référés, soutenant que seul le juge du fond peut apprécier si elle a manqué à ses obligations et si des pénalités de retard sont dues, ce qu’elle conteste. Subsidiairement, elle conclut au rejet des demandes des époux [R], expliquant que le retard dans la livraison du bien est justifié par des cas de force majeure, à savoir, notamment, la crise sanitaire de l’année 2020, le défaut de paiement d’autres acquéreurs, à l’encontre desquels une procédure judiciaire a dû être engagée, des intempéries, la survenance de la guerre en Ukraine, qui a retardé la livraison de matériaux, les retards d’Enedis pour effectuer les raccordements lui incombant, les faits de vandalisme commis en mai 2024 ..., de sorte qu’aucune pénalité de retard n’est due et qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’injonction de livraison sous astreinte. La S.A.S. Prestige Invest 1 ajoute qu’une réception avec réserves de l’appartement est intervenue le 5 mars 2024. Elle sollicite, outre ce rejet des prétentions des demandeurs, la somme de 2 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, très subsidiairement, la S.A.S. Prestige Invest 1 demande au juge des référés de modérer le montant des réclamations des époux [R]. 

SUR CE :

Sur les demandes de provision formées par les époux [R] : 

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” . En application de ce texte, il appartient au demandeur à une provision d’établir l'existence de la créance qu’il invoque et au défendeur de démontrer que cette créance est sérieusement contestable.

Dans l’acte de vente en état futur de rénovation du 30 décembre 2019, la S.A.S. Prestige Invest 1 s’est engagée à “mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens vendus soient achevés et livrés au plus tard dans les 24 mois de l’ouverture du chantier, sauf survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison”. La date d’ouverture du chantier étant du 15 novembre 2019, le bien devait être livré aux époux [R] au plus tard le 15 novembre 2021, étant précisé, puisque les parties paraissent confondre ces deux notions, que la livraison, qui consiste en la remise du bien par le vendeur à l’acquéreur, est différente de la réception des travaux, faite par le maître de l’ouvrage, à savoir le vendeur, éventuellement assisté de son maître d’oeuvre, et les constructeurs concernés. 

Cet acte prévoit qu’en cas de retard du vendeur dans la livraison, les acquéreurs auront droit à une indemnité forfaitairement fixée à la somme de 50,00 euros par jour de retard, sauf survenance de l’une des causes légitimes de suspension du délai de livraison énumérées dans ledit acte.

En l’espèce, il n’est contesté par aucune des parties qu’au 1er juillet 2024, date retenue par les demandeurs dans leurs dernières écritures, l’appartement acquis par les époux [R] n’a toujours pas été livré, de sorte que le retard de la S.A.S. Prestige Invest 1 est de 958 jours (du 16 novembre 2019 au 1er juillet 2024). Ce vendeur estime n’être redevable d’aucune pénalité, tous les retards étant justifiés par diverses causes, rappelées dans une attestation établie le 19 décembre 2023. 

Il appartient au seul juge du fond d’apprécier si les causes alléguées par le vendeur pour justifier de son retard sont légitimes ou non, le juge des référés ne constatant que les retards évidents ou les causes de suspension évidentes. 

Il est évident qu’en vertu des dispositions de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020, dans sa dernière version, dans l’hypothèse où, comme en l’espèce, le contrat a été conclu avant le 12 mars 2020 et la livraison prévue après le 24 juin 2020, le point de départ des pénalités est reporté de 3 mois et 12 jours. 

Il est également admis, à défaut de démonstration par les époux [R] du caractère erroné ou mensonger des documents produits par la S.A.S. Prestige Invest 1 :

- qu’il y a lieu de prendre en considération 36 jours d’intempéries entre le 15 novembre 2019 et le 16 mars 2020, aucun justificatif des jours d’intempéries n’étant produit pour les années 2021, 2022 et 2023,

- que la S.A.S. Prestige Invest 1 n’a pas été autorisée par la ville d’[Localité 6] (84) à poursuivre les travaux de rénovation en juillet et août 2020, 

- que l’appartement en cours de rénovation a été vandalisé entre le 12 et le 16 mai 2020, étant toutefois précisé que le juge des référés ne retiendra qu’un délai de report de deux mois, la S.A.S. Prestige Invest 1 ne justifiant pas du report allégué de 6 mois dans son courrier du 27 juin 2024.

Par contre, ni la défaillance d’autres acquéreurs dans le paiement des sommes dues à la S.A.S. Prestige Invest 1, ni les difficultés rencontrées par cette société avec Enedis, ne constituent, avec toute l’évidence requise en référé, des causes légitimes de suspension du délai de livraison. Par ailleurs, il n’est produit par la S.A.S. Prestige Invest 1 aucune pièce justifiant de l’impact sur les travaux de rénovation du bien des époux [R] du conflit russo-ukrainien, qui a débuté le 24 février 2022 pour l’événement appelé communément “guerre en Ukraine”. 

Dès lors, il est évident que, malgré ces causes légitimes de report du délai de livraison, les époux [R] subissent un retard injustifié. Au regard de ces éléments, et tenant compte des dispositions de l’acte de vente qui prévoient de retenir un temps de report de la date de livraison du bien égal au double du nombre de jours d’intempéries, soit 72 jours en l’espèce, le nombre de jours de retard peut être arrêté à 662 jours (958 - 296) et le montant des pénalités dues par la S.A.S. Prestige Invest 1 à 33 100,00 euros (662 x 50,00 E). 

A défaut de production d’une attestation de l’administration fiscale sur la perte alléguée du bénéfice de la réduction d’impôts à laquelle ils pouvaient prétendre, la seule référence aux dispositions légales posant les principes étant insuffisante pour établir avec toute l’évidence requise en référé la réalité de cette perte, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages intérêts formée à ce titre par les époux [R], pas plus qu’à celle formée au titre du remboursement de la taxe d’habitation sur les logements vacants de l’année 2023.

En conséquence, la S.A.S. Prestige Invest 1 sera condamnée à payer aux époux [R] la somme de 33 100,00 euros à titre de provision à valoir sur les pénalités de retard due par cette société, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance. 

Sur l’injonction d’avoir à livrer, sous astreinte, l’appartement objet de l’acte de vente du 30 décembre 2019 : 

Aucun élément n’étant produit pour justifier de l’état actuel du bien et des travaux restant à réaliser, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’injonction de livrer formée par les époux [R]. 

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S. Prestige Invest 1, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance, et versera aux époux [R], qui ont été contraints d’agir en justice pour faire valoir leurs droits, la somme de 2 000,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, 

Mais, d’ores et déjà, CONDAMNONS la S.A.S. Prestige Invest 1 à payer à M. [N] [R] et à Mme [H] [R] née [J] ensemble, à titre provisionnel, la somme de TRENTE TROIS MILLE CENT EUROS (33 100,00 EUR) au titre des pénalités de retard échues jusqu’au 1er juillet 2024, en application des dispositions de l’acte de vente du 30 décembre 2019,

DÉBOUTONS les époux [R] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS la S.A.S. Prestige Invest 1 à payer à M. [N] [R] et à Mme [H] [R] née [J] ensemble la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000,00 EUR) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. Prestige Invest 1 aux entiers dépens de la présente instance, 

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.
 


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT