Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 8 octobre 2024

N° RG 23/00535 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XMYM
CINQUIÈME CHAMBRE
CIVILE

SUR LE FOND



57A

N° RG 23/00535 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XMYM

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


Société SARLU DPC CONSEIL SOUS L’ENSEIGNE “LAFORET” AGENCE IMMOBILIERE

C/


[G] [P] [O], [N] [Y] épouse [O]




 


Grosses délivrées
le

à 
Avocats : la SAS DELTA AVOCATS
Me Christine MOREAUX



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE BORDEAUX
CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 08 OCTOBRE 2024 

COMPOSITION DU TRIBUNAL 
Lors des débats et du délibéré

Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,
Statuant à Juge Unique

Greffier, lors des débats et du prononcé
Isabelle SANCHEZ, Greffier 

DÉBATS 

A l’audience publique du 09 Juillet 2024

JUGEMENT 

Contradictoire
En premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE

Société SARLU DPC CONSEIL SOUS L’ENSEIGNE “LAFORET” AGENCE IMMOBILIERE immatriculée au RCS DE BORDEAUX sous le numéro 801 902 404 agissant poursuites et diligences de son gérant M. [C] [Z] domicilié en cette qualité au siège social.
127 cours du Général de Gaulle
33170 GRADIGNAN


représentée par Me Christine MOREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [P] [O]
de nationalité Portugaise
7 rue Blaise Pascal
33150 CENON

représenté par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX
N° RG 23/00535 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XMYM



Madame [N] [Y] épouse [O]
de nationalité Française
7 rue Blaise Pascal
33150 CENON

représentée par Maître Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX





EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 04 mars 2022, monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] ont conclu, par l’intermédiaire de la SARLU DPC CONSEIL, exerçant sous l’enseigne « LAFORET », un compromis de vente d’un bien immobilier situé à SAINT VINCENT DE PAUL pour un prix de 284.000 euros, outre 22.700 euros de frais d’acte et 16.000 euros d’honoraires du mandataire. Le compromis était assorti d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier.

Le 06 avril 2022, monsieur et madame [O] ont adressé à l’agent immobilier un courrier de refus du prêt de la caisse régionale de crédit agricole mutuel Aquitaine.

Soutenant que ce refus de prêt était un refus de complaisance, le 03 mai 2022, la SARLU DPC CONSEIL a adressé à monsieur et madame [O] une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 44.000 euros correspondant à la clause pénale et la somme de 16.000 euros au titre des honoraires.

Par acte délivré le 11 janvier 2023, la SARLU DPC CONSEIL, exerçant sous l’enseigne « LAFORET », a fait assigner monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de paiement de la somme de 16.000 euros à titre d’indemnités.

La clôture est intervenue le 05 juin 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, la SARLU DPC CONSEIL sollicite du tribunal :




de condamner monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] à lui payer la somme de 16.000 euros à titre d’indemnité,débouter monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] de leur demande tendant à écarter l’application de l’exécution provisoire,condamner monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] au paiement des dépens, et à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de sa demande en paiement, la société DPC CONSEIL fait valoir, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, que monsieur et madame [O] ont manqué à l’exécution de leurs obligations contractuelles en ce que l’attestation remise de refus de prêt ne respecte pas les caractéristiques prévues dans le compromis. Ainsi, elle prétend que le compromis signé le 04 mars 2022, après remise d’un accord de principe délivré par la CRCAM le 1er mars 2022 pour un prêt d’un montant de 480.698 euros sur 240 mois, stipulait comme condition suspensive celle de l’obtention d’un prêt relais de 307.700 euros (inclus le prêt revente) au taux de 2% maximum hors assurance et pour une durée de 2 ans pour le prêt relais et de 18 ans pour le prêt revente, la réception de l’offre de prêt devant intervenir au plus tard le 2 mai 2022. Selon elle, l’attestation établie le 4 avril 2022 ne respecte pas cette clause en ce qu’elle ne comporte aucune caractéristique prévue dans le compromis. Elle prétend ainsi être autorisée à invoquer l’application de la clause stipulant que si l’une des parties ne régularise pas l’acte authentique et ne satisfait pas aux obligations une indemnité d’un montant égal à la rémunération du mandataire sera due par la partie défaillante.
Elle fait valoir, en réponse aux défendeurs, que le fait que la venderesse ne les ait pas mis en demeure, et qu’elle ait ensuite revendu le bien sans intervention de l’agence LAFORET est sans lien avec les obligations auxquelles les acquéreurs étaient tenus et son droit à percevoir une rémunération.

S’agissant de l’exécution provisoire, elle fait valoir que la demande tendant à l’écarter formée par les défendeurs n’est pas motivée.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, monsieur et madame [O] sollicitent du tribunal :

à titre principal de débouter la société DPC CONSEIL de l’intégralité de ses demandes,à titre reconventionnel, de condamner la société DPC CONSEIL à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,à titre subsidiaire, d’écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation,en tout état de cause de condamner la société DPC CONSEIL au paiement des dépens et à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 (et non de l’article 32-1 comme mentionné par erreur dans le dispositif des écritures) du code de procédure civile.




Monsieur et madame [O] font valoir, au visa des articles 9 du code de procédure civile, 1353 du code civil, 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 1325, 1103, 1104 et 1186 alinéa 1er du code civil, que la société DPC CONSEIL, qui supporte la charge de la preuve, ne justifie pas du mandat de vente conclu avec la propriétaire du bien immobilier, la privant ainsi de tout droit à rémunération. 
Sur le fond, faisant valoir l’absence de faute susceptible de leur être imputée, ils exposent s’être vu opposer un refus de prêt de la part de la banque, laquelle a établi deux attestations datées du 4 avril 2022, qui ont été notifiées à l’agent immobilier et à la venderesse. Ils soutiennent que ces lettes de refus de financement respectent les prescriptions du compromis de vente, et contestent avoir concouru à la défaillance de la condition suspensive contractuellement prévue. Ils prétendent enfin ne pas avoir été mis en demeure d’avoir à réitérer l’acte de vente, condition nécessaire pour permettre à l’agent immobilier de solliciter le paiement de sa rémunération. 

Au soutien de leur demande reconventionnelle, monsieur et madame [O] exposent, au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile, que l’action a été engagée de manière abusive à leur encontre par la société DPC CONSEIL aux fins d’obtenir le paiement d’honoraires auxquels elle sait pertinemment ne pas pouvoir prétendre dès lors que le compromis de vente est caduc et que le bien a été vendu à des tiers sans son concours. Ils soutiennent que sa mauvaise foi est caractérisée dans l’exercice de cette action par laquelle elle tente d’obtenir par tout moyen le paiement de ses honoraires. 

MOTIVATION

Sur la demande indemnitaire formée par la société DPC CONSEIL

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du code civil ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de ces textes, il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive de démontrer que la demande qu’il a présentée aux organismes financiers sollicités est conforme aux caractéristiques prévues à la promesse, l’absence de demande ou l’absence de conformité de celle-ci au contrat faisant présumer que le refus de la banque est imputable à son comportement.

Si en application de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, lequel interdit tout paiement avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties, l’agent immobilier ne peut obtenir sa rémunération en cas de défaillance de la condition suspensive, même provoquée par la faute de l’acquéreur, en revanche une telle défaillance peut fonder une action indemnitaire à l’encontre de l’acquéreur dont la demande de crédit ne correspond pas aux caractéristiques convenues dans la promesse de vente.

En l’espèce, la société DPC CONSEIL justifie qu’elle était bien titulaire d’un mandat de vente sur le bien immobilier, fixant le montant des honoraires du mandataire à la somme de 16.000 euros et prévoyant qu’ils sont supportés par l’acquéreur. 

Or, aux termes du compromis de vente, conclu avec le concours de la société DPC CONSEIL, monsieur et madame [O] se sont engagés à acquérir le bien immobilier et à s’acquitter outre du prix de vente des honoraires du mandataire pour un montant de 16.000 euros, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt relais de 307.700 euros (incluant le prêt revente) au taux nominal de 2% sur une durée de deux ans pour le prêt relais, et au taux de 1,50% pour une durée de 18 ans pour le prêt revente. Cette condition devait être remplie avant le 02 mai 2022. 

Les deux attestations établies le 04 avril 2022 par le crédit agricole d’Aquitaine ne permettent toutefois pas de relever que la demande de prêt qui a été formulée par monsieur et madame [O] correspondait aux caractéristiques figurant dans le compromis de vente. 
En effet la première attestation mentionne uniquement une demande de financement concernant une résidence principale sans plus de précision. S’agissant de la seconde attestation, si elle mentionne une demande de financement à hauteur de 307.700 euros, elle ne comporte en revanche aucune information complémentaire sur les autres critères de taux d’intérêt, de durée d’emprunt, et de nature du crédit. Une dernière attestation a par ailleurs été établie le 15 avril 2022 mentionnant cette fois une demande de financement à hauteur de 570.000 euros, ne correspondant donc pas au montant prévu dans le compromis de vente, et ne précisant toujours pas les informations complémentaires attendues.

La non réalisation de la conditions suspensive doit donc être retenue comme étant consécutive à une défaillance de monsieur et madame [O], ceux-ci ne démontrant pas avoir sollicité de leur établissement bancaire un prêt selon les modalités précises définies au compromis.

Par ailleurs, il convient de relever que, contrairement à ce qu’invoquent les défendeurs, la demande formée par la société DPC CONSEIL n’est pas une demande en paiement de sa commission, qui serait interdite, mais constitue une prétention indemnitaire. Or, le compromis de vente, prévoit expressément, « dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, si l’acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisfait pas aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération du mandataire sera due intégralement à ce dernier par la partie défaillante ». Cette formulation n’impose pas une mise en demeure strictement limitée à la régularisation de l’acte authentique, dès lors que la formule est plus générale et prévoit également la nécessité de satisfaire aux obligations exigibles. Or, la société DPC justifie avoir mis en demeure monsieur et madame [O] de régulariser l’attestation délivrée afin de répondre aux conditions formulées dans le compromis, ce qu’ils se sont abstenus de faire, malgré des demandes réitérées en ce sens. 




Par ailleurs, s’il résulte effectivement d’un mail de son notaire du 14 juin 2022 que la venderesse n’a pas entendu poursuivre de procédure à l’encontre des acquéreurs, ce choix n’entrave pas le droit de l’agent immobilier à obtenir l’indemnisation du préjudice qu’il supporte en raison de l’absence de régularisation de l’acte authentique qui le prive de la possibilité de percevoir sa rémunération contractuellement prévue.

Par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, monsieur et madame [O] ayant manqué à leurs obligations en ne justifiant pas d’avoir sollicité un prêt selon les conditions prévues, et la société DPC CONSEIL supportant de ce fait un préjudice contractuellement prévu et prévisible pour les parties, il convient de condamner monsieur et madame [O] à lui payer la somme de 16.000 euros de dommages et intérêts. 

Monsieur et madame [O] étant tenus pour responsables d’un manquement dans l’exécution de leurs obligations et condamnés à s’acquitter de dommages et intérêts, leur demande indemnitaire au titre de la procédure abusive engagée par la société DPC CONSEIL doit être rejetée, dès lors que cette dernière a légitimement entrepris la présente action.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens
En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, monsieur et madame [O] perdent la présente instance, il convient par conséquent de les condamner au paiement des entiers dépens.

Frais irrépétibles
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […] / Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]

En l’espèce, monsieur et madame [O], tenus au paiement des dépens, seront condamnés à payer à la société DPC CONSEIL la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.






Exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, monsieur et madame [O] ne justifient par aucun moyen leur demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire qui sera donc rejetée, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] à payer à la SARL unipersonnelle DPC CONSEIL, exerçant sous l’enseigne « LAFORET » la somme de 16.000 euros de dommages et intérêts ;

Déboute monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] de leur demande indemnitaire ;

Condamne monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] au paiement des dépens ;

Condamne monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] à payer à la SARL unipersonnelle DPC CONSEIL, exerçant sous l’enseigne « LAFORET » la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute monsieur [G] [O] et madame [M] [Y] épouse [O] de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision est signée par Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT