Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 1 — 7 octobre 2024

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 07 Octobre 2024
DOSSIER : N° RG 22/02688 - N° Portalis DBX4-W-B7G-Q7GV
NAC : 71H

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 07 Octobre 2024



PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 03 Juin 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDEUR

M. [R] [B]
né le 08 Juin 1975 à [Localité 5] (TUNISIE), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Paul MALET de la SELEURL MALET AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 375



DEFENDERESSE

S.A.R.L. CABINET L’IMMEUBLE SYNDIC, RCS de Toulouse 835 178 625, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Agnès VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 177





EXPOSÉ DU LITIGE

Faits

Le 7 avril 2020, M. [R] [B], cherchant à acquérir un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé aux n° [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 6], demandait, par l’intermédiaire de son notaire, au syndic en exercice de l’immeuble, la Sarl Cabinet l’immeuble syndic, si l’ensemble des fonds relatifs à la rénovation de la façade avaient été appelés et payés.

Le 22 avril 2020, la Sarl Cabinet l’immeuble syndic lui répondait : « nous vous confirmons que les travaux ont été appelés suivant l’AG du 28 juin 2018, résolution n° 12 ».

Le 7 mai 2020, M. [R] [B] s’est engagé à acheter auprès de la Sci Sphinx, qui s’est engagée à le lui vendre, le local à usage commercial.

Le 7 août 2020, la vente a été conclue au prix de 518 000 euros.

Lors de l’assemblée générale du 21 septembre 2020, les copropriétaires ont adopté l’annulation de la résolution n° 12 votée lors de l’assemblée générale du 28 juin 2018 selon laquelle les travaux de ravalement de façades du bâtiment A devaient être réalisés par la société Miglioli pour un coût total TTC de 44 029,18 euros.

Par courriel du 22 avril 2021, M. [R] [B] indiquait à la Sarl Cabinet l’immeuble syndic qu’il avait acheté le local commercial en pensant qu’il n’aurait pas à payer le coût de la rénovation de la façade, qu’il estimait que la responsabilité du syndic était engagée au titre de la violation de son obligation d’information, et qu’il n’entendait pas payer ce coût.

Par courrier du 26 mai 2021, M. [R] [B] reprochait à la Sarl Cabinet l’immeuble syndic d’avoir manqué à son obligation d’information en ne l’informant pas de la non-conformité du devis de la société Miglioli aux préconisations de l’architecte des bâtiments de France, avant qu’il n’achète le local commercial.

Le 7 mars 2022, l’assemblée générale a confié à l’entreprise Caujolle les travaux de rénovation de la façade pour un coût total TTC de 83 380 euros TTC et ceux de rénovation de la cage d’escalier pour un coût total TTC de 30 776,90 euros.

Par la suite, le 15 juin 2022, la Sarl Cabinet l’immeuble syndic informait les copropriétaires que le bureau d’études NG Ingénieurs conseils estimait les travaux de reprise de la charpente et de la couverture et de ravalement des façades à un montant de 300 000 euros, à réajuster après sondage complet de l’immeuble.

Lors de l’assemblée générale du 30 juin 2022, les copropriétaires ont confié au bureau d’études NG Ingénieurs conseils une mission complète de maîtrise d’oeuvre en vue de la réfection de la toiture et du ravalement des façades, pour un montant total de 11 000 euros TTC.

Procédure

Par acte du 17 juin 2022, M. [R] [B] a fait assigner la Sarl Cabinet l’immeuble syndic devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’obtenir sa condamnation, sur le fondement extra contractuel, à lui payer une indemnité de 22 553,05 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2022, avec capitalisation des intérêts.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 juin 2024 tenue à juge unique, est intervenue le 18 janvier 2024.


Prétentions et moyens des parties

Par conclusions transmises le 17 mai 2023, M. [R] [B] demande au tribunal de :
- juger que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic a manqué à son obligation d’information à son égard ; 
- juger que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic a commis plusieurs fautes et manquements dans le cadre de l’exercice de sa mission de syndic de la copropriété [Adresse 1] – [Adresse 4] ; 
- juger que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic a commis de nombreuses fautes lui causant un préjudice ;
– condamner la Sarl Cabinet l’immeuble syndic à lui payer une indemnité de 57 076,41 euros, à parfaire en fonction des évolutions des devis à venir, des frais découlant de travaux supplémentaires et de tout autre frais qui viendrait s’ajouter dans le cadre des travaux, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2022 et capitalisation des intérêts ;
– débouter la Sarl Cabinet l’immeuble syndic de l’ensemble de ses prétentions ;
– condamner la Sarl Cabinet l’immeuble syndic à lui payer une indemnité de 3 000 euros en réparation des préjudices occasionnés par sa résistance abusive ;
– condamner la Sarl Cabinet l’immeuble syndic à lui payer une indemnité de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

M. [R] [B] expose tout d’abord que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic lui a dissimulé l’état de l’immeuble lors de son acquisition du local à usage commercial. Il soutient que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic avait pourtant conscience de la nécessité de réaliser des travaux lourds de rénovation, particulièrement à compter de juin 2018, et que, par conséquent, le devis de la société Miglioli était inadapté.

Il précise que le syndic a l’obligation, par application des dispositions de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi que de l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, préalablement à la signature de la promesse de vente et de la vente, de communiquer à l’acquéreur des informations devant lui permettre d’appréhender la situation financière de la copropriété.

Il souligne que l’absence de renseignement complet permet d’engager la responsabilité du syndic de copropriété, qui n’a pas indiqué, sur le pré-état daté, avant signature de la promesse, l’existence de procédures en cours, ni que des sommes seraient demandées à M. [R] [B] pour les travaux de ravalement, ni l’existence d’une situation particulière relative aux travaux de ravalement, alors qu’il savait que le devis établi par la société Miglioli n’était pas conforme aux exigences de l’architecte des bâtiments de France. Il expose en outre que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic n’a pas communiqué les procès-verbaux d’assemblée générale, alors que celui du 6 novembre 2017 relatait déjà l’existence de problèmes structurels affectant l’immeuble. Il ajoute que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic engage également sa responsabilité, qui s’est abstenue, lors de l’état daté préalablement à la signature de la vente, de renseigner ces mêmes informations.

M. [R] [B] développe en outre que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic a engagé sa responsabilité vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, en s’étant abstenue de l’alerter quant à l’inadaptation du devis de la société Miglioli aux exigences de ravalement de la façade, par comparaison au devis de l’entreprise Zanoni, de même qu’en s’étant abstenue de faire réaliser une étude de la structure de l’immeuble. Il conclut que le devis de l’entreprise Miglioli n’aurait pas dû être présenté au vote de l’assemblée générale. Il estime que le quitus donné par l’assemblée ne fait pas obstacle à l’engagement de la responsabilité du syndic, qu’il n’a d’ailleurs pas donné quitus de sa gestion au syndic qui ne l’a pas informé loyalement, et précise qu’il agit en son propre nom à l’encontre du syndic, pour son préjudice personnel et non au nom du syndicat des copropriétaires.

Il demande en conséquence la réparation des préjudices subis, qui consistent en le montant dû au titre des travaux de réfection de l’immeuble (26 515,16 euros TTC), auquel doivent être ajoutées les dépenses qui n’ont pas encore été appelées (au minimum, 30 561,25 euros TTC), outre une indemnité au titre de la résistance abusive de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic, qui n’a formulé aucune proposition indemnitaire.

En réponse, par conclusions transmises le 13 novembre 2023, la Sarl Cabinet l’immeuble syndic demande au tribunal de :
– débouter M. [R] [B] de ses prétentions ;
– subsidiairement, limiter l’indemnité accordée à M. [R] [B] au montant du ravalement de façade de 9 689,20 euros et déduire la somme de 5 496,66 euros des condamnations prononcées à son encontre ;
– condamner M. [R] [B] à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La Sarl Cabinet l’immeuble syndic fait tout d’abord valoir que ce n’est que postérieurement à la vente du 7 août 2020 qu’elle a été informée de la non-conformité du devis de l’entreprise Miglioli aux préconisations de l’architecte des bâtiments de France et qu’elle n’a pris conscience de l’envergure des travaux que le 30 septembre 2020.

Elle estime que M. [R] [B] aurait pu avoir connaissance des difficultés de la copropriété, si le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 novembre 2017 lui avait été transmis au moment de la signature de la promesse de vente, par le copropriétaire vendeur, seul débiteur de cette obligation, par application de l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation.

Elle indique que ne pèse sur le syndic que l’obligation de transmettre un état daté, par application des dispositions de l’article 5 du décret n° 67-223, et non un pré-état daté, et souligne que les deux ont toutefois été transmis à l’acheteur, portant les informations légalement requises, puisqu’il ne lui incombait alors pas de faire état d’une décision d’annulation des travaux votés, qui n’avait pas été prise par l’assemblée générale, qu’aucune procédure judiciaire n’était en cours et qu’elle n’avait découvert l’ampleur des travaux à prévoir que postérieurement à la vente.

Elle observe que M. [R] [B] ne peut pas lui reprocher de faute de gestion alors que :
– le syndicat des copropriétaires lui a donné quitus de sa gestion ;
– qu’elle ne pouvait pas faire diligenter les travaux votés en juin 2018 alors que les copropriétaires n’avaient pas provisionné les fonds malgré ses appels ;
– qu’elle n’avait pas conscience de l’envergure des travaux alors qu’elle n’est pas professionnelle de la construction et n’avait pas elle-même sollicité le devis auprès de l’entreprise Miglioli, qui avait été demandé par le gérant de la Sci Sphinx, alors qu’une différence de prix entre deux devis ne doit pas nécessairement alerter le syndic, lequel ne doit, en tout état de cause, pas s’immiscer dans les débats ;
– qu’elle n’avait pas à proposer la souscription d’une garantie dommages-ouvrage en présence d’un simple ravalement.

Elle estime que si le tribunal retenait l’existence d’une faute, celle-ci serait dépourvue de lien de causalité avec les préjudices invoqués par M. [R] [B], puisqu’il n’y a pas de lien de causalité entre l’annulation de la résolution votée par l’assemblée en juin 2018 et les problèmes de structure de l’immeuble, de sorte que le préjudice de M. [R] [B] se limite au montant des frais supplémentaires du ravalement de façade, soit une somme de 9 689,20 euros. Elle ajoute que M. [R] [B] ne peut obtenir le paiement d’une somme forfaitaire au titre de l’indemnisation du coût des travaux et des frais annexes.

Enfin, elle expose que M. [R] [B] s’est vu restituer les fonds appelés par l’administrateur provisoire, faute de réalisation des travaux alors projetés, pour un montant de 5 496,66 euros, montant qui doit être déduit de celui au paiement duquel elle serait condamnée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

 

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal, tenu par le seul dispositif des conclusions, rappelle qu'il ne sera statué sur les demandes des parties tendant à ‘dire et juger’, que dans la mesure où elles constitueront des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. 

1. Sur les demandes indemnitaires

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, tout d’abord, le syndic n’est pas débiteur de l’obligation posée par l’article L. 721-2, II, c, du code de la construction et de l’habitation, sur la communication à l’acquéreur des procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, qui incombe en effet au copropriétaire vendeur.

Par ailleurs, l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi que l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 imposent au syndic, en cas de promesse de vente et en cas de vente, de fournir au notaire un ensemble d’informations relatives à la situation financière de la copropriété et du lot, dont, notamment, les procédures en cours auxquelles le syndicat des copropriétaires est partie.

En effet, lorsqu’il est interrogé, le syndic est tenu de délivrer un ensemble d’informations principalement financières, destinées à permettre à l’acquéreur de prendre la mesure des charges qu’il aura à supporter après son acquisition, et le cas échéant de conclure à cet égard des accords avec le vendeur (décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 5). Au titre de l’annexe à la troisième partie de l’état daté, il doit également informer l’acquéreur de « l’objet et de l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie ». La Cour de cassation considère que la liste de l’article 5 a un caractère limitatif et que le syndic n’est pas tenu de remplir une mission d’information plus étendue que celle prévue par ce texte (Cass. 3e Civ., 12 mars 2014, pourvoi n° 13-11.042). Il n’est pas le conseil des acquéreurs de lots de copropriété.

En revanche, s’il donne des renseignements inexacts ou lacunaires sur ces points, sa responsabilité est engagée vis-à-vis de l’acquéreur, sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Or, lorsque, le 7 avril 2020, M. [R] [B], s’interrogeant quant à l’opportunité d’acheter le local commercial auprès de la Sci Sphinx, demandait à la Sarl Cabinet l’immeuble syndic, par l’intermédiaire de son notaire, si l’ensemble des fonds relatifs à la rénovation de la façade avaient été appelés et payés, la Sarl Cabinet l’immeuble syndic lui répondait, le 22 avril 2020 : « nous vous confirmons que les travaux ont été appelés suivant l’AG du 28 juin 2018, résolution n° 12. ».

M. [R] [B] reproche à la Sarl Cabinet l’immeuble syndic de ne pas l’avoir averti à ce moment, et en tout cas avant la conclusion de la vente, que le devis de l’entreprise Miglioli, au titre duquel les demandes de provisions avaient été effectuées, ne permettait pas de rénover la façade selon les préconisations de l’architecte des bâtiments de France, ni de remettre en état la façade au vu des désordres structurels l’affectant.

Or, le 17 janvier 2017, un administrateur provisoire, Maître [L] [G] (pièce n° 3 de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic) avait été désigné par le président du tribunal de grande instance de Toulouse afin d’entreprendre des travaux de mise en sécurité de l’immeuble. Sur ce point, la Sarl Cabinet l’immeuble syndic produit un courrier adressé par la mairie à l’administrateur judiciaire le 15 mars 2017 (pièce n° 2 de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic) selon lequel il lui appartenait, dans un délai d’un mois à compter de la réception du courrier, de mettre en conformité l’immeuble au règlement sanitaire départemental, après constatations d’un inspecteur de salubrité le 3 février 2017, ayant noté la présence de fils électriques suspendus et installés de façon désordonnée, des défauts d’étanchéité de la toiture, la présence d’un escalier d’accès aux combles soutenu par deux étais, ainsi que la forte dégradation du plafond et des murs du couloir de l’entrée de l’immeuble.

Le 23 janvier 2017, une demande de permis de construire a été déposée en vue de la rénovation des façades (pièce n° 9 de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic), lequel a recueilli un avis conforme de l’architecte des bâtiments de France le 6 mars 2017 et a été accordé le 27 mars 2017 par la mairie, sous réserve de tenir compte des instructions particulières formulées par l’architecte des bâtiments de France, dans la lettre jointe à l’autorisation.

Le 12 septembre 2017, un devis de réfection de la façade a été établi par l’entreprise Miglioli (fenêtres et persiennes, boiseries, enduits, maçonnerie), pour un coût TTC de 44 029,18 euros TTC (pièce n° 9 de M. [R] [B]).

Courant 2017 toujours, le syndicat des copropriétaires, par le biais de l’ancien syndic de l’immeuble, a eu pour projet d’assigner la Sci Sphinx, vendeur de M. [R] [B] et syndic bénévole de l’immeuble (pièce n° 5 de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic), afin d’obtenir la production, notamment, des devis et marchés conclus au titre des travaux réalisés dans l’immeuble, ainsi que de voir ordonner une expertise afin d’investiguer quant aux désordres relevés par le bureau d’études Socotec, dans un contexte où la Sci Sphinx avait déposé, en vue de la vente par lots de l’immeuble, un permis de remaniement de toiture et de réaménagement de l’immeuble, le 13 janvier 2017.


Le procès-verbal d’assemblée générale du 6 novembre 2017, quant à lui (pièce n° 6 de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic) relatait l’assignation par le syndicat des copropriétaires de la Sci Sphinx, « devant l’impossibilité de gérer [l’immeuble] par manque de pièces comptables et techniques […] ». Il présentait également aux votes des copropriétaires une proposition du bureau d’études Socotec afin d’investiguer quant aux problèmes de structure de l’immeuble.

C’est lors de l’assemblée générale du 7 mars 2018 que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic a été désignée syndic de l’immeuble (pièce n° 8 de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic). Le procès-verbal d’assemblée générale du 7 mars 2018 (pièce n° 8 de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic) fait état, également, de l’existence de « problèmes d’infiltrations », entre autres points (soucis au niveau de l’entrée de l’immeuble, porte d’entrée, arrivées d’eau, entretien), ainsi que de la programmation de la discussion du ravalement des façades à la prochaine assemblée générale.

L’assemblée générale du 28 juin 2018 décidait d’avoir recours à l’entreprise Miglioli afin de rénover la façade (pièce n° 8 de M. [R] [B]).

Lors de l’assemblée générale du 12 décembre 2018 (pièce n° 12 de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic), un point était réalisé quant à la réfection de la façade : il rappelait que le début du chantier était fixé à mars 2019, sous réserve du paiement des provisions appelées, précisant que l’architecte des bâtiments de France avait constaté le non-respect du permis de construire, le 29 novembre 2018 (la devanture en bois étant d’un aspect indigent ; des menuiseries en PVC blanches ayant été mises en place ; des travaux à l’intérieur des appartements ayant été réalisés).

Enfin, ainsi qu’il est constant, le 25 août 2020, un peu plus de deux semaines après la conclusion de l’acte de vente le 7 août 2020, la Sarl Cabinet l’immeuble syndic a fait parvenir aux copropriétaires un ordre du jour en vue de la prochaine assemblée générale, prévoyant l’annulation de la résolution votée le 28 juin 2018 et confiant à l’entreprise Miglioli la réalisation des travaux de rénovation de la façade, adoptée le 21 septembre 2020 (pièce n° 14 de M. [R] [B]).

En réponse à la demande de M. [R] [B], la Sarl Cabinet l’immeuble syndic lui expliquait, le 23 mars 2021 (pièce n° 16 de M. [R] [B]) que ce devis « n’était pas conforme aux exigences des bâtiments de France. Ces derniers étant très exigeants avec votre façade, elle fait partie des plus anciennes de [Localité 6] (cf. déclaration d’opposition du 06.03.2017). Il est indiqué sur cette déclaration qu’en l’espèce « la devanture doit être déposée et remplacée par une nouvelle devanture en bois… ». Ce qui n’a jamais été fait par l’ancien propriétaire. […] »

Les instructions particulières délivrées par l’architecte des bâtiments de France au moment de l’octroi du permis de construire en 2017 devant permettre la rénovation des façades, ne sont pas produites, pas plus que l’étude du bureau Socotec ayant en partie fondé le projet d’assignation rédigé en 2017, ni l’avis de l’architecte des bâtiments de France, selon lequel les travaux de l’entreprise Miglioli n’étaient pas conformes à ses préconisations.

De l’ensemble, il s’ensuit que :

– la Sarl Cabinet l’immeuble syndic avait connaissance, en mai 2020, au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente, de ce que, le 17 janvier 2017, un administrateur provisoire avait été désigné en raison de la nécessité de réaliser des travaux de mise en sécurité de l’immeuble, qui témoignaient de son état de dégradation avancée (infiltrations en toiture notamment) ;

– la Sarl Cabinet l’immeuble syndic n’ignorait pas que l’immeuble présentait des désordres de structure, puisqu’il en était fait état dans le projet d’assignation de 2017, ainsi que référence aux constatations effectuées par le bureau d’études Socotec et aux difficultés que connaissait la copropriété afin d’avoir accès aux documents techniques concernant l’état de l’immeuble ;

– devant ces éléments, la Sarl Cabinet l’immeuble syndic, professionnelle de la gestion d’immeubles, ne pouvait pas méconnaître que le chantier de la façade impliquerait à tout le moins l’avis d’un maître d’oeuvre, sinon d’un bureau d’études, afin de concilier tant la nécessité de respecter les préconisations de l’architecte des bâtiments de France que de résoudre les désordres structurels l’affectant. C’est d’ailleurs ce vers quoi le syndic a orienté la copropriété, en faisant inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 21 septembre 2020 une mission de maîtrise d’oeuvre pour la réfection des façades, concomitamment à l’annulation du vote de l’adoption du devis de l’entreprise Miglioli, avant de faire voter en juin 2022 l’emploi d’un bureau d’études structures pour réaliser des sondages avant de faire redéposer un permis de construire (pièces n° 33 et 36 de M. [R] [B]) ;

– qui plus est, la proximité entre la convocation à l’assemblée générale du 21 septembre 2020, dont la date est constante, le 25 août 2020, et celle de la conclusion de la vente, le 7 août 2020, et de la signature de la promesse, le 7 mai 2020, établit que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic avait connaissance, avant la signature de ces contrats, que le projet de rénovation tel qu’ayant fait l’objet d’un devis de l’entreprise Miglioli, était impropre à résoudre les désordres structurels de l’immeuble et à obtenir le feu vert de l’architecte des bâtiments de France.

Toutefois, le syndic n’avait pas à informer, dans le cadre de ses obligations légales sus-rappelées (articles L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation et 5 du décret n° 67-223), M. [R] [B] de travaux de ravalement qui n’avaient pas encore été votés, c’est-à-dire de coûts dont la dépense n’était pas décidée par la collectivité des copropriétaires. 

Aucune procédure judiciaire n’était par ailleurs en cours, impliquant le syndicat des copropriétaires, dans le sens entendu par l’article 5 du décret n° 67-223.

Si le pré-état daté, dans l’éventualité où il est délivré, doit faire apparaître les sommes susceptibles d’être dues par l’acquéreur au syndicat des copropriétaires, il ne s’agit là que des sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente et non d’éventuelles sommes dues au titre d’une décision à venir de l’assemblée. L’état daté ne devait pas plus contenir ces informations.

En conséquence, la Sarl Cabinet l’immeuble syndic a rempli son obligation d’information vis-à-vis de M. [R] [B] au moment où il concluait la promesse de vente, puis, la vente, du lot de copropriété.

Enfin, M. [R] [B] se prévaut de manquements commis par le syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires, alors qu’il n’était encore lui-même pas copropriétaire au sein de la résidence. Tiers au contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic, il peut invoquer sur le fondement délictuel un manquement contractuel quand celui-ci lui cause un dommage.

Or, aucun manquement n’est caractérisé à l’encontre du syndic qui n’a pas proposé au syndicat des copropriétaires, à l’occasion de l’assemblée générale de juin 2018, le recours à un bureau d’études techniques, puisque le syndicat des copropriétaires a été mis en garde sur les difficultés induites pour la rénovation de la façade en l’absence de remplacement des poutres de structure, à la lecture du devis de l’entreprise Zanoni, qui préconise le recours à un bureau d’études techniques (p. 6, pièce n° 30 de M. [R] [B]), que le syndicat des copropriétaires a refusé, ayant souverainement décidé de voter en faveur du devis qui ne le prévoyait pas.

Il n’est pas plus démontré que la Sarl Cabinet l’immeuble syndic a violé son obligation de diligence, dans le suivi et la mise en œuvre des travaux de rénovation de l’immeuble. En effet, après le vote en juin 2018 du recours à l’entreprise Miglioli et l’appel des fonds, elle justifie avoir proposé au vote l’annulation de cette résolution en septembre 2020, puis l’adoption par l’assemblée, le 2 mai 2022 (pièce n° 18 de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic) d’une résolution visant à confier à la société NG Ingénieurs conseils une mission de diagnostic de la structure en bois de l’immeuble, suite à l’avis défavorable de l’architecte des bâtiments de France, au motif d’un manque d’analyse fine du système constructif, et, le 30 juin 2022 (pièce n° 36 de M. [R] [B]), d’une résolution visant à confier à un bureau d’études techniques une mission de maîtrise d’oeuvre complète.

Dans tous les cas, il convient de rappeler que, pour pouvoir obtenir l’indemnisation de son préjudice, M. [R] [B] doit établir l’existence du lien de causalité entre la faute et le dommage. Or, le préjudice qu'il allègue correspond en réalité à la réparation des désordres de l'immeuble. M. [R] [B], qui ne demande pas l'indemnisation d'une perte de chance d'avoir pu négocier un prix moindre pour son achat, ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre les fautes qu'il impute au syndic et le préjudice qu'il invoque.

Pour l’ensemble de ces raisons, M. [R] [B] sera débouté de ses prétentions indemnitaires à l’encontre de la défenderesse.

Aucune résistance abusive de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic n’est, pour ces mêmes raisons, démontrée. La demande à ce titre de M. [R] [B] sera, par conséquent, rejetée.


2. Sur les demandes accessoires

M. [R] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens.

M. [R] [B], partie tenue aux dépens, sera condamné à payer une indemnité de 3 000 euros à la Sarl Cabinet l’immeuble syndic au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit assortit la présente décision et il n’est pas demandé de l’écarter.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, 

DÉBOUTE M. [R] [B] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à l’éncontre de la Sarl Cabinet l’immeuble syndic ;

CONDAMNE M. [R] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [R] [B] à payer à la Sarl Cabinet l’immeuble syndic une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Le Greffier, La Présidente,