Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 octobre 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de LILLE
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/00493 
N° Portalis DBZS-W-B7I-YEZL

N° de Minute : 24/00177

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Octobre 2024





S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI), représentée par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT.


C/

[Z] [T] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Octobre 2024






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI), représentée par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [T] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne 





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2024 

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Octobre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier



















 RG 493/24 – Page - MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 février 2022, la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) a donné à bail à Madame [Z] [T] [S] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 6] (59), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 642,38 euros, outre 102,38 euros de provision sur charges, ainsi qu’une place de stationnement n°66 à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 46,90 euros et 0,35 euros de charges, et ce pour une durée de 6 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) a fait signifier à Madame [Z] [T] [S] un commandement de payer la somme principale de 3 304,19 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 3 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 mars 2024, la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) a fait assigner Madame [Z] [T] [S] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation, visée par le commandement du 2 octobre 2023 ;Ordonner son expulsion, dans la huitaine de la signification de la présente ordonnance, et celle de tout occupant de son chef, des locaux susvisés ;Autoriser le demandeur à expulser Madame [Z] [T] [S] ainsi que tout occupant de son chef, en faisant procéder, si besoin est, à l’ouverture des portes, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Rappeler qu’en application de l’article L.433-1 du code de procédures civiles d'exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »Fixer une indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 819,73 euros à compter du mois de mars 2024 ;Condamner Madame [Z] [T] [S] à lui payer par provision la somme de 2583,11 euros selon décompte arrêté au 2 février 2024, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;Condamner Madame [Z] [T] [S] à lui payer par provision la somme de 819,73 euros, à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de mars 2024, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux ;Condamner Madame [Z] [T] [S] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 11 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 septembre 2024. La S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI), représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 5 871,81 euros. Elle précise être destinataire d’aides de la CAF au profit de Madame [T] [S] depuis peu et ne s'oppose pas aux demandes de délais de paiement.

Madame [Z] [T] [S] comparaît en personne. Elle reconnaît les impayés survenus, mais déclare avoir payé son dernier loyer de septembre et ne devoir que 5121,81 euros. Elle sollicite de rester dans les lieux et des délais de paiement, indiquant pouvoir régler le loyer ainsi que la somme mensuelle de 163 euros en règlement de sa dette. Elle précise percevoir 1600 euros d’indemnités de chômage et avoir une fille à charge. S’agissant de ses charges, elle estime ses charges locatives supplémentaires à 200 euros approximativement et précise payer 183 euros par mois au titre d’un crédit à la consommation.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

Par note en délibéré en date du 16 septembre 2024, le conseil de la société demanderesse a transmis un décompté arrêté au 12 septembre 2024 actualisant la dette à un montant de 5051,81 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Madame [Z] [T] [S] s'étant présentée, il y a lieu de statuer par ordonnance contradictoire.

Sur la compétence du juge des référés :

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l'article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 11 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.




Par ailleurs, la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 8 février 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 2 octobre 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au 12 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 inclus.
Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé produit par note en délibéré que Madame [Z] [T] [S] reste devoir à la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) la somme de 4879,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, après déduction des frais de contentieux de 172,80 euros débités le 19 février 2024 qui relèvent des frais irrépétibles et non des loyers et charges.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Z] [T] [S] à payer à la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) la somme provisionnelle de 4879,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024, pour la somme de 2583,11 euros, et à compter de la date de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) justifie avoir régulièrement signifié le 2 octobre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3 304,19 euros.
Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2023.

Selon l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifié par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des débats que Madame [Z] [T] [S] a un enfant à charge, qu'elle perçoit des revenus mensuels de 1600 euros et s'acquitte de charges d'un montant mensuel de 383 euros, hors loyer. Elle a repris le paiement de son loyer pour le mois de septembre 2024 et donne son accord pour verser la somme de 163 euros par mois en remboursement de la dette locative.

La S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement.

En outre, Madame [Z] [T] [S] a manifesté une volonté réelle de régulariser sa situation financière en acceptant de régler la somme de 163 euros en plus du reliquat du loyer courant pour apurer sa dette.

Au vu du montant de la dette locative, de la situation du locataire, de la reprise des paiements et de la proposition de règlement formulée à l'audience, des délais de paiement lui seront accordés.

Madame [Z] [T] [S] sera ainsi autorisée à s'acquitter de sa dette par mensualités successives d'un montant de 135 euros, en plus du loyer courant et des charges, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l'égard de Madame [Z] [T] [S] pendant le cours des délais ainsi accordés.

Si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une seule échéance dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets, le bail sera résilié et la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants.


Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 819,73 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [Z] [T] [S] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 3 décembre 2023 et est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2024 inclus.
Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [T] [S], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de la situation respective des parties, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.





PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) et Madame [Z] [T] [S], portant sur le logement ainsi que sur la place de stationnement n°66 situés [Adresse 2], à [Localité 6] (59) sont réunies à la date du 3 décembre 2023 ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit à l'égard de Madame [Z] [T] [S] pendant le cours des délais de paiement accordés ;

CONDAMNONS Madame [Z] [T] [S] à payer à la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) la somme provisionnelle de 4879,01 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024, pour la somme de 2583,11 euros, et à compter de la date de la signification de la présente ordonnance pour le surplus ;

ACCORDONS à Madame [Z] [T] [S] des délais de paiement, et l’AUTORISONS à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités, dont 35 mensualités de 135 euros, et la 36ème et dernière échéance soldant la dette ;

RAPPELONS que chaque mensualité de 135 euros est due en plus du montant du loyer courant et des charges ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 du mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et ensuite, de mois en mois, le 10 de chaque mois, jusqu'à parfait règlement ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

En revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée huit jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

DISONS que la clause de résiliation retrouve son plein effet à cette date ;

DISONS que l’intégralité de la dette redevient immédiatement exigible ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [Z] [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
CONDAMNONS Madame [Z] [T] [S] à payer à la S.C.I. Fonds de Logement intermédiaire (FLI) une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 3 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution s'agissant des meubles laissés dans les lieux, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Madame [Z] [T] [S] aux entiers dépens ;

DISONS n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Madame [Z] [T] [S] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement - Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à LILLE par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 7 octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,
S. DEHAUDT
LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
Capucine AKKOR