Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 8 octobre 2024

Du 08 octobre 2024


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/01837 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLTP



ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[H] [Y]




Expéditions délivrées à :
Me KREBS
M. [Y]

FE délivrée à :
Me KREBS

Le 08/10/2024

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2] - [Localité 5]

JUGEMENT EN DATE DU 08 octobre 2024



JUGE : Madame Coraline BORIE

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES - [Adresse 3] [Localité 6]

Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco Maître Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon


DEFENDEUR :

Monsieur [H] [Y] né le 17 Novembre 1997 à SENEGAL ([Localité 4]), demeurant [Adresse 1] [Localité 7]

Comparant en personne


DÉBATS :

Audience publique en date du 23 juillet 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 













EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature électronique du 28 octobre 2021 prenant effet le 29 octobre 2021, la SCI [Localité 7] HOUSE représentée par NESTENN (GDP), a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [Y] portant sur un logement meublé situé [Adresse 1], [Adresse 8], [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 337 euros outre provisions sur charges de 103 euros. 
La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et des charges par acte signé électroniquement le 27 octobre 2021. 
Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [H] [Y], un commandement payer la somme de 1.002,14 euros représentant le montant des garanties payées par elle correspondant au solde des loyers et charges des mois de janvier et mai 2023 et des loyers et charges du mois de juillet 2023 ; ce commandement de payer visait la clause résolutoire. 
Par acte introductif d’instance en date du 16 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir : 
Constater, à titre principal, la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation dudit bail aux torts du locataire ;Et obtenir : 
L’autorisation d’expulser Monsieur [H] [Y] ainsi que tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;La condamnation de Monsieur [H] [Y] au paiement de la somme de 1.330,04 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.002,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; La condamnation de Monsieur [H] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges tel que prévu contractuellement, dont les paiements seront justifiés par une quittance subrogative à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération des lieux ; La condamnation de Monsieur [H] [Y] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer ainsi qu’à la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ; A l’audience du 23 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, a maintenu ses demandes initiales et actualisé sa créance à la somme de 2.268,94 euros, échéance du mois de mai 2024 incluse. Il expose s’en remettre à la juridiction, concernant la demande de délai de paiement du défendeur. 
Monsieur [H] [Y], comparant en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de la créance locative et sollicite des délais de paiement. Il expose être étudiant étranger. Son titre de séjour n’a pas été renouvelé dans les temps. Cette situation a eu pour conséquence, la perte de ses allocations logement ainsi que de son emploi. Il fait valoir que sa situation s’est depuis régularisée. Il a payé les loyers et les charges du mois de juin et juillet 2024. Il expose pouvoir verser les sommes de 200 et 300 euros ce mois-ci et propose de payer la somme de 100 euros par mois en plus du loyer. 
La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier. 
L’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe à la date du 8 octobre 2024. 
MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail 

L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats : 
Le contrat ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE ;Le contrat de location conclu entre la SCI [Localité 7] HOUSE représentée par NESTENN (GDP) et Monsieur [H] [Y] le 28 octobre 2021 ; Le contrat de cautionnement VISALE conclu le 27 octobre 2021 entre la SCI [Localité 7] HOUSE représentée par GESTION DEVELOPEMENT PATRIMOINE et ACTION LOGEMENTS SERVICES ; Une quittance subrogative du 7 juillet 2023 d’un montant de 1.002,14 euros, une quittance subrogative du 2 avril 2024 d’un montant de 927,90 euros portant le montant total de la créance à la somme de 1.930,04 euros et une quittance subrogative du 17 mai 2024 portant sur une créance de 474,95 euros portant le total des montants réglés par la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 2.868,94 euros. 
Par ailleurs le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la SCI [Localité 7] HOUSE représentée par GESTION DEVELOPEMENT PATRIMOINE et ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à verser au bailleur le montant des impayés de loyers déclarés (…) procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou expulsion ». La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précise dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). » 

Elle justifie en conséquence, de sa qualité et de son intérêt à agir en résiliation du bail. 

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 17 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, le 25 septembre 2023, soit, deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation. 

Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers. 

Sur la résiliation du bail d’habitation 

Le bail portant sur le logement signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [H] [Y], un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 1.002,14 euros au titre des garanties payées par elle, correspondant au solde des loyers et charges des mois de janvier et mai 2023 et des loyers et charges du mois de juillet 2023 ; ce commandement de payer visait la clause résolutoire.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est régulier et ses causes, selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification tel que mentionné par le commandement de payer. 

Ce défaut de régularisation fonde la société ACTION LOGEMENT SERVICES à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 novembre 2023, à l’encontre de Monsieur [H] [Y], par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. 

Néanmoins, l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :
– pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
– ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
– si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [H] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant depuis le mois de juin 2024. 

Par ailleurs, ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, ne s’oppose pas à l’octroi de délai de paiement. Par suite, il y a lieu d’accorder des délais de paiements dans les conditions précisées au dispositif. Ces délais emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. 

En cas de non-respect de ce moratoire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [H] [Y]. 

En outre, et dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [H] [Y] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à libération effective des lieux loués. 

Sur la dette locative et les indemnités d’occupation à échoir

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers. 

De plus, en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour frais, faits par elle depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. 

Par suite, la caution est fondée à réclamer le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement de caution. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse au débat une quittance subrogative en date du 17 mai 2024 ainsi qu’un décompte en date du 8 juillet 2024 selon lesquelles la créance s’établie à la somme de 2.268,94 euros correspondant aux garanties payées par elle. 

Subrogée dans les droits et actions de la SCI [Localité 7] HOUSE, et en l’absence de preuve de paiement des sommes visées par le décompte, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande. 

Monsieur [H] [Y] ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre des quittances subrogatives, il sera condamné à payer la somme de 2.268,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Dans l’hypothèse où Monsieur [H] [Y] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 20 novembre 2023, date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, pour lesquelles, la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficiera d’une quittance subrogative. 

Sur les demandes accessoires 

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [H] [Y] qui succombe sera condamné au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

Monsieur [H] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile. 

Par application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement sera exécutoire de plein droit. 

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé, [Adresse 1], [Adresse 8], [Localité 7] à la date du 20 novembre 2023 ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] au paiement de la somme de 2.268,94 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

ACCORDE à Monsieur [H] [Y] des délais de paiements, et l’AUTORISE à s’acquitter de la dette dans un délai de 22 mois par versements mensuels de 100 euros au plus tard le dernier jour de chaque mois, la dernière mensualité étant augmentée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ; 

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens (et indemnité de procédure) ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ; 

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, ainsi que du loyer courant et des charges locatives, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas Monsieur [H] [Y] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1], [Adresse 8], [Localité 7] et DIT qu'à défaut pour Monsieur [H] [Y] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges, et CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à son paiement à compter du 20 novembre 2023 jusqu’à la libération des lieux pour lesquelles la société ACTION LOGEMENT SERVICES bénéficiera d’une quittance subrogative ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [Y] au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ; 

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ; 
 
Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE