Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 23/01515 
N° Portalis DBZS-W-B7H-XWEC

N° de Minute : 24/00174

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Octobre 2024





S.C.I. LMJ FAMILY


C/

[C] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. LMJ FAMILY, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 6]

représentée par Me Patrick DELBAR, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [C] [F], demeurant [Adresse 4] - [Localité 5]

non comparant





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2024 

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier




















 RG 1515/23 – Page - MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mars 2022, la S.C.I. LMJ Family a donné à bail à Monsieur [C] [F] un logement situé [Adresse 4], à [Localité 5] (59), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 1095 euros, hors charges, pour une durée de 1 an.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2023, la S.C.I. LMJ Family a fait signifier à Monsieur [C] [F] un commandement de payer la somme principale de 5 737,19 euros en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 novembre 2023, la S.C.I. LMJ Family a fait assigner Monsieur [C] [F] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire, et tout occupant de son chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [C] [F] à lui payer la somme de 11 360,82 euros au titre de l’arriéré locatif en application de l’article 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du code civil ;Condamner Monsieur [C] [F] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, conformément à l’article 1760 du code civil ;Condamner Monsieur [C] [F] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 17 juin 2024.

A l'audience du 9 septembre 2024, la S.C.I. LMJ Family, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 23 405,82 euros, et a maintenu l'ensemble des demandes contenues dans l'assignation.

Monsieur [C] [F], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

Par courriers électroniques en date du 12 et 16 septembre 2024, le conseil de la S.C.I. LMJ Family a transmis un décompte actualisé de la créance arrêté au 10 septembre 2024, le document valant saisine de la CCAPEX et les statuts de la S.C.I.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [C] [F], assigné par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
En outre, l'article 24 III de la loi précitée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce la saisine de la CCAPEX est intervenue le 12 mai 2023, soit plus de six semaines avant l'assignation.

En l'espèce, la notification de l'assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 17 juin 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.C.I. LMJ Family justifie avoir régulièrement signifié le 12 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 5 737,19 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué par Monsieur [C] [F].


Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2023.

Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [C] [F] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 13 juillet 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. LMJ Family verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 25 mars 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 12 mai 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au 10 septembre 2024, échéance du mois de septembre incluse.Si les décomptes versés par le bailleur ne sont que difficilement exploitables, il en résulte que les derniers paiements ont eu lieu au mois de décembre 2022, et qu’aucun loyer n’a été payé entre janvier 2023 et septembre 2024, soit un montant de 22 995 euros (= 21 mois x 1095 euros) auquel s’ajoutent 616,73 euros d’électricité, pour un total de 23 611,73 euros qui sera ramené à la mesure de ce qui est réclamé par la société demanderesse.

Monsieur [C] [F], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [C] [F] à payer à la S.C.I. LMJ Family la somme de 23 405,82 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 10 septembre 2024, échéance du mois de septembre incluse.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [C] [F], condamné aux dépens, devra verser à la S.C.I. LMJ Family une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. LMJ Family et Monsieur [C] [F], portant sur le logement situé [Adresse 4], à [Localité 5] (59) sont acquises à la date du 13 juillet 2023 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [C] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. LMJ Family à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] à payer à la S.C.I. LMJ Family la somme provisionnelle de 23 405,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mai 2023, pour la somme de 5 737,19 euros, et à compter de la date de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] à payer à la S.C.I. LMJ Family une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 13 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [F] à payer à S.C.I. LMJ Family la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Monsieur [C] [F] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.



Ainsi jugé et prononcé à LILLE par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 7 octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,
S. DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR