Tribunal Judiciaire · REFERES 2ème Section — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 
DE BORDEAUX



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


74D

Minute n° 24/


N° RG 24/00769 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y6NM

 3 copies















GROSSE délivrée
le 07/10/2024
à Me Jérôme DIROU
la SELARL LX BORDEAUX

COPIE délivrée
le 07/10/2024
à 

Rendue le SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 09 Septembre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Charlène PALISSE, Greffière.



DEMANDERESSE

La société NOALIS
dont le siège social est : 
[Adresse 2]
[Localité 6]
Pris en la personne de son Directeur général domicilié en cette qualité audit siège


Représentée par Maître Frédéric CUIF de la SELARL LX BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX



DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [F]
né le 20 Janvier 1949 à [Localité 12]
[Adresse 3]
[Localité 7]






Madame [K] [M] épouse [F]
née le 01 Juillet 1951 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 7]

Tous deux représentés par Maître Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX


EXPOSE DU LITIGE

La société NOALIS (anciennement dénommée LE FOYER) a procédé à l’édification d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et de parkings dénomé “Résidence Joséphine” sur une parcelle cadastrée section RT [Cadastre 4] sis [Adresse 5], [Adresse 11] à [Localité 7]. 

Cet ensemble immobilier connaît également un accès par le [Adresse 9], au [Adresse 9] (accès nord-ouest). 

A cet endroit, une partie des bâtiments de la société NOALIS se trouve en limite séparative avec la propriété des consorts [F] sise au [Adresse 10], parcelle cadastrée section RT [Cadastre 1]. 

Un référé préventif a été engagé par voie de requête par la société AQUIPIERRE, dans le cadre duquel Monsieur [S] a été désigné selon ordonnance du 26 février 2024. 

Exposant qu’il est nécessaire qu’elle passe par la propriété des consorts [F] afin d’effectuer des travaux sur son mur, la SA NOALIS a, par actes du 2 avril 2024 fait assigner Monsieur [Z] [F] et Madame [K] [M], épouse [F] devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux afin de voir:

- Ordonner à M. [Z] [F] et Mme [K] [F] née [M] de laisser le libre accès à leur fonds (parcelle cadastrée section RT [Cadastre 1] sise n° [Adresse 10]), à l’entreprise chargée par la Société NOALIS de la réalisation des travaux d’enduisage de la façade EST du bâtiment A ainsi que la façade NORD du bâtiment B de l’opération Joséphine située au [Adresse 9] à [Localité 7] pour permettre l’exécution de ceux-ci, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir. 

- Condamner les Consorts [F] à verser à la société NOALIS une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

- Condamner les Consorts [F] aux entiers frais et dépens de l’instance. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 septembre 2024, au cours de laquelle la SA NOALIS a maintenu ses demandes et sollicité le rejet de celles présentées par les consorts [F].

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les maçonneries des murs extérieurs de son immeuble ont été réalisées en brique BGV3+ de 20 cm d’épaisseur, destinées à être enduites afin de garantir l’étanchéité à l’eau et à l’air du bâtiment. Elle explique que la réalisation de cet enduit nécessite qu’elle soit autorisée à passer par la propriété des consorts [F], lesquels s’y opposent, arguant de dégâts sur leur immeuble qu’ils imputent aux travaux de construction réalisés à l’initiative de la société NOALIS. Elle soutient que l’immeuble des consorts [F] présentait des fissures avant le démarrage des travaux et qu’ils ne peuvent dès lors alléguer être victime de préjudices résultant de son intervention. Elle tient à préciser que l’expert judiciaire n’a jamais examiné la demande de tour d’échelle puisque la mesure d’expertise ne porte aucunement sur ce point. 

En réplique, les époux [F] ont sollicité de voir : 

- débouter la société NOALIS de ses demandes, 

A titre subsdiaire, 

- ordonner un sursis à statuer, 

- donner une mission complémentaire à l’expert [S], telle qu’elle figure dans l’ordonnance de référé récemment rendue en date du 26 février 2024, de faire des propositions pour que l’intervention de la société NOALIS et autres entreprises soit effectuée dans le cadre d’une protection de l’immeuble des époux [F] et sous des conditions très strictes d’intervention et de pénétration dans le fonds des époux [F], 

- condamner à titre provisionnel la société NOALIS à payer aux époux [F] la somme de 1.970 correspondant au devis de Monsieur [E] pour la reprise des premières fissures apparues, 

- condamner la société NOALIS à payer aux époux [F] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. 

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que le passage des entreprises sur leur fond avec tour d’échelle ne ferait qu’aggraver les désordres qu’ils subissent du fait des travaux engagés à l’initiative de la société AQUIPIERRE. Ils ajoutent que les conditions d’intervention de la société NOALIS ont été examinées avec l’expert judiciaire et précisent que la réalisation des travaux a eu des conséquences très importantes pour eux, leur immeuble présentant désormais des désordres, justifiant dès lors qu’ils refusent tout passage de la société NOALIS sur leur fond. 








MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de tour d’échelle

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2018, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer toutes réparations, et, plus généralement, tous travaux indispensables, sous réserve que lesdits travaux ne puissent être réalisés autrement, et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

Au soutien de ses demandes, la SA NOALIS produit les plans du permis de construire modificatif, le plan de masse de l’opération ainsi que diverses photos qui démontrent que la façade EST du bâtiment A et NORD du bâtiment B de l’opération Joséphine ne sont accessibles que par la propriété des époux [F] située °[Adresse 10], parcelle cadastrée section RT [Cadastre 1]. 
 
Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que les travaux d’enduisage, nécessaires pour assurer l’étanchéité à l’eau et l’air d’un bâtiment, sont considérés comme indispensables. 

Il est ainsi justifié du caractère indispensable des travaux d’enduisage projetés par la requérante, ainsi que du caractère indispensable d’un accès par la propriété des défendeurs. 

La poursuite des travaux de la SA NOALIS ne peut être réalisée autrement que par empiètement sur le fonds voisin. 

Le refus opposé par les époux [F] d’autoriser le passage temporaire sur leur propriété pour l’exécution par la SA NOALIS de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

Si les époux [F] indiquent craindre une aggravation des fissures présentes sur leur immeuble par le passage de la SA NOALIS sur leur fonds, il résulte du constat effectué le 19 mars 2019 par Monsieur [S], expert judiciaire, avant tout travaux, que leur bien présentait déjà d’importantes fissurations. 

Il ne résulte ainsi du droit d’échelle réclamé aucune sujétion intolérable et excessive pour les époux [F]. 

Il y a lieu en conséquence d’accorder à un droit d’échelle , sur la parcelle des époux [F] selon les modalités prévues au dispositif et de rejeter la demande de sursis à statuer des époux [F]. 

Il appartiendra à la SA NOALIS : 

- de remettre les lieux en l’état où ils se trouvaient antérieurement à la réalisation des travaux objet de la demande de tour d’échelle

- de faire établir, à ses frais exclusifs, un procès-verbal de constat de commissaire de justice portant sur l’état du terrain des époux [F] en limite de propriété après enlèvement de l’échafaudage, faisant apparaître l’absence de dommages

- de faire procéder, à ses frais exclusifs, à la remise en état et au nettoyage de la propriété des époux [F] à l’issue de son occupation

- de notifier aux époux [F] les dates d’intervention des entrepreneurs, de pose et de retrait de l’échafaudage au minimum deux semaines à l’avance, 

- de faire retirer l’échafaudage à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de sa pose, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

Sur la demande de condamnation provisionnelle

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 
Les époux [F] sollicitent la condamnation de la société NOALIS à leur payer la somme de 1.970 correspondant au devis de Monsieur [E] pour la reprise des premières fissures apparues. 
Cette demande, étant manifestement prématurée, les opérations d’expertise judiciaire étant en cours et en l’absence, en l’état de caractérisation d’une obligation d’indemnisation non sérieusement contestable, la demande de provision formée par les époux [F] doit être rejetée. 




Sur la demande d’extension de mission 
Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.

L’article 149 de ce même Code dispose que le juge peut à tout moment accroître ou restreindre l’étendue des mesures prescrites.

En l’espèce, les époux [F] sollicitent qu’une mission complémentaire soit donnée à l’expert, Monsieur [S], nommé selon ordonnance du 26 février 2024 et qu’il doive ainsi faire des propositions pour que l’intervention de la société NOALIS et autres entreprises soit effectuée dans le cadre d’une protection de l’immeuble des époux [F] et sous des conditions très strictes d’intervention et de pénétration dans leur fonds. 

Cependant, tout changement de mission de l’expert ne peut prospérer que si toutes les parties présentes à la mesure d’instruction sont concernées par la procédure. Des lors que la SCCV 45 CHARTRONS n’est pas partie à l’instance, aucun changement de mission ne peut être opéré. 

Par ailleurs, il n’est pas démontré que le passage de la SA NOALIS sur le fonds des époux [F] puisse avoir pour conséquence d’aggraver les désordres dont ils se prévalent. 

En conséquence, la demande des époux [F] sera rejetée. 

Sur les autres demandes 

Les époux [F], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens de l’instance. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 


DECISION 

Le Juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ;

AUTORISE la SA NOALIS, et tous ouvriers ou artisans missionnés par elle, à pénétrer sur la parcelle de Monsieur et Madame [F] cadastrée section RT [Cadastre 1] sise n° [Adresse 10], pour une durée maximale de 30 jours consécutifs à compter du début des travaux, pour procéder aux travaux d’enduisage de la façade EST du bâtiment A ainsi que la façade NORD du bâtiment B de l’opération Joséphine située au [Adresse 9] à [Localité 7], avec installation d’un échafaudage, sous astreinte provisoire de 50 euros par infraction constatée, 

DIT qu’il appartiendra à la SA NOALIS : 

- de remettre les lieux en l’état où ils se trouvaient antérieurement à la réalisation des travaux objet de la demande de tour d’échelle

- de faire établir, à ses frais exclusifs, un procès-verbal de constat de commissaire de justice portant sur l’état du terrain des époux [F] en limite de propriété après enlèvement de l’échafaudage, faisant apparaître l’absence de dommages

- de faire procéder, à ses frais exclusifs, à la remise en état et au nettoyage de la propriété des époux [F] à l’issue de son occupation

- de notifier aux époux [F] les dates d’intervention des entrepreneurs, de pose et de retrait de l’échafaudage au minimum deux semaines à l’avance, 

- de faire retirer l’échafaudage à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de sa pose, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.

DEBOUTE les époux [F] de leur demande de sursis à statuer, 

DEBOUTE les époux [F] de leur demande de provision, 

DEBOUTE les époux [F] de leur demande de complément de mission, 

REJETTE toutes autres demandes, 

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 

CONDAMNE Monsieur et Madame [F] aux entiers dépens de l’instance.


La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par Charlène PALISSE, Greffière.


Le Greffier, Le Président,