Tribunal Judiciaire · CTX Gal inf/= 10 000€ — 4 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 6]
[Localité 3]











Références : N° RG 24/00628 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HYP5

Minute n°:


Société SCPI KYANEOS PIERRE

C/
[V] [F]




















Copies certifiées conformes
délivrées le :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :

 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 OCTOBRE 2024



Mise a disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 04 Octobre 2024 et signée par Thierry ROY, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et Catherine POSÉ, Greffier


DEMANDERESSE :

Société SCPI KYANEOS PIERRE
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Représentée par Maître Karine SANCHEZ, Avocat au Barreau d'AVIGNON Substituée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l'EURE


DÉFENDERESSE :
Madame [V] [F]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Non Comparante - Représentée par son père, Monsieur [M] [R] - Muni d'un pouvoir





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Juge des Contentieux de la Protection : Thierry ROY
Greffier : Valérie DUFOUR

Débats à l'audience publique du : 04 Septembre 2024

ORDONNANCE :

Contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort






EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE 
La Société Civile à Placement Collectif Immobilier KYANEOS PIERRE (SCPI KYANEOS PIERRE) a donné à bail à Madame [V] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] - [Localité 4], par contrat le 31 août 2023, moyennant un loyer mensuel total de 790,00 euros.
Des loyers étant demeurés impayés, la SCPI KYANEOS PIERRE a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 décembre 2023 ; puis il a fait assigner Madame [V] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'EVREUX statuant en matière de référé par acte d'huissier du 28 mai 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif.
A l’audience du 04 septembre 2024,
La SCPI KYANEOS PIERRE, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s'en est référée à son acte introductif d'instance.
Il a sollicité du tribunal de voir :
 constater la résiliation du contrat de location aux torts de la locataire selon les termes de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique.condamner la locataire au paiement de la somme actualisée de 8.868,15 euros pour provision correspondant à la dette au 1er septembre 2024 selon les articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile.condamner la locataire au paiement d’un indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges à compter du 07 février 2024. homologuer l’accord régularisé entre les parties qui prévoit un apurement de la dette locative par règlements mensuels de 150,00 euros, outre le paiement du loyer et des charges courantes entre le 1er août 2024 et le 1er avril 2029.suspendre les effets de la clause résolutoire durant l’exécution de l’accord.déclarer la locataire sans droit ni titre en cas de non-respect de l’accord d’apurement.condamner le locataire au paiement de la somme de 700,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.ainsi qu'au remboursement de tous les dépens de cette instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile) dont le coût du commandement prescrit par la loi conformément à l'article 32 de la loi du 09 juillet 1991, selon les termes de l'article 696 du code de procédure civile.
Madame [V] [F], représentée par son père, Monsieur [R], muni d’un pouvoir spécial, a reconnu le principe de la dette et a fait état d’un versement effectué à titre de rappel d’APL en Juillet 2024 d’un montant de 2.510 euros et de la reprise du versement de la CAF à ce titre, ainsi que de l’accord intervenu dont l’homologation est sollicitée. Elle a exposé sa situation personnelle et financière.


Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience. Il confirme les difficultés rencontrées par la partie défenderesse.
Une note en délibéré a été autorisée sous quinzaine afin que la partie demanderesse puisse adresser à la juridiction d’un décompte tenant compte des derniers versements effectués.
L'affaire a été mise en délibéré au 04 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

SUR LA RESILIATION ET L'EXPULSION :
 Sur la recevabilité de l'action :
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 29 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 06 décembre 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l'assignation le 28 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 8 page 4 du contrat) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [V] [F] le 05 décembre 2023 pour un montant en principal de 2.370,00 euros.

Il ressort de l'historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois comme rappelé dans ledit commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 février 2024.

L'expulsion de Madame [V] [F] sera ordonnée en conséquence.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES
 LOYERS ET INDEMNITES D'OCCUPATION :

Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

"payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus"







La SCPI KYANEOS PIERRE produit un décompte démontrant que Madame [V] [F] reste devoir, après déduction des frais de poursuites (97,68 euros + 127,90 euros) non justifiés et /ou déjà inclus dans les dépens, la somme de 8.642,57 euros (terme septembre inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 182,28 euros (régularisation de charges 2023) en date du 1er septembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 229,54 euros (versement de la part du locataire le 28 août 2024).

Madame [V] [F] reconnaît le principe de la dette mais justifie d’un règlement provenant de la CAF d’un montant de 2.510,00 euros à titre de rappel pour la période du 01er septembre 2023 au 30 juin 2024, de 222,00 euros au titre des APL de Juillet 2024 et de 440,00 euros au titre des APL d’août 2024, ainsi que des règlements de 446,00 euros, 200,00 euros et 638,00 euros.

Les règlements en provenance de la CAF sont certains du fait que celui d’un montant de 222,00 euros effectué par ce même organisme figure dans le décompte fourni par la bailleresse.

Elle sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 4.408,57 euros (terme de septembre 2024 inclus) correspondant :

 aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 06 février 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire ;
à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme de septembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.
Madame [V] [F] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d'octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce,

Madame [V] [F] déclare vivre seule avec un enfant de 3 ans scolarisé en maternelle et précise être indemnisée dans le cadre de sa recherche d’emploi.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que la locataire a repris le paiement des loyers du mois de juillet 2024 quand bien même la bailleresse a imputé ces règlements sur les échéances impayées antérieures.





Un accord d’apurement de la dette a été conclu entre les parties le 06 août 2024 prévoyant un apurement de la dette locative par versements mensuels de 150,00 euros en sus du paiement du loyer et des charges courants.

Les parties sollicitent de concert à l’audience l’homologation de l’accord intervenu.

Compte-tenu de l'ensemble de ces éléments, Madame [V] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en réglant, en sus du loyer courant, 29 mensualités de 150,00 euros chacune une 30ème et dernière mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [V] [F] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d'avertir Madame [V] [F] que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

 l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Madame [V] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Madame [V] [F], partie tenue aux dépens, devra régler à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l'action de la SCPI KYANEOS PIERRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2023 entre d'une part la SCPI KYANEOS PIERRE et d'autre part Madame [V] [F] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] - [Localité 4], sont réunies à la date du 06 février 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;






CONDAMNE Madame [V] [F] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme provisionnelle de 4.408,57 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation (terme de septembre 2024 inclus) ;

HOMOLOGUE l’accord d’apurement conclu entre les parties en date du 06 août 2024 instituant un échéancier de 150,00 euros par mois en sus du paiement des loyers et charges courants.

AUTORISE Madame [V] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 150,00 euros chacune et une 30ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [V] [F] d’avoir volontairement
 libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un
 commandement de quitter les lieux, la SCPI KYANEOS PIERRE
 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les
 occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la
 force publique si besoin est et si besoin l'ordonne ;

que Madame [V] [F] soit tenue de verser à la SCPI KYANEOS PIERRE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois d'octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l'y condamne ;
CONDAMNE Madame [V] [F] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.





En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier
LE PRESIDENT LE GREFFIER