Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


54G

Minute n°24/ 


N° RG 22/02173 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XFPW

8 copies




GROSSE délivrée
le 
à la SELARL AB VOCARE
la SAS AEQUO AVOCATS
Me Julia BODIN
la SELAS ELIGE BORDEAUX
Me Olivia ETCHEBERRIGARAY
Me Olivier LALANDE
Me Marie-marguerite OURABAH

COPIE délivrée
le 
à 

Rendue le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024,

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.



DEMANDEURS

Monsieur [E] [F]
né le 10 Novembre 1984 à [Localité 22]
[Adresse 1]
[Localité 12]

Madame [D] [C]
née le 27 Mai 1984 à [Localité 24]
[Adresse 1]
[Localité 12]

Tous deux représentés par Maître Julia BODIN, avocat au barreau de BORDEAUX


DÉFENDERESSES

LA SOCIÉTÉ SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISS EUR DE LOGEMENT D’INSERTION (BLI) NOUVELLE AQUITAINE 
Société anonyme coopérative à capital variable 
dont le siège social est :
[Adresse 7]
[Localité 10]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Marie-Marguerite OURABAH, avocat au barreau de BORDEAUX


La S.A.S. ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES en son nom propre et en qualité de mandataire solidaire du groupement conjoint de maîtrise d’oeuvre du chantier litigieux.
dont le siège social est :
[Adresse 5]
[Localité 11]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Jean-Jacques ROORYCK de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX


Monsieur [S] [A] Entrepreneur individuel
[Adresse 5]
[Localité 11]

Représentée par Maître Jean-Jacques ROORYCK de la SAS AEQUO AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX


LA MUTUELLE DES ARCHITETES FRANCAIS (MAF) 
en qualité d’assureur de la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES suivant Police n°164833/B et en qualité d’assureur de Monsieur [S] [A] suivant Police n062082/F/2
dont le siège social est :
[Adresse 6]
[Localité 16]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Défaillante

La S.A.S.U. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION
dont le siège social est :
[Adresse 19]
[Localité 21]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 


Défaillante

La société anonyme d’un Etat membre de la CE ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen ERGO Versicherung Aktiengesellschaft exerçant sous l’enseigne ERGO FRANCE en qualité d’assureur de la SARL EMO BTP suivant Police n°20082906642
dont le siège social est :
[Adresse 14]
[Localité 17]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Olivia ETCHEBERRIGARAY, avocat au barreau de BORDEAUX


La S.A.S.U. HORIZON BOIS 24
dont le siège social est :
[Adresse 23]
[Localité 9]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Olivier LALANDE, avocat au barreau de BORDEAUX


La S.A. ABEILLE IARD ET SANTE venant aux droits de la Compagnie AVIVA en qualité d’assureur de la SASU HORIZON BOIS suivant Police EDIFICE n°78026481
dont le siège social est :
[Adresse 4]
[Localité 20]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Denise BOUDET de la SELARL AB VOCARE, avocat au barreau de CHARENTE


La S.A. BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS exerçant sous l’enseigne “BTP BANQUE”.
dont le siège social est :
[Adresse 15]
[Localité 18]

au titre de la Caution personnelle et solidaire n°E580246 et de la Garantie à première demande N°E619957
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Bertrand MAHL, Membre de l’Association OLTRAMARE-GANTELME-MAHL, avocat plaidant au barreau de PARIS


INTERVENANTE VOLONTAIRE

SELARL [O] située [Adresse 3] prise en la personne de Maître [B] [O] es qualité mandataire liquidateur de :

La SAS HORIZON BOIS 24 
dont le siège social est :
sis [Adresse 23]
[Adresse 3]
[Localité 8]
Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège 

Représentée par Maître Olivier LALANDE, avocat au barreau de BORDEAUX




EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat préliminaire à un contrat de location accession du 17 décembre 2019, la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE a réservé à Monsieur [E] [F] et Madame [D] [C] le lot n°14 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 13], figurant au cadastre sous la section BR n°[Cadastre 2] et consistant en un appartement situé au troisième étage du bâtiment B d’une superficie de 68,20 m2 environ. 

En application de ce contrat, cette société s’engageait à construire et achever un ensemble immobilier sur un terrain situé [Adresse 13] et [Adresse 1], figurant au cadastre sous la section BR n°[Cadastre 2].

Selon contrat reçu le 30 novembre 2021 par devant Maître [V], Monsieur [F] et Madame [C] ont conclu avec la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE un contrat de location accession à la propriété immobilière tel que prévue par les dispositions de la loi du 12 juillet 1984, portant sur le lot n°14 dudit ensemble immobilier dont ils prenaient possession le 9 novembre 2021. 

Le procès-verbal de livraison a été dressé le 9 novembre 2021, avec réserves. 

Exposant que des réserves demeurent non levées, Monsieur [E] [F] et Madame [D] [C] ont, par acte du 8 novembre 2022, en l’instance enrôlée sous le RG n°22/02173, fait assigner la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir :
- condamner la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE à effectuer les travaux de levée des réserves et des désordres relevant de la garantie de parfait achèvement tels que répertoriés dans le constat d’huissier en date du 2 novembre 2022, et ce, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, , 
- condamner la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE à verser à Monsieur [E] [F] et Madame [D] [C] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ceux compris le coût du rapport d’expertise du 13.10.2022 et du constat d’huissier du 2.11.2022, 
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2024, au cours de laquelle Monsieur [E] [F] et Madame [D] [C] ont maintenu leurs demandes et sollicité à titre subsidiaire qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. 

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [E] [F] et Madame [D] [C] exposent que des réserves relevant de la garantie de parfait achèvement demeurent non levées. En réponse aux écritures de la défenderesse, ils soutiennent qu’ils avaient au 30 novembre 2021, qualité d’accédant et donc droit à la garantie des défauts de conformité de l’article 1642-1 du Code civil. Ils ajoutent qu’il résulte du contrat préliminaire au contrat de location accession que l’intégralité des droits conférés à l’accédant par le contrat de location accession et notamment le droit de jouissance et le droit au transfert de propriété prévus au contrat sont indivisibles. En outre, ils précisent que la vente est parfaite au jour de la levée de l’option, laquelle est intervenue le 10 octobre 2022. 

Par actes des 16, 17, 22 mai et 1er, 30 juin 2023, la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE a fait assigner, la SAS ESNARD et [A] ARCHITECTES ASSOCIES, Monsieur [S] [A], la MUTUELE DES ARCHITECTES FRANCAIS en qualité d’assureur de la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES et en qualité d’assureur de Monsieur [S] [A], la SASU BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la société ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT, exerçant sous l’enseigne ERGO FRANCE, en qualité d’assureur de la SARL EMO BTP, la SASU HORIZON BOIS 24, la SA ABEILLE IARD ET SANTE en qualité d’assureur de la SASU HORIZON BOIS, la SA BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, exerçant sous l’enseigne BTP BANQUE devant la Présente Juridiction, aux fins d’entendre : 
- joindre la présente procédure avec celle pendante devant le Président du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant en référé, sous le n° RG 22/02173, 
- condamner la SAS ESNARD et [A] ARCHITECTES ASSOCIES, Monsieur [S] [A], la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en qualité d’assureur de la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES et en qualité d’assureur de Monsieur [S] [A], la SASU BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la société ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT, exerçant sous l’enseigne ERGO FRANCE, en qualité d’assureur de la SARL EMO BTP, la SASU HORIZON BOIS 24, la SA ABEILLE IARD ET SANTE en qualité d’assureur de la SASU HORIZON BOIS, la SA BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, exerçant sous l’enseigne BTP BANQUE à garantir et relever indemne la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, par le Président du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, dans le cadre de la procédure pendante sous le numéro RG : 22/02173, 
- débouter toutes les parties défenderesses de toutes leurs demandes, fins et conclusions, 
- condamner la SAS ESNARD et [A] ARCHITECTES ASSOCIES, Monsieur [S] [A], la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en qualité d’assureur de la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES et en qualité d’assureur de Monsieur [S] [A], la SASU BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la société ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT, exerçant sous l’enseigne ERGO FRANCE, en qualité d’assureur de la SARL EMO BTP, la SASU HORIZON BOIS 24, la SA ABEILLE IARD ET SANTE en qualité d’assureur de la SASU HORIZON BOIS, la SA BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, exerçant sous l’enseigne BTP BANQUE à payer à la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner la SAS ESNARD et [A] ARCHITECTES ASSOCIES, Monsieur [S] [A], la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS en qualité d’assureur de la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES et en qualité d’assureur de Monsieur [S] [A], la SASU BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la société ERGO VERSICHERUNG AKTIENGESELLSCHAFT, exerçant sous l’enseigne ERGO FRANCE, en qualité d’assureur de la SARL EMO BTP, la SASU HORIZON BOIS 24, la SA ABEILLE IARD ET SANTE en qualité d’assureur de la SASU HORIZON BOIS, la SA BANQUE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, exerçant sous l’enseigne BTP BANQUE aux dépens. 

Dans ses dernières conclusions, la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE sollicite de voir : 


In limine litis,

- PRONONCER l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [F] et Madame [C],

À titre principal,

- DÉBOUTER Monsieur [F] et Madame [C] de l’ensemble de leurs demandes,
- DÉBOUTER Maître [Y] [B] [O], en qualité de Liquidateur judiciaire de la SAS HORIZON BOIS 24, de sa demande reconventionnelle de paiement du solde du marché de la SAS HORIZON BOIS 24,

À titre subsidiaire, 

- DÉCLARER les demandes de la Société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION (BLI) recevables et bien fondées, 
- CONDAMNER in solidum la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, la SASU BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la Société ERGO Versicherung Aktiengesellschaft, la SA ABEILLE IARD ET SANTE, et la SA BANQUE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, à garantir et relever indemne la Société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION (BLI) des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, par le Président du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, en lui payant la somme provisionnelle de 15.000 € à valoir sur l’indemnisation de travaux de reprise des désordres, 

En tout état de cause, 

- DÉBOUTER toutes les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions, à l’encontre de la Société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION (BLI), 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [F], Madame [C], la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, la SASU BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la Société ERGO Versicherung Aktiengesellschaft, la SA ABEILLE IARD ET SANTE, et la SA BANQUE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, à payer à la Société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION (BLI), la somme de 2.000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER in solidum Monsieur [F], Madame [C], la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, la SASU BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la Société ERGO Versicherung Aktiengesellschaft, la SA ABEILLE IARD ET SANTE, et la SA BANQUE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, aux dépens. 



Au soutien de ses demandes, elle expose que les demandes des consorts [N] sont irrecevables car ils n’avaient ni intérêt, ni qualité à agir au moment de la délivrance de l’assignation initiale puisqu’ils n’étaient que locataires et non propriétaires, le transfert de propriété n’ayant lieu qu’à l’issue de la période de jouissance, laquelle n’était pas encore terminée. Elle s’oppose par ailleurs aux demandes des consorts [N], alléguant, que le vendeur d’immeuble à construire ne peut être tenu de la garantie de l’article 1792-6 du Code civil, que les désordres évoqués par les demandeurs n’ont pas été constatés contradictoirement, et d’autres ont été résolus, que les réserves dénoncées après le 9 décembre 2021 ne relèvent pas de la garantie de parfait achèvement, que les acquéreurs ont déclaré dans l’acte d’achat avoir pris l’immeuble dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance, que leurs demandes se heurtent à des contestations sérieuses. Elle s’oppose par ailleurs à la demande de la société HORIZON BOIS 24 en paiement de son marché compte tenu des désordres allégués par les demandeurs. A titre subsidiaire, elle sollicite son relever indemne, indiquant avoir été diligente pour solutionner les désordres persistants. 

En réplique, la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES et Monsieur [A] ont sollicité de voir :

- ordonner la mise hors de cause de Monsieur [S] [A], 
- débouter la société SOLIHA de ses demandes à l’encontre de la société ESNARD & [A] ARCHITECTES ASSOCIES, 
- condamner la société SOLIHA à payer à Monsieur [S] [A] et à la société ESNARD ET [A] ARCHITECTES, chacun, une indemnité de 1.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 

Au soutien de la demande de mise hors de cause de Monsieur [A], ils exposent que le contrat conclut l’a été entre la société ESNARD & [A] ARCHITECTE ASSOCIES et la société SOLIHA. Ils s’opposent par ailleurs aux demandes de relever indemne de la société SOLIHA, arguant qu’elle n’est pas tenue de la garantie de parfait achèvement. 

La société ERGO VERSICHERUNG AG en qualité d’assureur de la SARL EMO BTP a sollicité de voir :
 
- débouter la société SOLIHA ou toute autre partie de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de la compagnie ERGO VERSICHERUNG AG en ce qu’elles ne sont pas fondées et ne relèvent pas, en tout état de cause, de la compétence du Juge des Référés, 
- condamner la société SOLIHA à lui verser la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle expose ne pas garantir la condamnation de son assuré au titre d’une obligation de faire et du prononcé d’une astreinte et ajoute ne pas garantir non plus la levée des réserves à réception et la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement. 

La SELARL [O] en qualité de mandataire liquidateur de la SAS HORIZON BOIS 24, intervenante volontaire, a sollicité de voir : 
- DECLARER recevable l’intervention volontaire de la SELARL [O] représentée par Maître [B] [O] es qualité de mandataire liquidateur de la SASU HORIZON
BOIS 24 ;
Vu les articles L622-21 et L622-22 du Code de commerce
Vu l’article 122 du Code de procédure civile
- DECLARER irrecevables les demandes de la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE-AQUITAINE
émises à l’encontre de la SASU HORIZON BOIS 24 représentée par Maître [B] [O] es qualité de mandataire liquidateur en vertu de la règle de l’interdiction des poursuites édictée par l'article L. 622-21 ;
En conséquence,
- DIRE n’y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation formulées en référé à l’encontre de la SASU HORZION BOIS 24 représentée par Maître [B] [O] es qualité de mandataire liquidateur
En tout état de cause :
Vu l’article 1792-6 du Code civil,
Vu l’article 122 du Code de procédure civile
Vu les articles L441-10 et D. 441-5 du Code de commerce
- DECLARER irrecevable l’action de la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE-AQUITAINE fondée sur la garantie de parfait achèvement car forclose ;
En conséquence,
- DEBOUTER la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE
LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE-AQUITAINE et toutes autres parties de leurs
demandes émises sur ce fondement à l’encontre de la SASU HORZION BOIS 24 représentée
par Maître [B] [O]
- DEBOUTER la société BTP BANQUE de sa demande de garantie à être relevée indemne par la SASU HORZION BOIS 24 représentée par Maître [B] [O]
- DEBOUTER les parties de leurs demandes plus amples et contraires émises à l’encontre de la SASU HORZION BOIS 24 représentée par Maître [B] [O]
- CONDAMNER la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE
LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE-AQUITAINE à payer le solde de chantier correspondant à 4.560 € à la société HORIZON BOIS 24 représentée par Maître [B] DE
[G] es qualité de mandataire liquidateur
- DEBOUTER toutes les parties de toutes demandes formées contre la SASU HORZION BOIS 24 représentée par Maître [B] [O]
- ASSORTIR cette somme d’intérêts au taux légal
- CONDAMNER la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE
LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE-AQUITAINE à payer l’indemnité forfaitaire de
40 €
- CONDAMNER la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DE
LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE-AQUITAINE à payer à la SASU HORZION
BOIS 24 représentée par Maître [B] [O] es qualité de mandataire liquidateur la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure
civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement du solde de chantier, elle expose avoir fourni une caution personnelle et solidaire à la société SOLIHA qui ne peut dès lors retenir 5% du marché. 

La SA ABEILLE IARD ET SANTE en qualité d’assureur de la SASU HORIZON BOIS a sollicité de voir : 
- rejeter les demandes de la société SOLIHA en ce qu’elles sont formées à l’encontre de la SA ABEILLE IARD ET SANTE, comme s’avérant sujettes à contestations sérieuses, 
- rejeter plus généralement toutes demandes présentées à l’encontre e la société ABEILLE IARD ET SANTE, 
- prononcer la mise hors de cause de la SA ABEILLE IARD ET SANTE, 
- condamner la société SOLIHA à verser à la SA ABEILLE IARD ET SANTE la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir l’existence de contestations sérieuses, indiquant notamment que la société SOLIHA n’a pas agi ans l’année du PV de réception pour rechercher la garantie contractuelle des entreprises et elle ajoute qu’aucune des garanties de la police de la compagnie ABEILLE ne garantie la levée des réserves à réception et la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement de son assuré. 

La société BTP BANQUE a sollicité de voir : 

- Vu les faits de l'espèce, les pièces communiquées, les dispositions, des articles, 808 et suivants du CPC, R. 2191-36 et R. 2391-25 du code de la commande publique et du CCAG applicables à la cause, des articles 2288 et suivants et 2321 du Code Civil et ensemble leur interprétation jurisprudentielle établie. 
- Juger qu’à peine de d’irrecevabilité et à tout le moins d’absence de fondement, la Sté SOLIHA se devait
de justifier de la prise d’effet du cautionnement opposé à la BTP, de l’opposabilité à l’entreprise des griefs revendiqués et du coût réel de leur traitement, d’observer les conditions de régularité de l’appel de la garantie à première demande et produire en conséquence le certificat requis dans les délais impartis. - Constater qu’elle n’a pas assumé ces obligations et a au contraire reconnu (expressément pour la caution et implicitement pour la garantie) leur inobservation, et juger que ses prétentions se heurtent à des contestations sérieuses à l’égard de la BTP 
- En conséquence, débouter la Sté SOLIHA de ses prétentions sérieusement contestées. 
- Condamner in solidum tous succombant à l’égard de la BTP à lui payer une somme de 3.500.00 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier lors de l’audience du 11 septembre 2023 sous le n° RG 22/02173.

Bien que régulièrement assignées, la MAF en qualité d’assureur de la SAS ESNARD et [A] ARCHITECTES ASSOCIES et de Monsieur [S] [A], la SASU BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, n'ont pas constitué avocat.

Il y a dès lors lieu de statuer par décision réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, en application des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile le Juge des Référés rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » , les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, la présente juridiction ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient de faire droit à l’intervention volontaire de la SELARL [G] en qualité de mandataire liquidateur de la SASU HORIZON BOIS 24. 

Par ailleurs, la société ESNARD & [A] ARCHITECTE ASSOCIES s’étant substituée à Monsieur [A] dans le contrat passé avec SOLIHA, il est nécessaire d’ordonner la mise hors de cause de Monsieur [A]. 

Sur la recevabilité des demandes des consorts [N]

La société SOLIHA soulève l’irrecevabilité des demandes des consorts [N], arguant qu’ils n’avaient pas qualité pour agir au moment de l’introduction de leur action, dans la mesure où ils n’étaient pas propriétaires de leur appartement. Elle précise qu’ils avaient seulement la qualité de réservant au moment de leur assignation et qu’ils n’avaient qu’un droit de jouisance jusqu’au transfert de propriété qui n’a eu lieu que le 9 janvier 2023, soit postérieurement à la délivrance de l’assignation. 

Il résulte du contrat de location-accession du 30 novembre 2021 que “l’intégralité des droits conférés à l’accédant” par ce contrat, et notamment par le droit de jouissance et le droit au transfert de propriété, sont indivisibles. 

En tout état de cause, le contrat de location-accession indique que le transfert de propriété peut résulter de la levée de l’option, notifiée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, laquelle est, en l’espèce, intervenue le 10 octobre 2022, tel que cela ressort du contrat du 9 janvier 2023. 

En conséquence, l’assignation étant intervenue le 8 novembre 2022, l’action des consorts [N] est tout à fait recevable, étant au surplus observé qu’il ressort du contrat de location-accession que le fait pour les accédants d’avoir déclaré “prendre les lieux en l’état” ne leur interdit pas de mettre en oeuvre, contre le vendeur, les garanties liées à la construction de l’immeuble. 

Sur la demande de réparation des désordres formulée à l’encontre de la société SOLIHA

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.

La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.

A titre liminaire, il convient de préciser que la demande de lever de reserves formulée par Monsieur [F] et Madame [C] est juridiquement mal fondée et qu’il convient de l’ analyser en une demande de reprise des désordres et non conformités dont est tenue le vendeur en VEFA en application de l’article 1642-1 du Code civil.

En effet, selon les dispositions de l’article 1792-6 du code civil la garantie de parfait achèvement est d’une durée d’un an à compter de la réception et doit seulement être dirigée à l’encontre des entreprises locateurs d’ ouvrage, ce que n’est pas la société SOLIHA. 

Les dispositions applicables au cas d’espèce sont donc celles de l’article 1642-1 du Code civil lequel dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 1648 du Code civil, dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, la livraison du bien immobilier est intervenue avec réserves le 9 novembre 2021, date à laquelle les requérants indiquent avoir pris possession du bien. L’assignation des consorts [N] à l’encontre de la société SOLIHA ayant été délivrée le 8 novembre 2022, l’action des demandeurs n’est pas forclose. 

Par ailleurs, et contrairement à ce qu’affirme la société SOLIHA, l’action prévue à l’article 1642-1 concerne les vices apparents, même dénoncés postérieurement à l’écoulement du délai d’un mois après la prise de possession (Cass. 3e civ. 16 décembre 2009). Ainsi, il importe peu que les consorts [N] n’aient pas dénoncés les désordres qu’ils allèguent dans le délai d’un mois suivant la prise de possession. 

Les demandeurs sollicitent de voir condamner la société SOLIHA à effecter les travaux de reprise des désordres dénoncés dans le procès-verbal de constat du 2 novembre 2022. 

Si la société SOLIHA allègue que des désordres ont été réparés, elle ne le démontre pas, ce dont il résulte qu’elle sera condamnée faire procéder à la réparation des désordres dénoncés dans le constat de commissaire de justice du 2 novembre 2022 dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois. 






Sur la demande de paiement de solde du marché 

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.
La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.
La SELARL [O] en qualité de mandataire liquidateur de la SAS HORIZON BOIS 24, a sollicité de voir condamner la société SOLIHA SOLIDAIRES POUR L’HABITAT BÂTISSEUR DELOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE-AQUITAINE à payer le solde de chantier correspondant à 4.560 € à la société HORIZON BOIS 24 représentée par Maître [B] [O] es qualité de mandataire liquidateur ainsi qu’une indemnité forfaitaire de 40 euros. 
La demande de la SELARL [O], manifestement prématurée en raison des malfaçons dénoncées, se heurte à une contestation sérieuse et sera par conséquent rejetée.
Sur la demande de relever indemne
La société SOLIHA sollicite la condamnation de la SAS ESNARD ET [A] ARCHITECTES ASSOCIES, la MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, la SASU BUREAU VERITAS CONSTRUCTION, la Société ERGO Versicherung Aktiengesellschaft, la SA ABEILLE IARD ET SANTE, et la SA BANQUE DU BÂTIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS, à la garantir et relever indemne des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, par le Président du Tribunal judiciaire de BORDEAUX, en lui payant la somme provisionnelle de 15.000 € à valoir sur l’indemnisation de travaux de reprise des désordres.

Il n’appartient pas au Juge des Référés, Juge de l’évidence, de statuer sur le fond du droit, ce que implique précisément la demande de garantie et relever indemne formulée par la société SOLIHA, laquelle doit en conséquence être rejetée. 

Sur les autres demandes

La société SOLIHA qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance dont sont exclus le coût du rapport d’expertise du 13 octobre 2022 et du constat de commissaire de justice du 2 novembre 2022, les dépens, limitativement énumérés par l’article 695 du Code de procédure civile ne comprenant pas les honoraires des techniciens non désignés par le juge. 

Il apparait inéquitable de laisser à la charge des consorts [N], tenus d’ester en justice, les frais non compris dans les dépens. La société SOLIHA sera donc condamnée à leur verser la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile seront rejetées. 

L’exécution provisoire étant de droit en matière de référés, il n'y a pas lieu de tenir compte des plus amples observations de Monsieur [E] [F] et Madame [D] [C] à ce propos.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, en premier ressort,

FAIT DROIT à la demande d’intervention volontaire de la SELARL [G] en qualité de mandataire liquidateur de la SASU HORIZON BOIS 24 ; 

ORDONNE la mise hors de cause de Monsieur [A] ; 

DECLARE recevable les demandes de Monsieur [E] [F] et Madame [D] [C] ; 

CONDAMNE la société SOLIHA SOLIDAIRE POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE à faire procéder à la réparation des désordres dénoncés dans le constat de commissaire de justice du 2 novembre 2022 dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, durant deux mois. 

DEBOUTE la SELARL [O] en qualité de mandataire liquidateur de la SAS HORIZON BOIS 24 de ses demandes de provision ; 

DEBOUTE la société SOLIHA SOLIDAIRE POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE de sa demande de garantie et relever indemne ; 

CONDAMNE la société SOLIHA SOLIDAIRE POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE à payer à Monsieur [E] [F] et Madame [D] [C] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toutes les autres demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toutes les autres demandes ; 

CONDAMNE la société SOLIHA SOLIDAIRE POUR L’HABITAT BATISSEUR DE LOGEMENT D’INSERTION NOUVELLE AQUITAINE aux entiers dépens de l’instance, à l’exception du
coût du rapport d’expertise du 13 octobre 2022 et du constat de commissaire de justice du 2 novembre 2022 ; 

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.

Le Greffier, Le Président,