Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 1 — 7 octobre 2024

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 07 Octobre 2024
DOSSIER : N° RG 23/00983 - N° Portalis DBX4-W-B7H-RVS4
NAC : 50G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 07 Octobre 2024




PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 03 Juin 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.R.L. RIVER FAMILY, exerçant sous le nom commercial [N] IMMO, RCS Montauban 878 071 414, représentée par Mme [I] [N], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Elisabeth SANTALUCIA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 465


DEFENDEURS

M. [Y] [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

Mme [B] [P] épouse [C], demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]

représentés par Me Kamel BENAMGHAR, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 258




EXPOSE DU LITIGE 

Faits et procédure 

Par acte sous seing privé conclu le 14 juillet 2022, M. [Y] [C] et Mme [B] [P] épouse [C] ont donné à la Sarl River Family un mandat pour vendre leur maison située [Adresse 1] à [Localité 4]. Le mandat a été signé pour une durée de trois mois automatiquement prorogée pour une durée maximale de vingt-et-un mois, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties. Le prix de vente du bien a été fixé à 498 000 euros. L’acte prévoyait encore une commission à la charge du vendeur à hauteur de 19 920 euros.

La Sarl River Family a trouvé un couple d’acquéreurs pour le bien de M. et Mme [C]. Ces derniers ont effectué une offre d’achat au prix de 477 083 euros le 16 septembre 2022. Cette offre d’achat a été signée par les vendeurs. 

Par courriel du 10 octobre 2022, M. et Mme [C] ont signalé à la Sarl River Family qu’ils renonçaient à vendre leur bien. 

Par lettre recommandée du 28 novembre 2022, la Sarl River Family a mis en demeure M. et Mme [C] de lui payer la somme de 19 920 euros correspondant au montant de la commission TTC prévue au mandat et à la clause pénale.

Par actes du 3 mars 2023, la Sarl River Family a fait assigner M. et Mme [C] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de paiement de la somme de 19 083 euros à titre principal, en application de la clause pénale contenue dans le mandat et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle. 

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience tenue à juge unique du 3 juin 2024, est intervenue le 18 janvier 2024. 


Prétentions et moyens 

En l’état de ses ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 novembre 2023, la Sarl River Family demande au tribunal de : 
A titre principal : 
- condamner M. et Mme [C] à lui payer la somme de 19 083 euros en application de la clause pénale contenue dans le mandat ; 
A titre subsidiaire : 
- condamner M. et Mme [C] à lui payer la somme de 19 083 euros au titre des dommages et intérêts ;
En tout état de cause : 
- condamner solidairement M. et Mme [C] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner M. et Mme [C] aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande au titre de la clause pénale, se fondant sur l’article 6 II du mandat de vente, la Sarl River Family fait valoir que M. et Mme [C], en acceptant l’offre d’achat à un prix inférieur à celui indiqué sur le mandat, ont accepté que ce mandat soit tacitement modifié. Elle estime que le refus ultérieur des vendeurs de céder leur bien constitue un non-respect de ce mandat. Elle allègue que la clause pénale d’un montant de 19 083 euros est due dans la mesure où le mandat stipule que le mandant s’engage à signer au prix, charges et conditions convenues toute promesse ou tout compromis de vente avec tout acquéreur présenté par le mandataire. 
La Sarl River Family ajoute sur le fondement de l’article 1372 du code civil que l’absence de mention manuscrite sur l’offre d’achat de la part des vendeurs ne fait pas obstacle à sa régularité, dès lors que leurs signatures sont présentes sur ce document. 
Elle précise qu’il lui a été impossible de proposer aux vendeurs de signer un compromis de vente dans la mesure où ceux-ci ont renoncé à la vente du bien.

Au soutien de sa demande sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, la Sarl River Family expose avoir effectué un travail important afin de trouver un acquéreur pour le bien vendu par M. et Mme [C]. Elle précise avoir engagé du temps et de l’argent pour permettre cette vente. 
Elle ajoute avoir subi un préjudice du fait de la non-exécution du contrat entre le vendeur et l’acheteur, contrat auquel elle n’est pas partie, justifiant la mise en oeuvre de la responsabilité délictuelle du vendeur. Elle affirme qu’en signant un mandat de vente et en refusant de vendre, M. et Mme [C] ont fait preuve de légèreté dans le respect de leur engagement lui causant un préjudice. 
En réponse au moyen de M. et Mme [C], elle soutient que le montant de 19 083 euros demandé correspond au préjudice réel qu’elle a subi en terme d’entreprise et non d’employé. Elle conteste le calcul de M. et Mme [C] reposant sur le SMIC afin d’évaluer le préjudice. Elle affirme que son préjudice s’élève à la somme demandée, conformément au nombre de visites, proche de douze, effectuées dans la maison.


En réponse, en l’état de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2023, M. et Mme [C] demandent au tribunal de : 
- Débouter la Sarl River Family de l’ensemble de ses demandes ; 
- Condamner la Sarl River Family à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- écarter l’exécution provisoire en cas de jugement rendu en faveur de la Sarl River Family ; 
- rejeter toute demande de la Sarl River Family tendant à l’aménagement de l’exécution provisoire en cas de condamnation prononcée contre elle ; 

M. et Mme [C] contestent en premier lieu avoir accepté la proposition d’achat des acquéreurs présentés par la Sarl River Family, formulée le 16 septembre 2022 au prix de 477 083 euros TTC, comprenant la commission d’agence. Ils observent à cet égard n’avoir pas apposé la mention ‘bon pour acceptation’, mais simplement signé, ce qui établit uniquement qu’il en ont eu connaissance.
M. et Mme [C] ajoutent encore qu’ils n’ont pas été régulièrement convoqués afin de procéder à la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente. Ils estiment que la clause pénale, pour être invoquée, suppose la réunion de deux éléments : la présentation d’un acquéreur et le refus de signer un compromis de vente. Ils relèvent que pour les sanctionner il aurait été nécessaire qu’ils soient sommés de comparaître afin de signer le compromis de vente, ce qui n’a toutefois pas été le cas. Ils soutiennent que l’offre d’achat telle qu’elle a été signée ne les a liés qu’à l’acheteur et non à la Sarl River Family. Ils en concluent que la clause pénale ne peut être invoquée dans cette situation. 

En second lieu, pour s’opposer aux demandes sur le fondement de l’article 1240 du code civil, M. et Mme [C] soutiennent que la Sarl River Family n’apporte pas la preuve d’une faute de leur part en ce qu’ils ont refusé de vendre leur bien. Ils ajoutent que celle-ci ne prouve pas son préjudice et qu’elle ne justifie notamment pas du montant demandé. Ils observent que la demande est fixée sur une base de calcul incorrecte qui représente, en doublant la référence du SMIC, vingt-trois semaines de travail à temps plein pour la vente de ce bien. Ils précisent que le 12 octobre 2022 la Sarl River Family avait, du reste, proposé un arbitrage de ses honoraires de vente sur une base de 70 % de la commission attendue.


Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS

1. Sur la demande en paiement de la clause pénale

Il résulte du rapprochement de l’article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties. Un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

Au cas présent, le mandat stipule, à l’article 6.II Obligations et droits du mandant - Exclusivité:
Le mandant s’engage à signer aux prix, charges et conditions toute promesse ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par le mandataire. Il s’interdit de traiter directement ou par l’intermédiaire d’un autre mandataire, la vente du bien désigné ci avant.

Est également stipulée la clause pénale suivante : 
Pendant la durée du mandat et pendant une durée de douze mois à compter de sa date d’expiration, le mandant s’interdit de traiter la vente du bien désigné ci-avant directement ou indirectement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire ou ayant visité les locaux avec lui.
En cas de non-respect des obligations visées ci-dessus et dans la présente clause pénale, le mandant s’engage à régler une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération du mandataire énoncée au point 2 du présent mandant, ceci au visa des articles 1217, 1221 1231-5 du code civil.
 
Nonobstant l’absence d’apposition par eux d’une formule manuscrite, M. et Mme [C], qui ont apposé leurs signatures sur l’offre d’achat présentée le 16 septembre 2022 par M.et Mme [V], sous la formule ‘bon pour acceptation de la proposition au prix de 477 083 euros’, ont bien accepté ladite offre. 

Il est cependant constant d’une part, que la vente n’a pas été conclue et d’autre part ,qu’aucune clause expresse du mandat litigieux n'autorisait la Sarl River Family à se substituer à ses mandants pour la réalisation de l'opération envisagée. M. et Mme [C] restaient donc libres de conclure ou non l'opération que l'intermédiaire immobilier avait seulement reçu mission de faciliter et de négocier.

Il s’ensuit que la Sarl River Family ne saurait voir prospérer sa demande en paiement de la clause pénale. 

2. Sur la demande en paiement de dommages et intérêts 

Les tiers à un contrat sont fondés à invoquer tout manquement du débiteur contractuel lorsque ce manquement leur a causé un dommage. 

Au cas présent, la Sarl River Family soutient que la non exécution par M. et Mme [C] de ‘l’acceptation de l’offre d’achat’ lui a causé un préjudice consistant en la perte de sa commission, ce qui engage leur responsabilité délictuelle à son égard.

Toutefois, ainsi qu’il a été dit, M. et Mme [C] avaient parfaitement le droit de renoncer à l’opération en vue de laquelle le mandat avait été confié à la Sarl River Family. 

En conséquence, la Sarl River Family sera également déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

3.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la Sarl River Family, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens.

3.2 Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 
En l’espèce, la Sarl River Family, condamnée aux dépens, sera condamnée à verser la somme de 3 000 euros à M. et Mme [C] au titre des frais irrépétibles.
Sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

3.3 Sur l’exécution provisoire 

L’exécution provisoire étant de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, il n’y a pas lieu de l’ordonner et il n’est pas justifié de l’écarter.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE la Sarl River Family de l’ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE la Sarl River Family aux dépens de l’instance ; 

CONDAMNE la Sarl River Family à verser à M. [Y] [C] et à Mme [B] [P] épouse [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande au titre des frais irrépétibles de la Sarl River Family. 

Le Greffier, La Présidente,