Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 8 octobre 2024

Du 08 octobre 2024


5AA


SCI/DC


PPP Contentieux général

N° RG 24/01840 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLTS



S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B] [F] [I], [R] [M]




Expéditions délivrées à :
Me KREBS

FE délivrée à :
Me KREBS

Le 08/10/2024

 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 08 octobre 2024



JUGE : Madame Coraline BORIE

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE



DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES - [Adresse 2]

Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco Maître Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Bordeaux



DEFENDERESSES :

1°) Madame [B] [F] [I] née le 02 Juin 2004 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

2°) Madame [R] [M] née le 02 Janvier 2001 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Ni présentes, ni représentées


DÉBATS :

Audience publique en date du 23 juillet 2024


PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 









EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 31 mars 2023, prenant effet le même jour, la SCI ATTRACTIF a consenti à Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M] un bail d’habitation portant sur un immeuble situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 660 € outre provisions sur charges de 30 €. 
Par acte sous signature électronique, en date du 27 mars 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements des locataires quant au paiement des loyers et des charges. 
Le 16 juin 2023, Madame [R] [M] après congé régulièrement délivré à son bailleur, a quitté les lieux loués.
Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [B] [F] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.731 € au titre des garanties payées par elle, correspondant aux loyers et charges échus et impayés, échéance du mois d’octobre 2023 incluse ; ce commandement visait la clause résolutoire. 
Par acte introductif d’instance du 3 mai 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir : 
• Constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire visée par le bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts de Madame [B] [F] [I] ; 
Et obtenir : 
• L’autorisation d’expulser Madame [B] [F] [I] et de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique ; 
• La condamnation solidaire de Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.927 € arrêtée au 6 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.731 € et pour le surplus à compter de la présente assignation ; 
• La condamnation de Madame [B] [F] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 690 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.731 € et pour le surplus à compter de la présente assignation ; 
• La condamnation de Madame [B] [F] [I] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative jusqu’à la libération des lieux ; 
• La condamnation solidaire de Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 


• La condamnation in solidum de Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer ; 
• Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.
A l’audience du 23 juillet 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, maintient ses demandes initiales. Elle fait valoir qu’étant subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle a qualité pour agir en résiliation du bail et recouvrement de la créance qu’elle a réglée. Elle actualise sa créance à la somme de 6.884 € échéance du mois de juin 2024 incluse, selon décompte du 8 juillet 2024, et précise que Madame [R] [M] a quitté les lieux le 16 juin 2023. 
Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M], toutes deux assignées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter. 
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. 
L’affaire a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe à la date du 8 octobre 2024. 
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le défaut de comparution des défenderesses :
En l’absence d’un défendeur régulièrement assigné et en application de l’article 472 du code de procédure civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée. 
Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M], assignées selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’ayant pas comparu, il convient de statuer au vu des pièces produites par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, par application de l’article 473 du code civil. 
Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :
L’article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. 
La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats : 

• La convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE ; 
• Le contrat location conclu entre le bailleur, SCI ATTRACTIF et les locataires, Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M] ; 
• Le contrat de cautionnement VISALE conclu entre Madame [O] [K], gérante de la SCI ATTRACTIF et la société ACTION LOGEMENT SERVICES aux droits de laquelle se trouve la société ACTION LOGEMENT SERVICES ; 


• La quittance subrogative en date du 11 octobre 2023 portant sur un montant de 2.731 €, la quittance subrogative en date du 1er janvier 2024 portant sur un montant de 690 € portant le montant total de la créance à la somme de 4.617 €, la quittance subrogative en date du 1er juillet 2024 d’un montant de 477 €, portant le montant total de la créance à la somme de 6.884 € par lesquelles le bailleur la subroge dans ses droits et actions. 

Par ailleurs, l’article 8.2 du contrat de cautionnement VISALE conclu le 27 mars 2023 entre Madame [O] [K] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit en son article 8.2 que « dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et / ou d’expulsion », la convention ETAT-UESL pour la mise en œuvre du dispositif VISALE précisant dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre à la caution d’engager une procédure en réalisation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). ».

Elle justifie en conséquence de sa qualité et de son intérêt à agir en résiliation du bail. 

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’Etat dans le département par courrier électronique du 13 mai 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, le 23 novembre 2023, soit deux mois, au moins avant la délivrance de l’assignation. 

Le demandeur est donc, au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, recevable à agir en constat de la résiliation du bail fondé sur le défaut de paiement des loyers. 

Sur la résiliation du bail et les indemnités d’occupation :

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à échéance fixée. 

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [B] [F] [I] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.731 € au titre des garanties payées par elle, correspondant aux loyers et charges échus et impayés, échéance du mois d’octobre 2023 incluse. 

Ce commandement se réfère à la clause de résiliation insérée au bail et reproduit les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ; il est régulier, ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification, tel que mentionné par le commandement de payer. 

Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 23 janvier 2024 et sera constatée. L’expulsion de Madame [B] [F] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux. 

En outre, il convient de fixer une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et des charges à compter de la date d’effet de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux. 

Madame [B] [F] [I] sera en outre condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de juillet 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative. 

Sur la dette locative :

Sur le bienfondé de la dette locative :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

De plus en application de l’article 2308 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n'a de recours que pour les frais, faits par elle depuis qu'elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement. 

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse au débat une quittance subrogative en date du 1er juillet 2024 ainsi qu’un décompte en date du 8 juillet 2024 selon lesquels la créance s’établie à la somme de 6.884 €, correspondant aux garanties payées par elle échéance du mois de juin 2024 incluse.

Subrogée dans les droits et actions de la SCI ATTRACTIF, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande. 

Les défenderesses ne démontrant pas avoir réglé les sommes dont le paiement est réclamé au titre des quittances subrogatives, il y a lieu de fixer la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à la somme de 6.884 €. 

Sur la solidarité :

Par application de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas, elle est légale ou conventionnelle. 

En l’espèce, le contrat de bail d’habitation prévoit que « les colocataires désignés par le terme de locataire seront tenus de manière solidaire et indivisible de l’exécution des obligations du présent bail. Le règlement du loyer, des charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparation locatives ou résultant de dégradations et autres pourra être indifféremment réclamé à l’un ou l’autre des locataires. […] La résiliation du contrat par un des colocataires n’entraine pas la modification ou l’annulation du bail. La solidarité du colocataire sortant et de son cautionnaire s’éteint au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois à la date d’effet du congé. »

Il ressort des déclarations de la société ACTION LOGEMENT SERVICES que Madame [R] [M] a donné congé ayant pris effet le 16 juin 2023, de sorte qu’elle est tenue solidairement des loyers et des charges jusqu’au 16 décembre 2023 inclus, selon les dispositions de la clause de solidarité contractuelle. 

Il en résulte, suivant décompte en date du 8 juillet 2024, que Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 3.605 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, correspondant aux loyers dus jusqu’au 16 décembre 2023 et que Madame [B] [F] [I] sera en outre condamnée au paiement de la somme de 3.279 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, correspondant aux loyers dus depuis le 17 décembre 2023.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M], qui succombent, seront condamnées aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer. 

Il n’est pas inéquitable de les condamner à payer en outre à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.








PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à la date du 23 janvier 2024 ; 

CONDAMNE Madame [B] [F] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à la date du 23 janvier 2024 ; 

ORDONNE à défaut pour Madame [B] [F] [I] de libérer volontairement les lieux, son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

FIXE à compter de la date d'effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmentée de la provision sur charges ;

CONDAMNE solidairement Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.605 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Madame [B] [F] [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.279 € avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE Madame [B] [F] [I] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois de juillet 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;







CONDAMNE Madame [B] [F] [I] et Madame [R] [M] aux dépens ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 250 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ORDONNE l’exécution provisoire du jugement ; 

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE