Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 7 octobre 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



--------------------------







ARRÊT DU : 07 OCTOBRE 2024









N° RG 24/01098 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NVMF







S.A. DOMOFRANCE





c/



S.A.S. R2T NOUVELLE AQUITAINE ET OCCITANIE























Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE

























Grosse délivrée le :



aux avocats 

Décision déférée à la Cour : ordonnance rendue le 15 janvier 2024 (R.G. 23/02382) par le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 06 mars 2024





APPELANTE :



S.A. DOMOFRANCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]



Représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



S.A.S. R2T NOUVELLE AQUITAINE ET OCCITANIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2]



Représentée par Maître Charlotte BOUYER, avocat au barreau de BORDEAUX assistée par Maître Sarah AZIZI de la SELARL PARME avocat au barreau de PARIS 



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 juillet 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sophie MASSON, Conseiller chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,





Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.



La société par actions simplifiée R2T Nouvelle Aquitaine et Occitanie (ci-après R2T), spécialisée dans la délégation temporaire de salariés, a ouvert une agence de recrutement et d'intérim à [Localité 3] au sein d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble situé [Adresse 2], donné à bail par la société anonyme Domofrance par contrat en date du 5 décembre 2022.



Par courriel en date du 4 avril 2023, la société R2T a alerté la société Domofrance sur l'apparition de traces d'humidité sur les murs du local et lui a signalé la présence d'une importante nappe d'eau dans une cave située sous le local commercial mais non comprise dans le périmètre du bail.



Le 28 juin 2023 et le 8 août suivant, le preneur a mis en demeure le bailleur de remédier aux désordres constatés puis, par acte du 10 novembre 2023, a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de condamnation sous astreinte de la société Domofrance à la réalisation des travaux nécessaires.



Par ordonnance réputée contradictoire prononcée le 15 janvier 2024, le juge des référés a statué ainsi qu'il suit :

- condamne la société Domofrance a procéder aux travaux propres à remédier aux désordres affectant le local commercial situé [Adresse 2] et à remettre ce dernier en état dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, passé ce délai courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant deux mois.

- condamne la société Domofrance aux dépens ;

- dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejette toutes les autres demandes.



La société Domofrance a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe du 6 mars 2024.



Par ordonnance du 2 avril 2024, l'affaire a été fixée à bref délai à l'audience du 3 juillet 2024. 



*** 



Par dernières conclusions notifiées le 25 juin 2024, la société Domofrance demande à la cour de : 

- réformer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 15 janvier 2024 ;

- dire que la Société Domofrance a d'ores et déjà effectué les travaux d'assainissement de la cave à l'origine des remontées d'humidité ;

- constater que la Société Domofrance a d'ores et déjà commandé auprès des artisans les travaux nécessaires à la remise en état des murs du local loué, ainsi qu'à la pose de grilles de ventilation complémentaires visant à pallier celles qui ont été bouchées lors des travaux de peinture effectués par la locataire ;

- débouter la Société R2T Nouvelle Aquitaine et Occitanie de l'ensemble de ses demandes ;

- constater en tout état de cause que les travaux incombant à la Société Domofrance ne peuvent concerner les travaux de remise en état du carrelage posé par la locataire dont elle doit seule assumer la remise en état, ces travaux étant sans rapport avec l'apparition d'humidité sur les murs du local loué, l'origine des décollements étant due à une pause non conforme aux règles de l'art ;

- condamner la Société R2T Nouvelle Aquitaine et Occitanie au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- la condamner aux dépens de première instance et d'appel.



***



Par dernières écritures notifiées le 18 juin 2024, la société R2T Nouvelle Aquitaine et Occitanie demande à la cour de :

Vu les articles 544 et 1719 du code civil,

Vu les articles 143 et 835 du code de procédure civile,

A titre principal,

- confirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux rendue le 15 janvier 2024 ;

A titre subsidiaire,

- désigner avant-dire droit tel expert judiciaire qu'il lui plaira avec pour mission :

-de se rendre sur les lieux et de se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles a l'accomplissement de sa mission,

-de décrire les désordres constatés et de donner un avis motivé sur les causes et origines des désordres dont s'agit et, dans le cas de causes multiples, d'évaluer les proportions relevant de chacune d'elles,

-de décrire et évaluer le coût des travaux propres à remédier à ces désordres ainsi que les différents préjudices subis par la société R2T,

-d'une façon générale, de recueillir tous éléments et faire toutes autres constatations utiles de nature a éclairer le tribunal dans son appréciation des responsabilités éventuellement encourues et des préjudices subis ;

En tout état de cause,

- condamner la société Domofrance à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.





L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2024.



Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



1. La société Domofrance fait grief au juge des référés de l'avoir condamnée à procéder à des travaux au sein de l'immeuble situé [Adresse 2], d'une part au motif que les termes de cette condamnation sont imprécis, d'autre part au motif que les travaux réclamés par l'intimée ont depuis lors été réalisés.



2. Au soutien de sa demande présentée au juge des référés, la société R2T a produit le procès-verbal des constatations effectuées le 26 juin 2023 par Maître [H] [R] et le verse de nouveau en cause d'appel.



L'huissier de justice y mentionne des auréoles et des marques dans l'entrée du local, des marques d'infiltration dans le bureau situé à droite et des efflorescences avec délitement de la peinture dans une pièce à l'arrière. Il a également noté que deux carreaux du sol s'étaient soulevés dans un angle et que l'un s'était cassé. Il s'est rendu dans la cave située au droit du local donné à bail et y a constaté la présence d'une nappe d'eau d'environ 10 centimètres sur la totalité du sol de la cave, ainsi que des suintements à la voûte et sur les murs.



3. Les désordres allégués par la société R2T étaient donc établis et ont d'ailleurs fait l'objet de réclamations par la locataire elle-même le 28 juin 2023 puis par son conseil le 8 août suivant.



4. L'appelante discute toutefois le fait que la présence d'eau dans la cave serait à l'origine des marques d'infiltration et du mouvement du sol. Elle explique que les travaux d'embellissements réalisés par sa locataire lors de son entrée dans les lieux sont à l'origine des désordres litigieux en ce que les grilles d'aération auraient été bouchées par de la peinture et que le carrelage aurait été posé trop près du mur de pierre et soumis ainsi aux effets des gonflements et rétractations de la pierre.





5. Cet argument n'est cependant soutenu que par les observations de Mme [D], préposée de Domofrance, dans un message électronique du 27 novembre 2023, lequel n'est étayé par aucun document émanant d'un expert amiable ou d'un technicien.



6. De plus, Maître [R] s'est à nouveau transporté au sein de l'immeuble litigieux le 30 mai 2024, y a procédé à des relevés du taux d'humidité dans différentes pièces, dont certains assez élevés ( 29,4 % et 32,5 %) et a souligné le fait que les traces d'infiltration observées onze mois plus tôt s'étaient élargies, que d'autres traces étaient apparues -dont certaines avec délitement du plâtre- et qu'une plinthe s'était ajourée.



Il est descendu à la cave et a constaté qu'elle était inondée, ce qui contredit l'affirmation de la société Domofrance selon laquelle la cave serait asséchée et assainie.



7. Il est constant en droit que, par application combinée des articles 561 et 835 du code de procédure civile, la cour d'appel doit se placer, pour apprécier la réalité du trouble allégué, à la date à laquelle le juge des référés a statué. Dès lors, est inopérant l'argument fondé sur la réalisation de travaux depuis lors.

Or, à la date à laquelle le premier juge a examiné la situation, le trouble de jouissance de la société R2T était établi par les termes du premier constat d'huissier et deux témoignages de salariées qui évoquent la forte odeur d'humidité et de moisi qui règne au sein du local donné à bail.

Ce trouble de jouissance caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 du code civil de sorte que le juge des référés était fondé à faire droit à la demande de la société R2T au titre de la réalisation de travaux.



8. Enfin, il appartient à la bailleresse, tenue de garantir à son preneur la jouissance paisible du local donné à bail, de rechercher et mettre en oeuvre les mesures propres à l'exécution de cette obligation contractuelle. La société Domofrance n'est donc pas fondée à reprocher à la décision déférée les termes dans lesquels sa condamnation a été prononcée.



9. L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en toutes ses dispositions et, y ajoutant, la cour condamnera la société Domofrance, tenue aux dépens de l'appel, à payer à la société R2T une somme de 3.500 euros en indemnisation de ses frais irrépétibles.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,



Confirme l'ordonnance prononcée le 15 janvier 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux.



Y ajoutant,



Condamne la société Domofrance à payer à la société R2T Nouvelle Aquitaine et Occitanie la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.











Condamne la société Domofrance à payer les dépens.



Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier Le Président