Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 1 — 7 octobre 2024

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 07 Octobre 2024
DOSSIER : N° RG 22/03585 - N° Portalis DBX4-W-B7G-REYJ
NAC : 64B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 07 Octobre 2024



PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 03 Juin 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [Y] [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Anne-Laure DERRIEN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 298


DEFENDEURS

M. [K] [H]
né le [Date naissance 3] 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Mme [S] [T] épouse [H]
née le [Date naissance 2] 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représentés par Me Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 178




EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Selon acte reçu le 3 décembre 2021 par Maître [Z] [M], notaire, Mme [Y] [R] [X] a consenti à M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6], pour un prix de 447 000 euros.

Ladite promesse était consentie pour un délai expirant le 29 avril 2022.

Cet acte contenait notamment deux conditions suspensives stipulées au profit des acquéreurs :
l'obtention d'un prêt d'un montant maximal de 479 800 euros, d'une durée maximale de remboursement de 20 ans, avec un taux d'intérêt maximal hors frais d'assurance de 1,50 % ;l'obtention préalable d'une autorisation de changement d'affectation de ce local à usage d'habitation en un local à usage professionnel.
La promesse de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation égale à 10% du prix de vente, soit 44 700 euros, somme sur laquelle les bénéficiaires s’engageaient à déposer 5 000 euros entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie.

Le 16 mars 2022, les parties ont conclu un premier avenant à la promesse de vente, prorogeant la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt du 31 mars 2022 au 14 avril 2022.

Le 26 avril 2022, les parties ont conclu un deuxième avenant à la promesse de vente, prorogeant la durée de la promesse au 27 mai 2022.

Le 3 mai 2022, les parties ont conclu un troisième avenant à la promesse de vente, réduisant la durée de la promesse au 16 mai 2022.

Par courrier du 6 juin 2022, Mme [Y] [R] [X], constatant l’absence de levée de l’option dans les délais et conditions de la promesse de vente, a mis en demeure M. et Mme [H] de lui payer l’indemnité d’immobilisation qu’elle estimait lui être due.

Par exploit d’huissier du 25 août 2022, Mme [Y] [R] [X] a fait assigner M. et Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat.

Par ordonnance du 17 novembre 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. Aucun accord n’a toutefois été trouvé entre les parties.

L’ordonnance de clôture, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 juin 2024 tenue à juge unique, est intervenue le 18 janvier 2024.


Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 décembre 2023, Mme [Y] [R] [X] demande au tribunal de :
condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] à lui payer la somme de 44 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ; débouter M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] de l’intégralité de leurs demandes ; condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] au paiement des entiers dépens ; rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, Mme [Y] [R] [X] fait valoir, sur le fondement de l’article 1304-3 du code civil, que les conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente doivent être réputées accomplies, dès lors que leur non-réalisation est due au comportement fautif de M. et Mme [H].

Elle souligne encore :
Que le dossier visant à obtenir l’autorisation d’urbanisme permettant de changer la destination du bien n’a été déposé que le 6 avril 2022, alors qu’il devait l’être au plus tard le 17 janvier 2022 et que l’obtention de cette autorisation devait intervenir au plus tard le 18 avril 2022 ;Que ce non-respect du délai stipulé dans la promesse de vente pour demander le changement de destination du bien a empêché l’accomplissement de la condition relative au changement d’affectation du bien figurant dans l’accord de financement délivré par la banque ;Que M. et Mme [H] ne démontrent pas avoir déposé une demande de financement conforme aux stipulations de la promesse de vente, dans les délais fixés par ladite promesse ;Qu’il ne peut lui être opposé que l’accord de financement transmis à M. et Mme [H] était conditionné à l’obtention d’une autorisation de la protection maternelle et infantile, dès lors qu’un tel élément ne fait pas partie du champ contractuel, qu’il appartenait encore à M. et Mme [H] de se renseigner sur les conditions nécessaires à la réalisation de leur projet s’ils n’en avaient déjà connaissance, et que la non-obtention de cette autorisation est due à la tardiveté des démarches entreprises.
En réponse, en l’état de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023, M. et Mme [H] demandent au tribunal de :
débouter Mme [Y] [R] [X] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Mme [Y] [R] [X] à leur rembourser la somme de 5 000 euros versée entre les mains du Notaire à titre d’acompte sur l’indemnité d’immobilisation ;condamner Mme [Y] [R] [X] à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Pour conclure au rejet de la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation et solliciter la restitution de la somme de 5 000 euros déjà versée à ce titre, M. et Mme [H] soutiennent, sur le fondement des articles 1304, 1304-3 et 1304-4 du code civil, que la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée dans la promesse de vente n’a pas été réalisée, sans qu’aucune faute de leur part ne soit à l’origine de cette défaillance.

Ils font valoir :
Qu’un dossier de demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse de vente a été déposé le 22 février 2022, dans les délais fixés, mais que la banque ne leur a communiqué un accord de principe que le 29 avril 2022 ;Que les conditions d’octroi du prêt figurant dans l’accord de principe ne satisfaisaient pas à celles fixées dans la promesse de vente s’agissant du taux et du montant, outre que l’octroi de ce prêt était conditionné à l’obtention d’un agrément de la protection maternelle et infantile impossible à obtenir dans les délais de la promesse de vente, cet agrément ne pouvant être délivré qu’après l’acquisition de l’immeuble et la réalisation des travaux d’aménagement ;Qu’ils ne pouvaient anticiper que la banque ferait de cette obtention d’un agrément de la protection maternelle et infantile une condition d’octroi du prêt ;Que seul le refus de signature de l’acte de vente, après levée de toutes les conditions suspensives, peut justifier la conservation par le promettant de l’indemnité d’immobilisation, laquelle ne peut sanctionner le non-respect des délais prévus dans la promesse de vente.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les demandes au titre de l’indemnité d’immobilisation et du dépôt de garantie

Au terme de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L'article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L'article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

En application de ce texte, il appartient à l’acquéreur obligé de solliciter un financement conforme aux prévisions de justifier l’exécution de cette obligation, en démontrant qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente. Si cette preuve est rapportée, il appartient au vendeur de rapporter la preuve que le candidat à l'emprunt a empêché l'accomplissement de la condition.

Il est également admis que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance par un organisme de crédit d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux caractéristiques de financement définies par les stipulations contractuelles.

En l'espèce, la promesse de vente signée par les parties le 3 décembre 2021 était soumise, en application de l’article L. 313-41 du code de la consommation, à une condition suspensive d'obtention d'un ou plusieurs prêts. Pour que cette condition suspensive soit réalisée, les bénéficiaires devaient obtenir un ou plusieurs prêts répondant aux caractéristiques suivantes :
un montant global maximum du ou des prêts envisagés de 479 800 euros,une durée maximale de remboursement de 20 ans,un taux d'intérêt maximal hors frais d'assurance de 1,50 %.
Il était initialement prévu que l'obtention du ou des prêts devait, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 31 mars 2022, délai qui a été prorogé au 14 avril 2022 suivant l'avenant signé par les parties le 16 mars 2022.

Il était par ailleurs stipulé dans la promesse de vente que : « Les présentes seront caduques de plein droit huit jours après une mise en demeure restée vaine adressée par le promettant au bénéficiaire par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts, ou de la renonciation à la condition dans les termes prévus ci-après au d). Pour la bonne compréhension des présentes, le délai de huit jours courra à compter de la première présentation de la lettre recommandée.
d) L’obtention ou la non obtention du ou des prêts demandés devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant par télécopie, courrier ou courrier électronique au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus. »

La promesse de vente était également soumise à la condition suspensive d’obtention d’une autorisation de changement de destination du bien, d’un usage d’habitation à un usage professionnel. Cette demande devait intervenir au plus tard le 17 janvier 2022 et l’autorisation d’urbanisme, purgée de tout recours, devait être obtenue au plus tard le 18 avril 2022.

La promesse de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation égale à 10% du prix de vente, soit 44 700 euros, somme sur laquelle les bénéficiaires s’engageaient à déposer 5 000 euros entre les mains du notaire à titre de dépôt de garantie. S’agissant du reliquat de la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 39 700 euros, la promesse de vente prévoyait que « le bénéficiaire s’engage à le verser au promettant au plus tard dans le délai de 15 jours de l’expiration du délai offert au bénéficiaire pour lever l’option, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait ».

Aux termes de la promesse de vente conclue entre les parties, « Si la vente n’était pas réalisée, la totalité de l’indemnité d’immobilisation resterait acquise au promettant à titre de prix forfaitaire de l’indisponibilité entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse (…) Toutefois, l’indemnité d’immobilisation ne sera pas acquise au promettant et la somme qui aura été versée sera restituée au bénéficiaire s’il se prévaut de l’un des cas suivants : (…) en cas de non réalisation des présentes par suite de la défaillance d’une condition suspensive ».

Enfin, s’agissant du délai de levée d’option, la promesse de vente était initialement consentie pour une durée expirant le 29 avril 2022 à 18 heures. Ce délai a été prorogé au 27 mai 2022 à 18 heures par avenant du 26 avril 2022, puis avancé au 16 mai 2022 à 18 heures par avenant du 3 mai 2022.

* S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un changement de destination du bien : il est constant que les défendeurs n’ont pas obtenu d’autorisation administrative dans les délais fixés par la promesse de vente.

De plus, quand bien même la demanderesse admet que le dossier visant à obtenir l’autorisation d’urbanisme a été déposé par M. et Mme [H] le 6 avril 2022, en lecture d’un récépissé de déclaration de permis de construire auprès de l’ordre des architectes, un tel document ne permet pas de constater le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme auprès des services municipaux compétents. M. et Mme [H] ne soutiennent du reste pas même avoir procédé à cette formalité, pas plus qu’ils ne produisent une quelconque pièce permettant de l’établir.

Il convient dès lors de retenir que la condition suspensive d’obtention d’un changement de destination du bien a défailli par la faute de M. et Mme [H]. Ladite condition suspensive doit être réputée accomplie.

* S’agissant de la condition suspensive d’obtention d’un prêt : 

Si M. et Mme [H] affirment avoir déposé auprès d’une banque une demande de prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente, ils ne produisent qu’un courriel daté du 17 mars 2023, par lequel la Sa BNP Paribas a simplement indiqué que les pièces permettant l’étude de leur dossier de financement avaient été déposées la semaine du 22 février 2022, sans aucune précision quant aux modalités de financement sollicitées. 

Il est certes établi que, par courrier du 29 avril 2022, la Sa BNP Paribas a fait part à M. [H] de son accord de principe concernant l’octroi à la Sci 6mage d’un prêt ne satisfaisant pas aux conditions énoncées dans la promesse de vente, notamment en ce que son taux nominal fixé à 1,84 % est supérieur au taux maximal de 1,50 % stipulé dans la promesse, et en ce qu’il porte sur la somme de 447 000 euros et non sur celle de 479 800 euros.

Toutefois, il ressort dudit courrier que la demande de prêt avait été faite, non au nom de M. et Mme [H], mais au nom d'une société civile immobilière 6mage, dont la constitution n’est pas même justifiée devant le tribunal et au sujet de laquelle aucun élément n’est versé aux débats. Les bénéficiaires de la promesse, qui ne soutiennent pas avoir exercé la faculté de substitution prévue à l’acte, ne justifient donc pas d'une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans l'acte sous seing privé. 

En tout état de cause, les éléments du dossier ne permettent pas d’établir que si M. et Mme [H] avaient présenté en leur nom une demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse, celle-ci aurait été rejetée. Ils ne sauraient pas plus utilement arguer de l’assujettissement de l’accord de la banque à l’autorisation de changement d’affectation du bien, qu’ils ne justifient pas avoir sollicitée.

La condition suspensive d’obtention d’un prêt doit donc également être regardée comme ayant 
défailli par la faute des défendeurs, de sorte qu’elle est réputée accomplie, conformément à l’article 1304-3 du code civil.

Les conditions suspensives stipulées dans la promesse étant réputées accomplies, la non réalisation de la vente est donc imputable aux seuls consorts [H]. Il en résulte que l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse est due à Mme [Y] [R] [X].

Il convient dès lors de les condamner solidairement à payer à Mme [Y] [R] [X] la somme de 44 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par voie de conséquence, M. et Mme [H] seront déboutés de leur demande visant à obtenir la restitution de la somme de 5 000 euros déjà versée par eux.


2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1 Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. et Mme [H], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens.


2.2 Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application des dispositions précitées, il y a lieu de condamner solidairement M. et Mme [H], perdants et tenus aux dépens, à payer à Mme [Y] [R] [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. et Mme [H] seront déboutés de leur propre demande sur ce fondement.


2.3 Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, M. et Mme [H], qui sollicitent que l’exécution provisoire soit écartée, se contentent d’affirmer que celle-ci est incompatible avec les circonstances et la nature de l‘affaire, sans apporter aucune précision sur les raisons qui justifieraient qu’il soit dérogé à la règle de principe.

Il n’y a dès lors pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

Condamne solidairement M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] à payer à Mme [Y] [R] [X] la somme de 44 700 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 3 décembre 2021 ;

Déboute M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] de leur demande en restitution de la somme de 5 000 euros déjà versée au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Condamne solidairement M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] aux dépens ;

Condamne solidairement M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] à verser à Mme [Y] [R] [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [K] [H] et Mme [S] [L] [T] épouse [H] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement. 

Le Greffier, La Présidente,