Cour d'Appel · 5ème CH (référés) — 2 octobre 2024

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE



5ème CHAMBRE CIVILE - REFERES



ORDONNANCE N° 38 DU 02 OCTOBRE 2024





N° RG 24/00022 - N° Portalis DBV7-V-B7I-DV5M



Décision déférée à la cour : Jugement du Président du Tribunal Judiciaire de POINTE-À-PITRE, décision attaquée en date du 29 Février 2024, enregistrée sous le n° 



DEMANDEUR AU REFERE :



S.A.R.L. LA BELLE JARDINIERE

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Christophe CUARTERO, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST-MARTIN/ST-BARTHELEMY, substitué par Me BENNE, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY









DEFENDERESSE AU REFERE :



S.C.I. ONDELIA

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Nicole colette COTELLON, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY







COMPOSITION DE LA JURIDICTION : 



Les conseils des parties ont été entendus à l'audience publique des référés tenue le 3 juillet 2024 au Palais de justice de Basse-Terre par monsieur Guillaume MOSSER, conseiller par délégation du premier président, assisté de madame Murielle LOYSON, greffier.



Contradictoire, prononcé publiquement le 4 septembre 2024, prorogéé au 02 octobre 2024, par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du code de procédure civile.

Signée par monsieur Guillaume MOSSER, conseiller et par madame Murielle LOYSON, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.















EXPOSE DU LITIGE

La société à responsabilité limitée LA BELLE JARDINIERE est locataire d'un local appartenant à la société civile immobilière ONDELIA, pour l'exploitation d'un fonds de commerce de vente de vêtements.

Par acte d'huissier du 13 mai 2022, la société civile immobilière ONDELIA a fait assigner la société à responsabilité limitée LA BELLE JARDINIERE devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins, notamment, de résiliation de plein droit du contrat de bail commercial. 

Par jugement contradictoire du 29 février 2024, le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a : 


Prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial liant les sociétés ONDELIA et LA BELLE JARDINIERE concernant un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 5], à effet à la date du présent jugement, aux torts de la société ONDELIA, 

Ordonné l'expulsion de la société LA BELLE JARDINIERE, ainsi que de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, 

Condamné la société LA BELLE JARDINIERE à payer à la société ONDELIA la somme mensuelle de 1 314,42 euros, à titre d'indemnité d'occupation, de la date du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux et remise des clés, 

Condamné la société LA BELLE JARDINIERE à payer à la société ONDELIA la somme de 32 860, 50 euros correspondant aux loyers de mai 2021 à mai 2023, 

Condamné la société ONDELIA à payer à la société LA BELLE JARDINIERE la somme de 7 886,52 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 

Rejeté toutes autres et plus amples demandes des parties, 

Condamné la société ONDELIA à payer à la société LA BELLE JARDINIERE la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

Condamné la société ONDELIA aux entiers dépens, 

Rappelé que l'exécution provisoire du présent jugement est de plein droit. 


Par déclaration du 18 avril 2024, la SARL LA BELLE JARDINIERE a interjeté appel de cette décision. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 16 mai 2024, la société LA BELLE JARDINIERE a fait assigner, en référé, devant cette juridiction, la société ONDELIA, aux fins de : 


Constater qu'il existe des moyens sérieux de réformation ou d'annulation du jugement rendu le 29 février 2024 par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, 

Constater que l'exécution de la décision risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives pour elle, 


En conséquence, 


Ordonner la suspension de l'exécution provisoire attachée de droit audit jugement, 


En tout état de cause, 


Condamner la société ONDELIA à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. 




Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 17 juin 2024, la société ONDELIA demande à cette juridiction de : 


Débouter la société LA BELLE JARDINIERE de l'ensemble de ses demandes, 

Dire n'y avoir lieu à ordonner la suspension de l'exécution provisoire attachée de droit au jugement rendu le 29 février 2024 par le tribunal judicaire de Pointe-à-Pitre,

Condamner la société LA BELLE JARDINIERE à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. 


A l'audience du 19 juin 2024, l'affaire a été renvoyée à la demande de l'appelante. 

A l'audience du 3 juillet 2024, les parties ont repris oralement les prétentions et moyens contenus dans leurs écritures. 

Selon ses dernières conclusions déposées et reprises oralement, la société La Belle Jardinière explique qu'ayant formulé des observations sur l'exécution provisoire en première instance, sa demande est recevable. 

Elle fait valoir l'existence de moyen sérieux d'infirmation de la décision rendue en première instance et le risque de conséquences manifestement excessives. 

1/ S'agissant de la condition relative à l'existence d'un moyen sérieux de réformation 

Elle soutient que l'expert [L] a conclu à un état de ruine des locaux loués et l'impossibilité de réaliser de simples travaux de reprise pour remédier aux désordres constatés, imputables au bailleur, faute pour ce dernier d'avoir exécuté son obligation de délivrance en effectuant les travaux nécessaires pour assurer le couvert du local loué, et que par conséquent, elle est bien fondée à solliciter la poursuite du bail et la condamnation de la société défenderesse à détruire et faire reconstruire, à ses frais, le bâtiment qu'elle occupe afin qu'elle puisse jouir paisiblement des locaux. 

Elle considère que la demande qu'elle a formulée à titre subsidiaire en première instance tendant à la résiliation judiciaire du bail aux torts de son bailleur pour manquement à l'obligation de délivrance impliquait nécessairement la demande de rejet des prétentions adverses en paiement des loyers, celle-ci étant virtuellement et implicitement comprise dans la première. Elle ajoute qu'en tout état de cause, elle sera bien fondée à solliciter pour la première fois en cause d'appel le rejet des prétentions de la partie adverse. 



Elle soutient que la résiliation du bail implique la perte pure et simple de son fonds de commerce, des locaux et de sa clientèle, perte qui peut être évaluée conformément aux principes guidant l'évaluation du préjudice, pour que celui-ci soit réparé, notamment sur la base de justificatifs permettant d'évaluer le coût des aménagements semblables à ceux de l'ancien fonds de commerce. 

Enfin, elle explique que l'assignation du 30 juin 2017 aux fins de désignation d'un expert a eu pour effet d'interrompre la prescription quinquennale applicable à son action indemnitaire au titre du préjudice de jouissance pour la période du 30 juin 2012 au 30 juin 2017, un nouveau délai de cinq ans ayant commencé à courir à compter du 8 décembre 2018, lequel a de nouveau été interrompu par l'assignation délivrée le 29 janvier 2019. Elle conclut donc qu'au jour de l'introduction de l'instance devant le tribunal judiciaire, ses demandes n'étaient pas prescrites pour la période antérieure à 2018. Ainsi, le préjudice indemnisable au titre du trouble de jouissance devra être recalculé. 

2/ S'agissant du risque de conséquences manifestement excessives

Elle invoque un risque de cessation d'activité et une perte corrélative de clientèle, attachée au local de [Localité 5]. 

Outre la condamnation au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation, elle indique qu'elle sera contrainte d'engager d'importants frais notamment pour acquérir un droit au bail, déménager et aménager, sans bénéficier des indemnités d'éviction. Cela aboutirait à une augmentation des charges d'exploitation donc à une perte de résultat d'exploitation et une baisse significative des revenus d'exploitation. 

Elle conclut que l'exécution de la décision du tribunal risque de conduire à un état de cessation des paiements.

Par ailleurs, elle ajoute une prétention relative à la séquestration des loyers courants entre les mains du bâtonnier de l'Ordre des avocats de la Guadeloupe, de Saint-Martin et de Saint-Barthélemy, dans l'attente de la décision au fond à intervenir. 

Aux termes de ses conclusions du 2 juillet 2024 soutenues oralement, la société ONDELIA soutient qu'il n'existe pas de risque de conséquences manifestement excessives ni de moyens sérieux de réformation de la décision rendue en première instance. 

1/ Sur l'absence de risque de conséquences manifestement excessives

Elle explique que des rapports d'expertises ont conclu que l'immeuble litigieux représente un danger très important pour la sécurité de la clientèle et des locataires, impliquant ainsi la résiliation judiciaire et l'expulsion de la société LA BELLE JARDINIERE. 

Elle soutient que la société demanderesse démontre sa possibilité de se redéployer dans un local similaire à [Localité 5] en produisant aux débats des avis de location d'agence immobilière et ne parvient pas à justifier de difficultés financières auxquelles elle serait confrontée y compris des devis relatifs à d'éventuels frais de réinstallation ou autre ou des documents comptables et financiers certifiés par un expert-comptable. 







2/ Sur l'absence de moyen sérieux d'annulation ou de réformation du jugement querellé

Elle invoque l'absence de mise en demeure d'avoir à effectuer des travaux de mise en conformité préalable effectuée par la société LA BELLE JARDINIERE pour que celle-ci puisse prétendre à une indemnisation.

Elle explique que la ruine de l'immeuble litigieux résulte de sa vétusté, de son absence de conformité aux règles de construction et l'impossibilité de réaliser des travaux de renforcement ou de consolidation et que c'est à tort que les premiers juges ont retenu une faute du bailleur. Elle ajoute que la démolition de l'immeuble est préconisée depuis 2007, alors que les problèmes d'infiltration étaient inexistants. 

S'agissant de la demande de séquestre de loyer, elle indique que la partie adverse ne démontre pas être en état de cessation des paiements mais démontre qu'elle souhaite continuer à se maintenir dans un local dangereux et vétuste, en mettant en danger la vie de ses clients et de ses salariés, pour engranger des bénéfices sans payer de loyers. 

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2024 prorogé au 2 octobre 2024. 



MOTIVATION DE LA DECISION



Sur la recevabilité

Il est, en l'espèce, justifié aux débats de la déclaration d'appel, interjeté, en date du 18 janvier 2024 et du jugement rendu le 29 février 2024 par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre. 

L'action entreprise dans le cadre du présent référé est en conséquence recevable. 

Sur la demande d'arrêt de l'exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l'article 514-3 du code de procédure civile:

'En cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. 

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance. 

En cas d'opposition, le juge qui a rendu la décision peut, d'office ou à la demande d'une partie, arrêter l'exécution provisoire de droit lorsqu'elle risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives'. 

Il convient d'examiner dans un premier temps la condition d'existence d'un moyen sérieux de réformation de la décision rendue en première instance. 

La société LA BELLE JARDINIERE invoque une erreur de droit commise par le tribunal en vertu des articles 2239 et 2241 du code civil relatifs à la prescription et son interruption. 

Le juge de première instance a calculé le préjudice de jouissance en se fondant sur les 10% du loyer mensuel, pendant la période de 5 ans précédant sa saisine, soit 60 mois, considérant que les créances antérieures étaient prescrites (jugement du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, page n°10). 

La société LA BELLE JARDINIERE verse aux débats notamment une assignation en référé expertise en date du 30 juin 2017 (pièce n°8) susceptible d'avoir pour effet d'interrompre la prescription quinquennale de la créance retenue par le tribunal judiciaire. Cet acte pourra être examiné par les juges du fond qui seront amenés à trancher cette question de prescription, caractérisant ainsi, dans la présente instance, un moyen sérieux de réformation de la décision rendue en première instance, le calcul du préjudice de jouissance étant susceptible d'être modifié eu égard à cet examen.

La première condition posée par l'article susvisé étant rempli, il convient d'examiner la condition de conséquences manifestement excessives. 

Pour démontrer qu'elle se trouverait dans l'impossibilité de trouver à bail un nouveau local commercial présentant les mêmes caractéristiques avantageuses que celui litigieux, la société LA BELLE JARDINIERE verse aux débats des annonces des locaux commerciaux de la ville de [Localité 5] (pièce n°19). Si les locaux ne correspondent pas aux exigences souhaitées par la société LA BELLE JARDINIERE, leur disponibilité ne permet pas de démontrer l'existence de conséquences manifestement excessives. 

Par ailleurs, la société demanderesse invoque des difficultés financières caractéristiques de conséquences manifestement excessives. 

En produisant aux débats un courriel émanant de l'Agence Environnement Design l'informant des tarifs relatifs à un éventuel aménagement (pièce n°17), ainsi qu'un bilan et compte de résultat pour l'exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 (pièce n°20) mentionnant notamment un bénéfice, à la différence d'une perte réalisée au cours de l'exercice précédent, la société LA BELLE JARDINIERE échoue dans la démonstration de réelles difficultés financières caractérisant un futur état de cessation de paiement, justifié par des documents de comptabilité certifiés. 

Ainsi, la condition de conséquences manifestement excessives n'est pas remplie, et les conditions posées par l'article 514-3 du code de procédure civile étant cumulatives, la demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée à la décision querellée ne pourra qu'être rejetée. 



Sur la demande de séquestre des loyers

La société LA BELLE JARDINIERE, dans ses dernières conclusions réitérées oralement, sollicite le séquestre des loyers courant durant la procédure d'appel. 

La demande de la société LA BELLE JARDINIERE n'est pas fondée sur l'article 521 du code de procédure civile relatif aux sommes auxquelles elle a été condamnée à verser correspondant aux loyers de mai 2021 à mai 2023, mais sur les sommes dues au titre des loyers en cours. 





Le premier président, ne pouvant être amené à examiner le fond du litige, n'est pas compétent pour statuer sur cette demande et ne pourra que la rejeter. 

Sur les frais irrépétibles et les dépens 

Il apparaît équitable que la société LA BELLE JARDINIERE supporte la charge des dépens.

Par ailleurs, la société LA BELLE JARDINIERE, qui succombe, sera condamnée à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à la société ONDELIA.



PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, non susceptible de pourvoi, 

DECLARONS l'action entreprise par la société à responsabilité limitée LA BELLE JARDINIERE recevable, 

REJETONS la demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée au jugement rendu par le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre le 29 février 2024, 

REJETONS la demande de séquestre des loyers en cours, 

CONDAMNONS la société à responsabilité limitée LA BELLE JARDINIERE à payer à la société civile immobilière ONDELIA la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la société à responsabilité limitée LA BELLE JARDINIERE aux dépens de l'instance, 

REJETONS toutes autres demandes,

Fait à Basse-Terre, au palais de justice, le 2 octobre 2024

Et onst signé



Le greffier Le conseiller