Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 10 — 7 octobre 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 10



ARRET DU 07 OCTOBRE 2024



(n° , 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 22/10085 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CF35D



Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Avril 2022 - TJ de Bobigny RG n° 19/13521





APPELANT

 

Monsieur [L] [G] [W] [S] 

Elisant domicile pour les besoins de la présente instance chez Maître Arnaud MONIN, Avocat au Barreau de la Seine Saint Denis, [Adresse 6]

[Adresse 13]

[Localité 7] (Suisse)

né le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 9] (Italie)



Représenté par Me Arnaud MONIN de la SELAS VO DINH - MONIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173





INTIME 



LE DIRECTEUR RÉGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE Le Directeur Régional des Finances Publiques d'Ile de France et du département de [Localité 11] 

en ses bureaux du Pôle Fiscal Parisien 

[Adresse 1],

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représenté par Me Guillaume MIGAUD de la SELARL ABM DROIT ET CONSEIL AVOCATS E.BOCCALINI & MIGAUD, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC129





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente

Monsieur Xavier BLANC, Président

Madame Sylvie CASTERMANS, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.



Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ



ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signée par Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente et par Sylvie MOLLÉ, Greffier, présent lors de la mise à disposition.





FAITS ET PROCÉDURE



Monsieur [L] [S], de nationalité suisse, a mentionné sur ses déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune ISF) les titres détenus dans la société SCI Gidem Royal Mansions pour un montant de 3 791 272 € au titre de l'ISF 2014 et de 3 791 156 € au titre de l'ISF 2015. 



Par une proposition de rectification en date du 19 juillet 2017, le pôle de contrôle revenus patrimoine (PCRP) des non-résidents a procédé à la réévaluation des titres détenus dans ladite société et du forfait mobilier. 



Par une réponse aux observations du contribuable en date du 11 octobre 2017, le service a maintenu sa position.



Un avis de mise en recouvrement a été adressé le 3 janvier 2018 (AMR n°17.12.00017) mettant à la charge de M. [S] la somme totale de 17 653 € dont 15 798 € au titre des droits dus et 1 855 € au titre des intérêts de retard.



Monsieur [S] a contesté le bien-fondé des impositions supplémentaires mis à sa charge par réclamation contentieuse du 8 janvier 2018 qui a été rejetée par décision du 14 octobre 2019.



Par exploit du 19 novembre 2019, M. [S] a assigné l'administration devant le tribunal judiciaire de Bobigny. 



Par jugement du 21 avril 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a débouté Monsieur [L] [S] de l'ensemble de ses demandes, dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile et condamner Monsieur [L] [S] aux dépens.



Monsieur [S] a relevé appel du jugement par déclaration du 20 mai 2022, enregistrée le 14 juin 2022.



Par conclusions signifiées le 27 juillet 2022, Monsieur [L] [S] demande à la cour, au visa des articles 666, 768, 885, 885 D, 885 E, 885 T ter, 885 Z du code général des impôts, de :

- Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en ses dispositions rejetant la révision de la valeur vénale du bien immobilier et la déduction du compte courant d'associé 

- Dire et juger que la valeur vénale du bien immobilier dont est propriétaire l'appelant, par l'intermédiaire de 2 sociétés interposées, ne saurait être supérieure à celle qu'il a déclarée compte tenu du manque de similarité des éléments de comparaison cités par le service ; 

- Dire et juger que le compte courant d'associé constitue un passif déductible ;

- Ce faisant, accorder à l'appelant la décharge de l'imposition mise en recouvrement 'un montant de 17 653 € ;

-condamner l'intimée au paiement de la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Arnaud Monin, conformément à l'article 699 du CPC.



Par conclusions signifiées le 24 novembre 2022, l'Etat représenté par le Directeur régional des finances publiques poursuites et diligences du Directeur régional des finances publiques d'Ile de France et de Paris demande à la cour de confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 22 avril 2022, confirmer la décision contentieuse de rejet de l'administration du 14 octobre 2019, débouter l'appelant de toutes ses demandes, rejeter la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamner l'appelant aux entiers dépens de première instance et d'appel. 



 

SUR CE, 



Il convient, à titre liminaire de constater que M. [S] ne sollicite plus de décote relative aux droits d'enregistrement, aux frais de notaire, à l'IS ou l'IR qui devront être réglés en cas de vente du bien immobilier par la SCI. Il ne conteste plus l'application du forfait immobilier de 5 %.



Sur la superficie de l'immeuble



Monsieur [S] fait valoir que la superficie retenue par le service de 320 m² est erronée et que celle à retenir est de 284,87 m² qui correspond à la mesure du cabinet Exim le 13 janvier 2014 et qui a été retenue dans le rapport d'expertise Capan & Bordes. 



Il soutient que l'administration fiscale est mal fondée à prendre en considération la surface mentionnée sur la déclaration modèle 6650 H1 concernant l'établissement de la taxe foncière et résultant du permis de construire alors que pour l'établissement de l'ISF et de l'IFI c'est la superficie habitable déterminée selon les dispositions de la loi Carrez qui est prise en compte. 



Il ajoute que le rapport d'expertise a été débattu contradictoirement durant toute la procédure de rectification contradictoire prévue par l'article L 55 du LPF durant laquelle les parties échangent leurs arguments éventuellement assistés par des sapiteurs, tels des experts immobiliers comme le cabinet Capan-Bardes ou des cabinets spécialistes du mesurage de la superficie des biens immobiliers pour les besoins des actes notariés tels le cabinet Exim. Il soutient que la position du tribunal se heurte à la règle de l'égalité des armes. 

 

L'administration fiscale réplique que l'expertise du Cabinet Capan & Bordes n'est pas une expertise judiciaire au sens de l'article 232 du code de procédure civile ; que ce dernier n'a pas été désigné par les parties, en application de l'article 160 du code de procédure civile et que son expertise n'a pas été réalisée dans le respect du principe contradictoire consacré par l'article 16 du même code. 



Elle expose qu'afin de procéder à la réévaluation du bien immobilier litigieux, elle a retenu la superficie telle qu'elle ressort de la déclaration modèle 6650 H1 déposée le 27 novembre 2008 par la société propriétaire de l'immeuble auprès du centre des impôts fonciers de [Localité 10] 2, soit 320 m2.



Ceci étant exposé, il est précisé que la société Capan & Bordes n'a pas fait l'objet d'une désignation en qualité d'expert par le tribunal judiciaire et l'expertise qu'il a réalisée n'a donc pas la valeur d'une expertise judiciaire. Néanmoins, le rapport de la société Capan & Bordes a été régulièrement produit et a été soumis au débat contradictoire des parties. L'administration conteste la surface habitable retenue. 

Au regard des données cadastrales AI [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], le bien dénommé " Villa Damerose " est composé d'une maison élevée d'un étage sur rez-de-chaussée et sous-sol d'une surface habitable de 320 m2 comprenant 12 pièces principales, 2 cuisines, 6 salles de bains, un garage de 39 m2, une cave de 6 m2, un grenier de 100 m2 et une terrasse de 25 m2, un terrain de forme triangulaire de 760 m2 et une piscine extérieure de 34 m2. Sa construction a été achevée en 1900 et rénovée. La villa est classée en catégorie 4.



En outre, il ressort de la déclaration modèle 6650 H déposée le 27 novembre 2009 par la société propriétaire du bien au centre des impôts fonciers que le bien présentait une superficie des pièces affectés à l'habitation d'un total de 320 m2 de sorte que Monsieur [S] est recevable mais mal fondé à invoquer une superficie de 284,87 m2 sans que la valeur retenue par le tribunal et confirmée par la cour d'appel au vu des pièces produites par les parties ne puisse constituer une rupture de l'égalité des armes entre l'administration fiscale et le redevable de l'impôt.



Sur la valeur vénale de l'immeuble



Monsieur [S] soutient que le rapport d'expertise démontre d'une part que les éléments de comparaison cités par le service ne sont pas intrinsèquement similaires et d'autre part qu'à l'aide de correctifs appropriés à cette différence de nature, la valeur vénale du bien cédé est sensiblement éloignée de l'estimation de l'administration. 

L'administration fiscale rappelle qu'en application de l'article 666 du code général des impôts, les droits proportionnels ou progressifs d'enregistrement et la taxe de publicité foncière sont assis sur les valeurs ; qu'il résulte des dispositions de l'article 761 du code général des impôts que, pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après une déclaration détaillée et estimative des parties ; qu'aux termes des dispositions des articles 885 D et 885 S du code général des impôts, l'ISF est assis, sauf dispositions spécifiques, selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès et la valeur des biens, sauf dérogation, est déterminée selon les règles en vigueur en matière de mutation par décès ; que la valeur vénale des titres d'une société non cotée est déterminée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande ; s'agissant de sociétés purement patrimoniales, c'est-à-dire de sociétés dont l'objet essentiel est la détention et une gestion plus rationnelle d'un patrimoine privé à l'instar des présentes SCI, la Cour de cassation préconise l'utilisation de la méthode mathématique.



Elle expose qu'en l'espèce, elle a procédé à la réévaluation des titres de la SCI Gidem Royale Mansions et a fortiori à celle de la société GV Royale Mansions en retenant la méthode mathématique et donc à la réévaluation du bien immobilier détenu par la SCI Gidem Royale 



Elle ajoute que valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel compte tenu de l'état dans lequel il se trouve avant la mutation et des clauses de l'acte ; que l'article L. 17 du livre des procédures fiscales confère à l'administration le pouvoir de rectifier les évaluations des biens immobiliers pour l'application des droits d'enregistrement. ; que la Cour de cassation a jugé que l'obligation de procéder à des comparaisons tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires pour déterminer la valeur vénale réelle d'un immeuble n'implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l'environnement et dans l'emplacement, à ceux qui constituent l'objet du litige ; qu'en l'espèce, les exigences de la jurisprudence sur la sélection de cessions à titre onéreux d'immeubles antérieures au fait générateur de l'impôt en nombre suffisant et comparables au bien à évaluer ont été respectées. 

Elle fait valoir que, pour chacune des années litigieuses concernées les termes de comparaison retenus, sont tous situés dans la commune de [Localité 12] qui reste la commune la plus réputée de la Côte d'Azur ; les catégories cadastrales sont identiques ou approchantes ; les superficies retenues sont comprises entre 160 et 338 m² de sorte que l'évaluation du service ne pourra être que confirmée par la cour. 

 

Ceci étant exposé, les articles 885 D et 885 S du code général des impôts prévoient que l'ISF est assis, sauf dispositions spécifiques, selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès et la valeur des biens, sauf dérogation, est déterminée selon les règles en vigueur en matière de mutation par décès. En outre, la valeur vénale des titres d'une société non cotée est déterminée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir un chiffre aussi proche que possible de celui qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande. 

En matière de droits d'enregistrement, l'article 761 du code général des impôts, en ses paragraphes 1 et 2, dispose que :



"Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants.



Pour les immeubles dont le propriétaire a l'usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation."



Cette disposition est applicable à tout bien immobilier, quelle que soit sa nature.



L'article 17 du livre des procédures fiscales dispose que l'administration fiscale peut rectifier le prix ou l'évaluation ayant servi de base à la perception de droits d'enregistrement lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieure à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations pour taxer, en définitive, la valeur vénale réelle des biens.



Il incombe à l'administration de rapporter la preuve de l'insuffisance du prix exprimé ou de l'évaluation fournie dans les actes ou déclaration par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné. Cette dernière correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel en prenant en compte les éléments d'appréciation tels que, s'agissant d'un bien immobilier, ses caractéristiques physiques et juridiques, sa situation géographique. La loi n'impose aucune méthode d'évaluation particulière. La principale méthode retenue est celle par comparaison avec des cessions de biens intrinsèquement similaires qui peut être combinée avec d'autres ou évincée en fonction de la nature du bien.



En l'espèce, l'administration fiscale a procédé à la réévaluation des titres de la SCI Gidem Royale Mansions et a fortiori à celle de la société GV Royale Mansions en procédant à la réévaluation du bien immobilier détenu par la SCI Gidem Royale Mansions, lequel bien immobilier est une propriété dénommée " Villa Damerose ".



Les 7 termes de comparaison qu'elle a retenus pour l'année 2014 et les 8 termes de comparaison qu'elle a retenus pour l'année 2015sont tous situés dans la commune de [Localité 12]. Les catégories cadastrales sont identiques ou approchantes. Les superficies retenues sont comprises entre 160 et 338 m². Les cessions ont été réalisées entre le 27 janvier 2012 et le 14 octobre 2015. Les catégories cadastrales sont identiques ou approchantes. 6 biens sur 7 et 6 biens sur 8 respectivement pour les années 2014 et 2015 ont une piscine.



L'évaluation de l'immeuble a été effectuée par l'administration fiscale en fonction de plusieurs éléments de comparaison objectifs et de qualité intrinsèquement comparable.



. Sur les décotes 

Monsieur [S] soutient qu'il convient de pratiquer des abattements afin de parvenir à une valeur vénale sincère, honnête et objective. S'agissant des nuisances sonores et de l'environnement général du bien objet de l'évaluation, il estime qu'un abattement de 15 % sur la valeur de base doit être retenu et qu'en outre, au titre des surfaces de terrain, la propriété ne disposant que d'une surface de 760 m², avec de surcroît une forme triangulaire, un abattement supplémentaire de 5 % doit être appliqué. Il ajoute que la surface habitable n'ayant pas été pondérée, il convient de tenir compte de la surface considérée comme habitable au sous-sol en appliquant un abattement de 10 %. 

L'administration fiscale soutient que le tribunal a justement estimé qu'il n'y avait pas lieu d'appliquer un abattement supplémentaire de 5 % pour tenir compte de la forme triangulaire de la propriété, dont il n'est pas établi qu'elle puisse constituer une nuisance particulière qu'il n'y avait pas lieu d'aller au-delà sans risquer de s'éloigner de la valeur réelle du bien litigieux. 



Ceci étant exposé, il résulte de la proposition de rectification que l'administration fiscale a appliqué un abattement de 15 % pour nuisances sonores car le bien est localisé à l'intersection de voies de circulation, 10 % en raison de la situation d'une fraction de la superficie habitable en sous-sol auxquels a été ajouté un abattement de 10 % pour non-liquidité dès lors que seule la valeur mathématique a été retenue pour l'évaluation des titres.

Si effectivement, Monsieur [S] ne rapporte pas la preuve que la superficie du terrain constitue une nuisance, d'autant que l'argument qu'il invoque selon lequel la petite superficie de forme triangulaire interdit l'implantation d'une piscine est contredit par le fait qu'il existe bien une piscine extérieure, dont la photographie est insérée au rapport du cabinet Capan, il convient de constater que pour les années 2014 et 2015, 12 termes de comparaison sur les 15 invoqués par l'administration dans sa proposition de rectification mentionnent des superficies de terrain très supérieures à celle du bien litigieux allant de 1 018 à 3 119 m2. Trois termes de comparaison mentionnent des surfaces moindres de 285 et 545 m2 et une avoisinante de 922 m2. La superficie des terrains n'est pas reprise dans les conclusions de l'administration.

Cette différence de superficie de terrain dans un endroit très coté la Côte d'Azur a nécessairement une influence sur la valeur du bien de sorte que la demande de décote supplémentaire de 5 % sera accueillie. 



L'administration a retenu l'évaluation suivante :

Année 2014

- valeur nette {(20 693,78 x 320) x 75 %} 4 966 507 euros

- valeur unitaire part (100 parts) 49 665 euros

- abattement 10 % 4 967 euros

- valeur unitaire après abattement 44 699 euros

 - valeur pour 100 parts 4 469 000 euros



Année 2015

- valeur nette {(21 445,22 x 320) x 75 %} 5 146 852 euros

- valeur unitaire part (100 parts) 51 469 euros

 - abattement 10 % 5 147 euros

- valeur unitaire après abattement 46 332 euros

- valeur pour 100 parts 4 632 200 euros



Les valeurs brutes de l'immeuble pour les années 2014 et 2015, devront donc être affectées d'un coefficient de 30 % auquel s'ajoutera l'abattement de 10 % pour non liquidité. 



. Sur la demande de déduction du compte courant d'associé 



Monsieur [S] fait valoir le fait que figure au passif du bilan de la SCI au 31/12/2014 une créance de l'associé à l'égard de la société de 1 945 425,88 €. Il estime que ce prêt sans intérêt est destiné à financer l'acquisition et l'entretien du bien et est de ce fait déductible. Il considère qu'une telle déduction a été validée par le Conseil d'Etat dans un arrêt du 19 septembre 2018.



Il soutient que le compte courant d'associé constitue un passif déductible dont le service n'a tenu aucun compte dans son évaluation ce qui constitue une entrave au principe de libre circulation des capitaux selon le Conseil d'Etat.

 

L'administration fiscale réplique qu'en fait, Monsieur [S], selon ses déclarations, est actionnaire unique de la société anonyme de droit suisse GV Royale Mansions, elle-même associée à 99 % de la société civile de droit monégasque Gidem Royale Mansions. Elle indique que l'actionnaire suisse a prêté une somme d'argent à la société civile monégasque. Ainsi, c'est M. [S] qui, par l'entremise de l'actionnaire suisse, est l'apporteur en compte courant. Elle soutient qu'en application des dispositions de 885 T ter du code général des impôts, alors applicables, " les créances détenues, directement ou par l'intermédiaire d'une ou plusieurs sociétés interposées, par des personnes n'ayant pas leur domicile fiscal en France, sur une société à prépondérance immobilière mentionnée au 2° du I de l'article 726, ne sont pas déduites pour la détermination de la valeur des parts que ces personnes détiennent dans la société ". 



Elle ajoute que M. [S] fournit un extrait de la comptabilité de l'entreprise, qui, toutefois, ne permet pas de certifier l'apport en compte courant, car aucun justificatif de ce que les comptes ont été réellement apportés n'est fourni. 



L'absence de dépôt des comptes au greffe d'un tribunal de commerce en France et de déclaration fiscale sont également des obstacles pour reconnaître la réalité de cet apport. 

Ceci étant exposé, en l'espèce, ce sont bien les fonds qui auraient été apportés par M. [S] lui-même, au travers de la société dont il serait l'actionnaire exclusif dont il est question. L'appelant détenant indirectement des créances au sein de la société Gidem Royale Mansions, le compte courant d'associé ne peut être retenu au passif de ladite société. 

Il est ajouté que l'extrait de compte intitulé " CPT CRT ASS SA ROYALE MANSIONS " et l'extrait du passif du bilan de l'année 2014 de la SCI Gidem (pièce n° 7 produite par M. [S]) ne sont pas, en l'absence d'éléments complémentaires établissant leur authenticité, de nature à justifier de la réalité de l'apport en compte courant invoqué. 



Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de déduction du passif de la SCI Gidem de la créance en compte courant. 



Monsieur [S] n'ayant été admis en son appel que partiellement, chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel. 



Il ne sera pas fait droit à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.







PAR CES MOTIFS,







La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce qu'il a débouté Monsieur [L] [S] de sa demande de décote supplémentaire de 5 %, au titre de la superficie du terrain ;











En conséquence, statuant à nouveau de ce chef,



Dit que les valeurs brutes de l'immeuble Villa Damerose pour les années 2014 et 2015, à savoir respectivement devront donc être affectées d'un coefficient de 30 % auquel s'ajoutera l'abattement de 10 % pour non liquidité ; 

Y ajoutant,



Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens qu'elle a supportées en cause d'appel ; 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.



 

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE











S.MOLLÉ C.SIMON-ROSSENTHAL