Tribunal Judiciaire · POLE CIVIL - Fil 1 — 7 octobre 2024

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 07 Octobre 2024
DOSSIER : N° RG 22/04004 - N° Portalis DBX4-W-B7G-RHZW
NAC : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL - Fil 1


JUGEMENT DU 07 Octobre 2024




PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente
Statuant à juge unique conformément aux dispositions des
articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé 

Madame CHAOUCH, Greffier 

DEBATS 

à l'audience publique du 03 Juin 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT 

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

Mme [T] [B], [W], [C] [I]
née le 21 Novembre 1984 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 66



DEFENDERESSE

S.D.C. [3], représenté par son syndic la S.A.R.L SOCIETE DE GESTION LOCATIVE, RCS TOULOUSE 519 591 804, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Aurélie LESTRADE de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 93



EXPOSÉ DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé au n° [Adresse 2] à [Localité 4] (31) est soumis au statut de la copropriété. Le règlement de copropriété a été reçu par Me [P] [L], notaire, le 2 juin 2016.

Le 3 août 2018, Mme [T] [I] a acquis de la Sarl Sen Promotion, promoteur, une maison de type 4, ainsi que deux emplacements de stationnement, représentant les lots n° 3, 38 et 39 dudit ensemble immobilier.

Les deux emplacements de stationnement se situent derrière une clôture, installée sur la limite de propriété et ont été transformés par Mme [I] en jardin.

Le 29 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé d’approuver le changement de destination des emplacements et a accordé à Mme [I] un délai, jusqu’au 31 décembre 2022, afin de remettre en état d’origine les lieux, à ses frais, en déplaçant la clôture à la limite de son jardin et en rendant accessibles les emplacements de stationnement aux véhicules circulant depuis la voie de circulation commune.

Par acte du 27 septembre 2022, Mme [T] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], située au n° [Adresse 2] à [Localité 4] (31), représenté par son syndic, la Sarl Société de gestion locative, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir prononcer l’annulation de la résolution n° 15 du procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2022.

Par conclusions transmises le 16 mai 2023, Mme [T] [I] demande au tribunal de :
– annuler le vote de la résolution n° 15 du 29 juin 2022 ;
– débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions ;
– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;
– la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Mme [T] [I] soutient que les emplacements de stationnement litigieux sont des parties privatives, dont elle est propriétaire et qu’elle est libre d’en jouir, sous réserve de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ainsi qu’aux droits des autres copropriétaires, par application des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sans qu’aucun vote de la copropriété ne soit nécessaire. Selon elle, l’aménagement des places de parking en jardin, opéré avant même la livraison de l’immeuble, ne viole pas la destination mixte de l’ensemble immobilier. Elle ajoute que le règlement de copropriété n’interdit pas le changement d’affectation des lots. Elle soutient enfin que ces aménagements ne nuisent à aucun autre copropriétaire, précisant à cet égard qu’elle loue un emplacement dans la résidence afin de stationner son véhicule.

Elle souligne encore que, n’étant pas visible de l’extérieur, l’aménagement des parkings en jardin ne porte pas atteinte à l’harmonie de l’ensemble immobilier. Elle fait valoir que lors de la même assemblée générale, les copropriétaires ont validé a posteriori l’installation d’un abri de voiture.

Elle précise que la résolution votée ne lui reprochait pas un stationnement ‘sauvage’, mais simplement le fait que sa maison était dépourvue d’emplacements de stationnement. Elle argue enfin que le promoteur - vendeur qui avait procédé à l’aménagement n’a pas outrepassé ses pouvoirs, dès lors qu’aucun vote de la copropriété n’était nécessaire. Elle conclut à l’existence d’un abus de majorité.

Elle conteste l’analyse du syndicat des copropriétaires suivant laquelle les stationnements sont des parties communes spéciales, puisque le règlement de copropriété et l’acte de vente qualifient de « lots » sa maison avec jardin ainsi que les deux emplacements de stationnement, auxquels s’adjoignent une quote-part de parties communes, de sorte qu’il s’agit de parties privatives. D’après elle, seuls les emplacements de stationnement communs à la copropriété sont des parties communes spéciales en application du règlement de copropriété.

Elle soutient en outre que la clôture et le brise vue qu’elle a installé ne violent pas le droit de propriété de sa voisine, dans la mesure où l’accès à l’évacuation de la chaudière de cette dernière nécessite qu’il soit pénétré sur les lots 38 et 39, soit sur sa propriété, qu’il s’agisse de places de stationnement ou d’un jardin. 

En réponse, par conclusions transmises le 24 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
– débouter Mme [T] [I] de ses prétentions ;
– condamner Mme [T] [I] à remettre les lieux en l’état d’origine à ses frais, en déplaçant la clôture à la limite de son jardin privatif et en rendant accessibles les emplacements de stationnement aux véhicules depuis la voie de circulation commune, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ;
– condamner Mme [T] [I] au paiement d’une indemnité de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, avec distraction au profit de Maître Aurélie Lestrade de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

A cet effet, le syndicat fait valoir que les emplacements de stationnement de Mme [T] [I] ne constituent pas des parties privatives, mais, selon le règlement de copropriété, des parties communes spéciales. Il souligne que la modification de cette partie commune spéciale en partie privative nécessite un vote à l’unanimité, que le promoteur n’aurait pas dû permettre un tel aménagement, et que le stationnement ‘sauvage’ est prohibé par le règlement de copropriété.

Il ajoute que l’aménagement pose une difficulté toute particulière à Mme [D], la voisine de Mme [T] [I], en ce que d’une part, cette dernière a percé des trous dans son mur pour y fixer le brise-vue et en ce que, d’autre part, l’installation interdit à Mme [D] d’accéder à l’évacuation de sa chaudière.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 juin 2024 tenue à juge unique, est intervenue le 18 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


1. Sur la demande en annulation de la résolution

L’article 1er, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, prévoit que […] le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.

Selon l’article 2 de la même loi, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.

L’article 9, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. […]

En l’espèce, selon le règlement de copropriété (p. 3), l’ensemble immobilier se compose de :
– trois maisons individuelles ;
– cinq maisons mitoyennes ;
– un bâtiment de 11 appartements ;
– un bâtiment existant réhabilité ;
– 38 parkings automobiles attachés à l’usage de chacun des bâtiments, dont 20 souterrains et 18 aériens ;
– les espaces verts, la voirie, l’éclairage, les canalisations et réseaux divers à l’usage de l’ensemble immobilier.

Mme [T] [I] a acheté les lots n° 3, 38 et 39 de la copropriété, à savoir (p. 8 et 14) :
– une maison individuelle portant le n° A3, avec un droit à jouissance privative et exclusive d’un jardin de 26 mètres carrés, avec les 850/10 000e du sol et des parties communes générales et les 1 000/1 000e des parties communes spéciales au bâtiment A3 ;
– un emplacement de stationnement extérieur portant le n° 17, avec les 16/10 000e du sol et des parties communes générales ;
– un emplacement de stationnement extérieur portant le n° 18, avec les 16/10 000e du sol et des parties communes générales.

Le règlement de copropriété dresse la liste (p. 12 à 18) de 18 emplacements de stationnement aériens et 20 emplacements de stationnement en sous-sol, qui forment chacun un lot.

Selon le règlement de copropriété (p. 18), les parties communes spéciales « sont celles qui sont affectées à l’usage ou à l’utilité d’un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments ou de l’un ou plusieurs d’entre eux, sans pour autant être à l’usage de tous. ». Le règlement de copropriété dresse ensuite une liste non limitative de ces parties communes spéciales, citant (p. 19) « les emplacements de parkings avec leur voirie et dégagements ».

Ainsi, le règlement (p. 14) prévoit d’une part que chaque place de stationnement constitue un lot et leur associe une quote-part de parties communes. Il stipule encore d’autre part (p. 19) que l’ensemble des emplacements de stationnement forme des parties communes spéciales, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas affectés à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, ni répartis entre tous les lots, mais affectés à l’usage ou à l’utilité des copropriétaires de certains lots seulement.

Ces stipulations du règlement de copropriété se contredisent.

Par application des articles 1188 et suivants du code civil, au regard de l’économie générale du règlement, qui prévoit que chaque emplacement de stationnement constitue un lot et en dresse précisément et nommément une liste, il sera retenu que les emplacements de stationnement sont des lots de copropriété, c’est-à-dire qu’ils sont des parties privatives à l’usage exclusif du copropriétaire qui en a fait l’acquisition.

Partant, en transformant en jardin ses emplacements de stationnement, parties privatives, Mme [T] [I] en a modifié l’usage. 

L’aménagement litigieux consiste, au cas présent en deux points : 
- d’une part, le positionnement de la clôture en limite de propriété, de sorte que les lots 38 et 39 sont inaccessibles depuis la voirie ; il n’est pas contesté que cet aménagement a été mis en place par le promoteur vendeur ; 
- d’autre part, la fixation d’un brise vue constituant une toiture extérieure, positionné sur les lots 38 et 39.

Il ressort de la combinaison des dispositions des articles 8, alinéa 2 et 9, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, que le syndicat des copropriétaires peut s'opposer à un changement d'affectation des parties privatives lorsque que l'usage est contraire à la destination de l'immeuble ou lorsqu’il porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.

* S’agissant de l’atteinte à la destination de l’immeuble : 

Au cas présent, il ne peut être contesté que dans le règlement de copropriété, annexé à l’acte d’acquisition de Mme [I] et auquel elle s’est soumise, l'affectation des lots n°38 et 39 était précise (‘parking extérieur’) et ne peut être sujette à interprétation. 

Ce même règlement prévoit encore, à l’article 2/ destination - occupation : ‘les copropriétaires auront toutefois, après approbation par l’assemblée générale dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou éventuellement celles de l’article 25-1, la faculté de clore leurs emplacements de stationnement se trouvant exclusivement en sous-sol, s’il en existe, pour les transformer en boxes à l’exclusion des parkings extérieurs’ (page 21). Etait donc clairement exclue toute possibilité de clore les parkings extérieurs et, par conséquent, les lots 38 et 39. La circonstance que ce fut le cas avant même la livraison de ces lots par le promoteur - vendeur courant 2018 est indifférente dans le litige opposant Mme [I] au syndicat des copropriétaires.

* S’agissant de l’atteinte aux droits des autres copropriétaires : 

Mme [I] ne conteste pas avoir fixé le brise - vue au moyen de trous percés dans le mur de la maison de Mme [D], sans l’autorisation de cette dernière. Elle a, dès lors, incontestablement porté atteinte au droit de propriété de celle-ci. 
En outre, la mairie a refusé de délivrer une attestation de non-contestation au permis de construire au motif notamment de la suppression des emplacements, ce qui nuit par principe à l’intérêt de la collectivité.

En considération de ces éléments, Mme [I] ne démontre pas que le refus de l’assemblée générale de ratifier la transformation des lots n° 38 et 39 procède d’un abus de majorité. Sa demande tendant à l’annulation du vote de la résolution n° 15 par l’assemblée générale du 29 juin 2022 doit être rejetée.


2. Sur la demande reconventionnelle de condamnation de Mme [I] à la remise en état 

L’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

En application de ce texte et en conséquence de ce qui précède au 1., le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la condamnation de Mme [I] à déplacer la clôture à la limite de son jardin et à enlever le brise vue.

Le prononcé d’une astreinte étant nécessaire pour assurer l’exécution du présent jugement, elle y sera condamnée sous astreinte de 20 euros par jour de retard, pendant trois mois, à compter du sixième mois suivant la signification du présent jugement. 

 
3. Sur les demandes accessoires

Mme [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de Me Lestrade.

Il n’apparaît pas équitable de laisser au syndicat des copropriétaires la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, Mme [I] sera condamnée à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
 
L’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, sans qu’il y ait lieu de l’ordonner. Il n’est pas plus sollicité de l’écarter.

 
PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe 

Déboute Mme [I] de sa demande tendant à l’annulation de la délibération de l’assemblée générale du 29 juin 2022 des copropriétaires de la résidence [3], située au n° [Adresse 2] à [Localité 4] (31), au titre de la résolution n° 15 ;

Condamne Mme [I] à déplacer la clôture à la limite de son jardin et à enlever le brise vue des lots n°38 et 39, sous astreinte de 20 euros par jour de retard, pendant trois mois, à compter du sixième mois suivant la signification du présent jugement ; 

Condamne Mme [I] aux dépens, dont distraction au profit de Me Lestrade ;

Condamne Mme [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], située au n° [Adresse 2] à [Localité 4] (31), représenté par son syndic la Sarl société de gestion locative la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Le Greffier, La Présidente,