Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 8 octobre 2024

Du 08 octobre 2024


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/01726 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKOP



S.C.I. LES COCCINELLES

C/

[M] [R]




Expéditions délivrées à :
Me RIDE

FE délivrée à :
Me RIDE


Le 08/10/2024

 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 08 octobre 2024



JUGE : Madame Coraline BORIE

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSE :

S.C.I. LES COCCINELLES - RCS Bordeaux n° 429 845 118 -
[Adresse 2]


Représentée par Me Cécile RIDE, avocat au barreau de Bordeaux loco Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de Mont de Marsan


DEFENDEUR :

Monsieur [M] [R], demeurant [Adresse 3]

Ni présent, ni représenté


DÉBATS :

Audience publique en date du 23 juillet 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 















EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 9 juin 2022 avec effet au même jour, la SCI LES COCCINELLES a consenti un bail d'habitation à M. [M] [R], portant sur un logement situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel, charges comprises, de 470 €.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer la somme de 1.940,68 € au titre des arriérés de loyer (outre le coût de l’acte de commissaire de justice) était délivré au locataire le 20 février 2024.

Par acte introductif d’instance du 2 mai 2024, dénoncé le 3 mai 2024 par voie électronique au préfet de la GIRONDE, La SCI LES COCCINELLES a fait assigner M. [M] [R] afin de :
• constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit,
• à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement de M. [M] [R] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers,
• ordonner l’expulsion de M. [M] [R] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant dans le logement de son fait si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,
• condamner M. [M] [R] au paiement de :
 ○ la somme de 2.911,02 € correspondant au montant réclamé au titre du commandement de payer et des loyers et charges des mois de mars et avril 2024,
○ l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation échus postérieurement à la délivrance du présent acte selon décompte à produire au jour de l’audience,
○ une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
○ la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
• condamner M. [M] [R] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, l’assignation et la notification à la Préfecture.

A l’audience du 23 juillet 2024, la SCI LES COCCINELLES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 4.393,98 € arrêtée au 15 juillet 2024.

M. [M] [R], assigné à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la non comparution du défendeur :

Conformément à l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la résiliation :

▸ Sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 3 mai 2024, soit plus de six semaines avant le 23 juillet 2024, date prévue pour l'audience par l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige. 

Par ailleurs, la SCI LES COCCINELLES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

▸ Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose, en son I, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 prévoit en outre, en son VII, que le lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le bail conclu le 9 juin 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 février 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 avril 2024.

M. [M] [R] ne comparaissant pas, la juridiction ne peut pas suspendre les effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail ne peuvent être suspendus et il convient de constater que le bail a pris fin.

L’expulsion de M. [M] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

En l'espèce, le décompte produit par SCI LES COCCINELLES au jour de l’audience révèle que la dette locative s’élève à 4.393,98 € arrêtée au 15 juillet 2024.



Cette somme correspond à un arriéré locatif, exigible sur le fondement de l'article 7 susrappelé, ainsi qu'aux sommes qui auraient été dues en raison de l'occupation des lieux si le bail n'avait pas été résilié de plein droit, que la partie défenderesse doit donc acquitter sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Faute de comparaître, M. [M] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné au paiement de cette somme laquelle portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Il résulte de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et charges aux termes convenus. 

Par ailleurs, le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail a pris fin, et donc de les occuper sans droit ni titre, constitue une faute causant inévitablement un préjudice aux bailleurs, puisqu’elle les prive de la jouissance du bien dont ils sont propriétaires, et justifie que soit mise à la charge de l’occupant une indemnité destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer et des charges. 

M. [M] [R], qui se maintient dans les lieux loués en dépit de la résiliation du contrat de bail, sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er aout 2024 (étant précisé que la demande en paiement des arriérés de loyer a été arrêtée au 15 juillet 2024) jusqu’à la libération effective des lieux tel qu’il sera précisé au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Succombant, M. [M] [R] sera condamné aux dépens, comprenant le cout du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera également condamnée à payer à la SCI LES COCCINELLES la somme de 400 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2022 entre la SCI LES COCCINELLES et M. [M] [R] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 21 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE M. [M] [R] à verser à la SCI LES COCCINELLES la somme de 4.393,98 € (décompte arrêté au 15 juillet 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [M] [R] à verser à la SCI LES COCCINELLES une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er aout 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [M] [R] à verser à la SCI LES COCCINELLES la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [R] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, le dénoncé à la CCAPEX, l’assignation et la notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE